Immobilienportfolien: Von "Pure Play" zu "Multi Play"

Der Wohninvestmentmarkt setzt seinen Höhenflug fort. Deutsche Immobilien stehen bei Investoren nach wie vor hoch im Kurs. Doch die Portfolien sind knapp. Bestandshalter müssen ihre Konzepte überprüfen und neue Wege gehen. Wie begegnen die Player den Herausforderungen?

Der Aufstieg des Wohnungskonzerns Vonovia in den Dax 30 hat gezeigt, dass die Branche in den vergangenen Jahren stark gewachsen ist und sich eines breiten Investoreninteresses erfreut. Das starke Wachstum führt nicht zuletzt zu einem steigenden Preisniveau in vielen Städten und Regionen.

Angesichts dieser Entwicklung stehen immer mehr Bestandshalter vor der Frage, wie sie das dynamische Wachstum der vergangenen Jahre beibehalten können. Der Beschaffungsmarkt für Wohnimmobilien ist ein heiß umkämpftes Pflaster. Zahlreiche Investoren tummeln sich in diesem Segment und die Nachfrage bleibt trotz der stetig steigenden Preise hoch. Das pusht die Investmentumsätze.

Immobilienportfolien mit passendem Risiko-Rendite-Profil immer schwieriger zu finden

Gleichzeitig ist die Zahl der Wohneinheiten pro Transaktion rückläufig. Immobilienportfolien mit einem passenden Risiko-Rendite-Profil sind immer schwieriger zu finden. Gerade größeren Marktteilnehmern ist es kaum noch möglich, ausreichende Volumina zu akquirieren, um das Wachstumstempo beizubehalten. Um diesen kritischen Punkt zu überwinden, müssen bestehende Konzepte überprüft und neue Pfade beschritten werden. Die Branche befindet sich im Umbruch.

Neben der Konsolidierung bei Bestandshaltern und dem Wunsch nach der Realisierung von Skaleneffekten gibt es inzwischen eine Entwicklung, die von vielen Experten vor wenigen Jahren nicht erwartet wurde. Lange galt für Bestandshalter das Credo "Pure Play": Man konzentrierte seine ganzen Kräfte auf das Kerngeschäft. In einem dynamischen Marktumfeld erwies sich die fehlende Diversifizierung als nachhaltig. Seit einiger Zeit lässt sich jedoch ein Wandel vom "Pure Play" zum "Multi Play" beobachten.

Bestandshalter setzen zunehmend auf Einnahmealternativen

Bestandshalter setzen neben ihrem Kerngeschäft zunehmend auf die Entwicklung des Eigenbestands, bauen ihr Verkaufsgeschäft aus oder expandieren in andere Märkte. Die Ausdifferenzierung der Geschäftsmodelle betrifft nicht nur Bestandshalter. Neue Marktteilnehmer heizen den Wettbewerb an.

Beim Erwerb von Portfolien treffen Bestandshalter auf eine kapitalstarke Konkurrenz: Initiatoren offener Immobilienfonds wie Union Investment oder ZBI positionieren sich verstärkt in diesem Segment. Auch Pensionskassen, Versorgungswerke oder Versicherungen, die lange eher Bestände reduziert haben, lenken wieder mehr Geld in diese Assetklasse. Diese Marktteilnehmer konzentrieren sich jedoch auf den großvolumigen Bereich. Unterhalb einer Größenordnung von etwa 50 Millionen Euro überlassen sie eher anderen Marktteilnehmern die Initiative. In diese Lücke schlüpfen zunehmend Immobilienhändler, Wohnungsprivatisierer und Projektentwickler.

Projektentwickler werden wichtiger als Bestandshalter

Über die steigende Bedeutung von Projektentwicklern als Bestandshalter in der zweiten Reihe gibt die jährliche Projektentwicklerstudie des Immobilienanalysten Bulwiengesa Auskunft. Neben Trading Developments – also Immobilien-Projektentwicklungen für den Verkauf – werden in der Studie auch Investor-Development-Projekte ausgewiesen, das heißt Entwicklungen für den Eigenbestand. In der letzten Untersuchung wurden für die zehn größten deutschen Projektentwickler Investor-Development-Projekte mit einem Volumen von rund 17,8 Millionen Quadratmetern erfasst – eine Steigerung von rund 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Anteil des Investor-Development-Volumens beträgt mittlerweile rund 40 Prozent am Gesamtvolumen. Entwicklungen für den Eigenbestand werden wichtiger.

Hinzu kommt, dass sich auch für Projektentwickler die Rahmenbedingungen in den letzten Jahren deutlich geändert haben: Früher lagen die größten Herausforderungen im Vertrieb. Heute gestaltet sich vor allem der Erwerb von geeigneten Objekten oder Baugrundstücken schwierig. Dies wirkt sich auf den gesamten Zyklus von Projektentwicklungen aus. Wenn ein Projektentwickler auf dem aktuell oftmals hohen Preisniveau ein Grundstück ohne Baurecht kauft, kann es bis zu fünf Jahre dauern, bis erste Wohnungen verkauft werden.

Darüber hinaus sind die politischen und rechtlichen Vorgaben komplexer geworden. Aus einer aktuellen Studie des BFW Landesverbands Berlin / Brandenburg geht hervor, dass die Anzahl der Fertigstellungen von neuen Wohnungen hinter den Erwartungen zurückbleibt. Laut der Studie stiegen seit dem Jahr 2008 die Genehmigungszahlen deutlich. Die Anzahl der Fertigstellungen ist jedoch bislang nur etwa halb so hoch. So hat sich in den letzten zehn Jahren ein Genehmigungsüberhang von rund 48.000 Wohnungen aufgebaut. Als Gründe werden unter anderem stark verlängerte Planungs- und Genehmigungsprozesse, die Verknappung von Bauland sowie die stark gestiegenen Investitionskosten genannt. Damit verlängert sich der gesamte Projektentwicklungsprozess.

Preisanstieg: Organisches Wachstum wird für die Firmen immer wichtiger

Zusammenfassend lässt sich also feststellen, dass vor dem Hintergrund des gegenwärtigen Preisanstiegs in vielen Regionen das organische Wachstum für Wohnimmobilienbestandshalter wichtiger wird.

Am Beispiel von Branchengrößen wie Vonovia oder TAG zeigt sich, dass auch etablierte Bestandshalter ihre Geschäftsmodelle auf die Anforderungen ausgerichtet haben. Gleichzeitig positionieren sich offene Immobilienfonds wie Union Investment oder ZBI in diesem Segment. Auch Pensionskassen, Versorgungswerke oder Versicherungen, die lange eher Bestände reduziert haben, engagieren sich stärker.

Während Wohnimmobilienbestandshalter diese Marktteilnehmer zunehmend als Kundengruppe ansprechen, um Verkaufsgewinne auf einem hohen Marktniveau zu generieren, verbünden sich kapitalstarke Investoren verstärkt mit Projektentwicklern, die gleichermaßen ihre Geschäftsmodelle auf die neuen Rahmenbedingungen ausgerichtet haben. Mit längerer Haltedauer entwickeln sie sich zu Bestandshaltern aus der zweiten Reihe und bauen mit Projektentwicklungen für den Eigenbestand eine Substanz auf.

Der Artikel erschien in der "Immobilienwirtschaft" Ausgabe 12/2018

Das könnte Sie auch interessieren:

Investment: So steigern Asset Manager den Wert einer Immobilie

Trend: Weniger Forward-Deals, mehr Verkäufe zur Gewinnmitnahme

Investments in Wohnsonderformen nehmen zu – Immobilien-AG am aktivsten