Aufbruch: Die Assekuranz plant den Ausbau von Hotelinvestments und des Immobilienkreditgeschäfts Bild: Corbis

Versicherungen gehören zu den wichtigsten institutionellen Anlegergruppen. Doch nun steigen die Preise von Gewerbeimmobilien und ihre Renditen sinken. Das zwingt die Assekuranzen, ihre Immobilienanlagestrategien auf den Prüfstand zu stellen. So könnte sich etwa hinsichtlich der Nutzungsarten ein Trendwechsel ankündigen: Bei Büros überwiegen Verkäufe gegenüber Käufen, während das Interesse an Hotels ungebrochen ist.

Die Gewerbeimmobilienmärkte in Deutschland befinden sich nach wie vor im Boommodus. Im ersten Quartal 2017 summierte sich das Transaktionsvolumen laut Immobiliendienstleister JLL auf 12,6 Milliarden Euro. Gegenüber den ersten drei Monaten 2016 ist das ein Plus von knapp 60 Prozent. „Das ist der höchste jemals registrierte Umsatz zu einem Jahresauftakt“, stellt Timo Tschammler, CEO JLL Germany, fest. Auch die Aktivitäten vieler Versicherungen trugen mit dazu bei, dass das Investmentgeschäft so stark zulegte.

„Die Assekuranzen agieren sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite zunehmend dynamischer“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Neben der Fokussierung auf Direktinvestments kämen aber auch Beteiligungsvehikel wie beispielsweise Spezialfonds und Club Deals zum Einsatz.

Beispiel R+V Versicherung: Die zur Finanzgruppe der Volks- und Raiffeisenbanken gehörende Versicherung setzt bei der Immobilienanlage auf den Core-Satellite-Ansatz. „Das ermöglicht
eine flexiblere und unter Rendite-Risiko-Aspekten optimierte Investmentstrategie“, sagt Markus Königstein, Bereichsleiter Immobilien der R+V Versicherung.

Bild: JLL

Konkret heißt das: Direktinvestments sind langfristig – deutlich über 15 Jahre – ausgerichtet, mit geringer Risikoneigung. Investments konzentrieren sich auf das Core- und Core-Plus-Segment. Von den Nutzungsarten entfällt der Löwenanteil des Immobilienvermögens der R+V Versicherung von knapp 4,5 Milliarden Euro auf Büro- (Anteil 2016: 50 Prozent) und Einzelhandelsobjekte (33 Prozent). Büro- und klassische Einzelhandelsengagements erfolgen Königstein zufolge in Deutschland stets direkt, Spezialimmobilien und Investments im Ausland indirekt.

Das ist bei der Versicherungskammer (VK) Bayern ähnlich. Sie investiert in die Hauptnutzungsarten Wohnen, Büro und Einzelhandel ihres Immobilienportfolios von 3,5 Milliarden Euro direkt. Bei Betreiberimmobilien und alternativen Nutzungsarten wie Logistik wird auf die Kompetenz auf das jeweilige Segment fokussierter Fondsmanager zurück gegriffen. Das sei viel effizienter als eigenes Know-how vorzuhalten, betont Bernd Wegener, Hauptabteilungsleiter Immobilienmanagement Konzern der VK Bayern. Der Anlagehorizont betrage, wenn es sich um Closed-End Funds handele, typischerweise acht bis zwölf Jahre. „Nachteile sind hier die fixierte Kapitalzusage und die mangelnde Flexibilität zum Laufzeitende“, fügt er hinzu. Um diese auszugleichen, investiert die VK Bayern zunehmend in Open-End Funds.

Bei Fondsinvestments kalkuliert die R+V Versicherung bei Immobilien ebenfalls mit einer Anlagedauer von acht bis zwölf Jahren.

Angestrebt wird: Objekte oder Portfolien zu kaufen, wenn sie sich günstig erwerben lassen, und zu verkaufen, bevor ein Immobilienzyklus ausläuft.

Königstein: „Gelingt das, dann lassen sich – unter Inkaufnahme entsprechender Risiken – noch immer zweistellige Renditen realisieren.“ Die R+V Versicherung hält rund 50 Beteiligungsinvestments.

Vertrauen auf externe Berater

Ausschließlich auf indirekte Anlagevehikel des in Immobilien investierten Kapitals von 2,5 Milliarden Euro setzt auch der Gothaer Konzern. Dass Beteiligungsvehikel für Immobilien en vogue sind, davon profitieren Vermögensverwalter wie Warburg HIH Invest Real Estate. Der Immobilienspezialist hat für institutionelle Anleger wie Versicherungen knapp sechs Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Dieses Kapital fließt überwiegend in Büros,
Einzelhandelsobjekte und Hotels. „Auf sie erstrecken sich über 75 Prozent unserer Investments“, sagt Hans-Joachim Lehmann, Geschäftsführer der Warburg HIH Invest Real Estate und zuständig fürs Transaktionsmanagement Deutschland.

