Auch für die Risikosteuerung von Immobilienfonds ist die aktuelle extreme Niedrigzinsphase in vielerlei Hinsicht eine große Herausforderung. Fondsmanager plädieren für eine differenzierte Betrachtungsweise des Vervielfäl­­tigungsfaktors, Vergleichszahlen und eine historische Datenbasis.

Die Niedrigzinsphase beschert den Fonds hohe Mittelzuflüsse. Beim Immobilienpublikumsfonds "Hausinvest"(Fondsvermögen: 13 Milliarden Euro) der Commerz Real summierten sich diese etwa allein im ver­gan­ge­nen Jahr auf 1,2 Milliarden Euro, die sie eigentlich in den Kauf von Immobilien investieren sollten.

„Steht eine Immobilie zum Verkauf, kon­kur­rieren aktuell sehr viele Anlegergruppen um diese mit zum Teil sehr unterschiedlichen Renditezielen und Risi­ko­einstel­lun­gen“, sagt Hausinvest-Manager Mario Schüttauf.

Differenzierte Betrachtungsweise des Vervielfäl­­tigungsfaktors

Der Fondsmanager plädiert außerdem für eine differenzierte Betrachtungsweise des Vervielfäl­­tigungsfaktors bezogen auf die Jahresmiete: "Der gibt immer eine Momentaufnahme wie­der", be­tont er. Der Verkäufer trenne sich von einer Immobilie, während der Käufer das Ob­jekt viel­leicht zehn Jahre oder sogar noch länger im Bestand behalte. "Die Ankaufsrendite ist im Ver­lauf der Haltedauer einer Immobilie normalerweise am niedrigsten", erklärt Schüttauf. Im Laufe der Zeit erhöhten sich die Mieten, und infolgedessen steige auch die Rendite.     

Um beim beabsichtigten Erwerb von Objekten oder Portfolien zu beurteilen, ob der Kauf­preis angemessen ist, sollten auch Vergleichszahlen in die Analyse mit einbezogen wer­­den. "Hierzu nut­zen wir Kontakte zu lokalen Assetmanagern", so der Hausinvest-Manager. Allerdings sei es häufig schwie­rig, halbwegs passende Re­ferenzimmobilien zu finden. "Von Portfolien ganz zu schwei­gen", fügt er hinzu. 

Wertermittlung durch ex­ter­ne Sach­ver­ständige

Bevor die Entscheidung fällt, ob Immobilien oder Immobilienpakete für einen Ankauf in­ Betracht kommen, werden sie ei­nem Stresstestszenario unterzogen. „Nur bei einem positivem Ab­schnei­­den steigen wir in Kaufverhandlungen ein“, betont Ronald Jeremias, Leiter Group Risk Controlling der Commerz Real. Auf diese Weise ver­suche man zu vermeiden, übermäßige Risiken einzugehen.         

Das gilt natürlich auch für Immobilien, die sich bereits im Bestand befinden. "Für sie wird im Rahmen eines Stresstests nicht ihr aktueller Marktwert angesetzt, sondern ein deutlich niedrige­­rer Wert", sagt Jeremias. Stresstests seien gesetzlich vorgeschrieben. Die Wertermittlung erfolgt durch ex­ter­ne Sach­ver­ständige, die vier­mal pro Jahr die Immobilienbestände begutachten. "Die Be­wer­tung erfolgt anhand der langfristig erzielbaren Miete, weshalb sich kurzfristige Übertreibungen der Märkte in Boom­phasen allen­falls abgeschwächt und zeitverzögert in Bestandsaufwertungen niederschlagen", so Jeremias.    

Historische Datenbasis

Eine lange zurückreichende historische Datenbasis hält Marco Kramer, Leiter Research und Risiko­manage­ment der Real I.S., für gut geeignet, um sich abzeichnende Über­trei­bun­gen früh zu er­ken­nen.

"Das Risiko eines Rückschlags (Downside Risk) bei der Entwicklung des Markt­prei­ses, etwa auf Ba­sis des Vervielfältigungsfaktors der Jahresmiete, steigt, je weiter sich der von einem fairen Wert entfernt", er­läu­tert Kramer.

Kramer rechnet an einem Beispiel vor, wie sich das Rückschlagspotenzial bestimmen lässt: Stiegen zum Beispiel die Zinsen zehnjähriger Bundesanleihen gegenüber dem aktuellen Niveau um 200 Basispunkte, wäre ein mittelfristiger Marktwertrückgang für Büroimmobilien in deutschen A-Städten von rund 20 Prozent zu erwarten.     

Daher ist eine wachsende Zahl von Investoren bestrebt, zu teure Märkte eher zu meiden. Catella operiert ebenfalls mit empirischen Zeitreihenrenditen, die dann in einem weiteren Schritt ins Verhältnis gesetzt werden zu den mittels eines selbst entwickelten Renditemodells ermittelten ange­mes­se­nen Renditen. In diesen Renditen sind Risikoprämien mit einkalkuliert.