Kapitel
Für das Portfolio-Controlling kann ein Ampelsystem hilfreich sein Bild: mauritius images / Pixtal / CD088085

"Investoren bestücken ihr Immobilienportfolio sehr stark metro­polenorientiert“, sagt Thomas Beyer­le, Ge­­schäfts­füh­rer von Ca­­tella Pro­­­per­ty. Obwohl dort, insbesondere wenn sich der Immobilienzyklus bereits in einer rei­fe­ren Phase befinde, das Preisniveau schon ziemlich hoch sei. Ein makroökonomisches Ran­king wie der E-REGI von LaSalle oder ein Ampelsystem zum Portfolio-Controlling könnten hilfreich sein.

Das trifft laut Catella-Analyse momentan unter anderem für Berlin, Madrid und Rom zu. Als attraktiv wird dagegen das Pricing in Amsterdam, Lille, aber auch Frankfurt und Köln angesehen.

London trotz Brexit auf Rang eins – Istanbul überrascht auf Platz vier

Systematisch nimmt auch LaSalle Investment Management in Europa Städte und Regio­nen regelmäßig unter die Lupe. Die Resultate werden im LaSalle E-REGI Index abgebildet. Auf Platz eins rangiert hier – trotz Brexit – immer noch London vor Paris, Stockholm und – was man­chen überraschen mag – Istanbul. Von den deutschen Städten am weitesten vorne zu finden ist München auf dem siebten Rang.        

"Der Index spielt wider, wie LaSalle die Entwicklung von Immobilienstandorten in der Zukunft ein­schätzt", sagt Claus Thomas, Head of Ger­­ma­ny von LaSalle In­vest­­ment Management. Als Kriterien hierfür gelten unter anderem:

  • wie sich das Wirtschaftswachstum ent­wick­elt,
  • die Qualität der Qualifikation der Arbeitnehmer, also des „Humankapitals“ und
  • das Geschäftsumfeld.

"Dieses makroökonomische Ran­king der europäischen Städte ist aber nur ein grobes Orientierungsraster", fügt er hinzu. Darüber hinaus seien noch Besonderheiten zu beachten, etwa was die Marktvolatilität und die politi­sche Stabilität der Standorte betreffe.

Es gibt einen Offenen Immobilienspezialfonds, der von LaSalle Investment Management konzi­piert wurde und sich bei seiner Investmentstrategie am E-REGI Index orientiert (Fondsvermögen: zirka 700 Millionen Euro). Der Fonds ist zu mehr als 50 Prozent in deutschen Gewerbeimmobilien investiert, der Rest verteilt sich auf mittlere und größere Städte in anderen euro­pä­ischen Staaten, wobei Großbritannien derzeit deutlich untergewichtet ist.      

Thomas weist darauf hin, dass der Gesetzgeber Mindestanforderungen für das Risikomanagement (MA-Risk) für Ka­pi­talverwal­tungs­gesellschaften formuliert habe. Demzufolge müssen diese ein Risikomana­ge­ment installieren, das von einer internen Revision geprüft wird, und einmal im Quartal einen Risikobe­richt erstellen. Keine speziellen Vorschriften existieren Thomas zufolge allerdings dafür, wie dieses inhaltlich auszugestalten sei.

Risikomanagement von Immobilieninvestments

Auf Fondsebene hält der Immobilienexperte für das Portfolio-Controlling unter anderem folgen­de Kennzahlen für wichtig, um frühzeitig Handlungsbedarf zu erkennen:

  • die Restlaufzeit der Miet­ver­träge,
  • die Leerstandsquote so­wie
  • den Fremdfinanzie­rungs­grad.

Hierfür kön­ne ein Am­pel­sys­tem hilfreich sein. Das könnte bei einem auf Core-Im­mobilien fokus­sier­ten Fonds beispielsweise so gestaltet sein, dass bei einer Vermietungsquote von unter 95 Prozent die Ri­si­ko­signalampel von grün auf gelb springt und bei weniger als 90 Prozent auf rot.

„Genauso wie bei Aktien- und Rentenfonds sollte sich das Risikomanagement bei Immobilien­­­­in­vest­ments am gewählten Risikoprofil und der Laufzeit orientieren“, rät Kramer. Bei ei­ner Value-add-Strategie seien selbstverständlich andere Risikokennziffern heranzuziehen als bei einer Core-Strategie. Knifflig sei sicherlich gerade bei Immobilien, dass das Gros der In­ves­toren meis­tens prozyklisch agiere, findet er.

Auch künftig dürfte das Risikomanagement von Immobilieninvestments nicht unbe­dingt einfacher werden. „Nutzungstrends von Gebäuden und die Wünsche der Mieter ändern sich schneller als früher“, gibt Immobilieninvestmentrisiko-Ex­perte Pfrang von EY Real Estate zu bedenken. Er verweist auf den boomenden Onlinehandel und die Konsequenzen für den Einzel­handel sowie das Co-Working als neuer Form des Büroarbeitsplatzes.    

Und für Claus Thomas steht fest: „Das Risikomanagement von Immobilienportfolien dürfte trotz immer ausgetüftelter IT-Systeme aufgrund der Heterogenität von „Im­mo­bi­li­en“, wohl nie das Standardisierungs- und Automatisierungsniveau wie in der Assetklasse „Aktien“ erreichen. Das sei aber gar nicht so schlimm. Im Gegenteil. Was passiere, wenn in punkto Risiko viele Markt­teil­neh­mer zur gleichen Einschätzung gelange, lasse sich immer wieder am Aktienmarkt beobachten, wo Ver­un­si­cherung mitunter schnell in Panik umschlage, so Thomas.    

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfonds, Risikomanagement, Immobilieninvestoren, Rendite, Investment

Aktuell
Meistgelesen