Branchenprimus Allianz vertraut bei Beimischungen seines von Tochter Allianz Real Estate (ARE) verwalteten Immobilienportfolios ebenfalls auf externe Manager.

„Sie erhalten bei Immobilieninvestments in Deutschland den Vorzug, wenn etwa im Logistiksegment investiert wird“, erläutert Annette Kröger, CEO der ARE Germany.

Von den 7,7 Milliarden Euro des Immobilienvermögens der Allianz in Deutschland entfallen aktuell etwas weniger als zehn Prozent auf indirekte Investments.

Bei allen Immobilieninvestments konzentriere man sich auf das Core- und Core-Plus-Segment. Solche Objekte sind insbesondere in Deutschland begehrt. Die Preise haben angezogen. Aus diesem Grund engagiert sich die ARE akzentuiert in Manage-to-Core-Investments und Forward Deals, wie jüngst bei der Akquisition des Büroprojekts "Kap West" in München.

Die Assekuranzen stecken in der Klemme. Zehnjährige Bundesanleihen rentieren sich mit gerade einmal 0,5 Prozent pro Jahr.

„Aktien sind riskant, Immobilien bleiben gefragt“, so Lehmann.

Diese Einschätzung bestätigt eine Umfrage von Ernst & Young Real Estate, wonach die Immobilienquote von Assekuranzen bis Jahresende im Schnitt auf gut zehn Prozent steigen könnte. „Lebensversicherungen dürfen bis zu 25 Prozent ihres Anlagekapitals in Immobilien stecken“, ergänzt Analyst Dietmar Fischer von Ernst & Young Real Estate.

Ein bisschen widersprüchlich zu diesem Bild scheinen Zahlen von JLL zu sein, denen zufolge die Assekuranzen bei Immobilien 2016 zurückhaltender agierten. Das liegt jedoch vor allem daran, dass das Transaktionsvolumen insgesamt leicht rückläufig war.

Immobilienkreditgeschäft soll weiter ausgebaut werden

Hinsichtlich der Nutzungsarten könnte sich ein Trendwechsel ankündigen: Bei Büros überwogen 2016 laut JLL erstmals seit fünf Jahren wieder Verkäufe gegenüber Käufen, die um über zwei Drittel auf 630 Millionen Euro zurück gingen. Ungebrochen ist dafür das Interesse an Hotels. Binnen vier Jahren (2012 bis 2016) explodierte das Kaufvolumen von 26 Millionen auf 165 Millionen Euro.

Viele Versicherungen sind außerdem im gewerblichen Immobilienkreditgeschäft aktiv. „Wir werden unser Engagement in diesem Segment ausbauen“, sagt Roland Fuchs, Head of European Real Estate Finance der ARE. Im vergangenen Jahr floss von den Neuinvestments im Umfang von sechs Milliarden Euro rund die Hälfte in Immobilienfinanzierungen in Europa und den USA. In Europa sei die ARE als Kreditgeber, verglichen mit den USA, noch wenig präsent, stellt Fuchs fest.

Zurzeit entfallen zwei Drittel des Kreditportfolios von etwa 15 Milliarden Euro auf Finanzierungen in den Vereinigten Staaten. „Das ist historisch bedingt“, erklärt Fuchs. In den USA sei man seit mehr als 30 Jahren im gewerblichen Immobilienkreditgeschäft unterwegs, in Europa erst seit 2011.

Für die Allianz sind direkte und indirekte Immobilieninvestments sowie Immobilienkredite ein wesentlicher Bestandteil zur Diversifikation ihrer Kapitalanlagen.

Bis 2019 will die ARE ihr Immobilienportfolio von derzeit 50 auf 60 Milliarden Euro aufstocken.

Wachsen in der Immobilienfinanzierung wollen auch die Gothaer und die VK Bayern. „Bei sehr langfristigen Krediten – über zehn Jahre – sind noch halbwegs passable Renditen drin“, argumentiert Norbert Schinderle, Hauptabteilungsleiter Realkredit Konzern der VK Bayern. Ferner ergäben sich Cross-Selling-Optionen für Immobilienversicherungsprodukte, etwa für Gebäude- und Brandversicherungspolicen.

Schlagworte zum Thema:  Versicherung, Investment, Hotelimmobilie, Gewerbeimmobilien, Büroimmobilie

Aktuell
Meistgelesen