Immobilienfonds sind heiß auf Wohnimmobilien

Die Immobilienmärkte ticken weiter im Boommodus. Vor allem bei Wohn­im­mo­­bilien wer­den Stim­men lauter, die vor einer Blasenbildung warnen. Bereits vor ei­ni­gen Mo­naten wies etwa der Chef­­volks­wirt der Commerzbank auf die bedenkliche Ent­wick­lung hin, dass die Re­la­tion zwi­schen Häuserpreisen und Mieten immer weiter auseinanderdriftet. Sie liege nur noch weni­­ger als fünf Pro­zent unter dem Niveau von Anfang 2008, als sich in einigen Eu­ro-Ländern am Immo­b­i­li­en­­markt gefährliche Blasen gebildet hatten, gibt der Experte zu bedenken.

Die Fi­nanz­krise ließ sie platzen. Und es dauerte in einigen Ländern viele Jahre, bis die Folgen wenigstens halb­wegs überwunden waren. Dass die aktuelle Entwicklung brisant ist, haben die meisten Marktteil­neh­­mer realisiert. Den­noch hält das viele von ihnen nicht von weiteren Invest­ments ab. Auch offene Immobi­lien­fonds intensivieren ihr En­gage­ment.

Offene Immobilienfonds zurück an der Spitze der Wohnimmobilienkäufer

Laut Immobilien­dienst­leister JLL steckten offene Publikums- und Spe­zial­­fonds allein im ersten Halb­jahr dieses Jahres 3,6 Milliarden Euro in den Erwerb von Wohnimmobilien und somit fast ge­nau­so viel wie im gesam­ten vergangenen Jahr. Sie rangierten da­mit erst­mals seit vielen Jahren wieder an der Spitze der Wohnimmobilienkäufer.

"Auch wenn der enorme Zuwachs vor allem einem Mega-Deal zu verdanken ist, zeichnet sich den­noch der Trend ab, dass Immobilienfonds ganz heiß auf Wohnimmobilien sind." Helge Scheu­nemann, Head of Research Germany bei JLL

Er verweist auf die deutlich geschrumpften Spreads der Renditen von Wohn- und Gewerbeimmo­bilien. Er reduzierte sich zum Beispiel bei Wohn- und Büroobjekten in Berlin im Schnitt von Ende 2015 bis Mitte 2019 von 1,4 auf 0,35 Prozentpunkte. 

Entwicklung der Renditen und des Spreads von Wohn- und Büroimmobilien in Berlin und Frank­furt

Einer ak­tu­­ellen Studie der Bran­chen­experten von Scope zufolge wollen fast 75 Prozent der befragten Fonds­manager in den nächs­ten drei Jah­ren ihr Wohnimmobilienportfolio mitunter erheblich aufstocken.

"Aus Rendite-Risiko-Abwägungen ist es deshalb sinnvoll, Immobilienportfolien brei­ter zu diver­­si­fizieren und neben Gewerbe- auch in Wohnimmobilien zu investieren." Son­ja Knorr, Lei­te­rin der Immobilien­fonds­ana­ly­se bei Sco­pe Ana­­ly­sis

"Bislang han­delt es sich je­doch noch um eine Investmentnische", relativiert Knorr. Doch das könnte sich schnell ändern.

So sollen in den kommenden fünf Jah­ren bis zu drei Mil­­li­ar­den Euro des zweitgrößten deutschen offenen Im­mobilienpublikums­fonds haus­­in­vest (Fonds­­­vermögen: knapp 15 Milliarden Euro) der Commerz Real in Wohn­­im­mo­bi­li­en investiert werden. Der erste Deal, ein Neubauprojekt in Darmstadt mit fast 200 Wohn­ungen, ist ein­getütet, wo­von ein Viertel öffentlich ge­för­dert ist. Der zweite folgte vor wenigen Ta­gen: ein Bauvorhaben in Dresden in der gleichen Größenordnung. Bei Er­reichen des Ziel­vo­lu­mens könnte das Wohn­im­mo­bi­li­en­portfolio 8.000 bis 10.000 Einheiten um­fassen. Investiert werden soll auch bei weiteren Käufen vorwiegend in Projektentwicklungen.

"Die Investments erfolgen dabei meis­t in Form von  For­ward Deals." Michael Bender, Se­nior Team Leader Residential Invest­ment bei JLL

Inzwischen werde jeder dritte Deal bei Wohnim­mobilien über eine For­ward-Deal-Struktur realisiert, 2015 seien es erst 15 Prozent ge­we­sen. Das Motiv: "Forward Deals er­mög­lichen es Käu­fern, sich vor­zei­tig in­te­r­essante Objekte in attraktiven La­gen zu si­chern", fügt er hinzu.

Fonds sucht Immobilie 

Ge­eignete Immobilien zu finden ist nicht leicht. Bei offenen Immobilien­pub­­li­kums­­fonds haben Union Investment und Commerz Real vor­ge­macht, wie man mit einem pro­fes­sio­nel­len Partner schnell auf unge­wohn­­tem Ter­rain Fuß fasst. Die Commerz Real verlässt sich hier­bei auf die Expertise des Wohn­­im­mo­bi­li­en­spe­zia­li­sten Wert­grund.

"Unsere Aufgabe ist es passen­de Objekte zu finden so­wie sich später um deren Ver­mie­­­tung und Verwaltung zu kümmern." Thomas Meyer, Vor­stands­­chef der Wertgrund Im­mo­bi­lien AG

Ein hoher Anteil der In­vest­­ments soll in öffentlich geförderten Wohnraum mit Mietpreisbindung fließen. Ähnlich sieht die Stra­tegie von Catella aus. Die Skandinavier setzen beim Er­werb von Wohn­im­mo­bilien in Deutschland für ihre Spezialfonds auch auf Projektent­wick­­­lun­gen mit öffent­li­cher Förderung. Zumal Kommunen bei der Ver­gabe von Bau­ge­neh­mi­gun­gen verstärkt ihren Ein­fluss geltend machen würden, so Thomas Bey­er­le, Geschäfts­führer von Ca­tel­la Property Valuation. Und fürs Image dürften sie ebenfalls vorteilhafter sein als der Er­werb von Be­standsimmobilien.

Diese Sichtweise teilt Meyer: Bezahl­ba­rer Wohn­raum sei insbesondere in den Ballungsräumen knapp ge­wor­den und daher politisch ein hoch­sen­sib­les Thema. Trotzdem kann Scheune­mann die immer wieder aufflammende Debatte um einen Miet­preis­deckel und die Enteignung von Wohnimmobilienbesitzern nicht verstehen. In gro­ßen Städten würden Neubauvorhaben fast nur noch genehmigt, wenn auch öf­fent­lich ge­för­­derte Wohnungen, die zu günsti­gen Kon­ditionen vermietet werden, entstehen, sagt Scheunemann.    

Dass offene Immobilienfonds so stark ins Fadenkreuz der öffentlichen Kritik gera­ten könn­ten wie die Wohnkonzerne, hält Meyer aber für ausgeschlossen: Ihr Wohnim­mo­­bi­lien­portfolio werde nie selbst nur annähernd deren Dimension erreichen, argumentiert er. Ferner hätten in den haus­invest fast 900.000 Kleinanleger Geld gesteckt. An­ge­sichts von Renditen von im Schnitt 2,5 bis drei Pro­zent pro Jahr kann ihnen wohl niemand ernsthaft Gier vor­werfen. 

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