Offene Immobilienfonds werden von Anlegern noch mit Geld überhäuft, wovon inzwischen ein wachsender Teil in den Erwerb von Hotels gesteckt wird. Das soll der Rendite zugutekommen. Doch auch für die Situation, dass der Mittelzufluss abebbt, sind die meisten Fonds gewappnet.

Die Geldflut scheint kein Ende zu nehmen: 2017 sammelten in Deutschland offene Immobilienpublikumsfonds 6,7 Milliarden Euro an frischen Anlegergeldern ein.

"Das war nur unwesentlich weniger als im Rekordjahr 2016", sagt Sonja Knorr, Leiterin der Immobilienfondsanalyse bei Scope Analysis. Und im Januar dieses Jahres überwiesen Investoren bereits mehr als 700 Millionen Euro an die Fondshäuser. Binnen drei Jahren erhöhte sich das von ihnen verwaltete Vermögen laut Scope um rund 15 Milliarden Euro auf fast 90 Milliarden Euro (Stand: Ende Dezember 2017).

Renditen deutlich über zwei, vereinzelt drei Prozent

"Dass offene Immobilienfonds bei Anlegern hoch im Kurs stehen, verwundert nicht", findet die Branchenexpertin. Schließlich seien die Renditen im Vergleich zu alternativen Anlagemöglichkeiten sehr attraktiv. Sie liegen bei fast allen offenen Immobilienfonds, so Knorr, deutlich über zwei Prozent, bei einigen über drei Prozent. Es gibt sogar einen Fonds, den Wertgrund WohnSelect D, der mit einem Wertzuwachs – auf Jahresbasis – von mehr als 20 Prozent brillieren kann. Dieses Ergebnis ist einem Sondereffekt zu verdanken. Der Fonds verkaufte etwa ein Drittel seines Immobilienvermögens, das sich Mitte 2017 noch auf rund 400 Millionen Euro belief.

"Der Immobilienzyklus befindet sich in einer sehr reifen Phase, die Zinsen für Immobilienkredite sind merklich gestiegen“, sagt Thomas Meyer, Vorstandschef der Wertgrund Immobilien AG. Der Zinssatz für Forward-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung betrage mittlerweile wieder mehr als 2,5 Prozent – ein Anstieg von einem Prozentpunkt innerhalb eines Jahres. Und Meyer fügt hinzu: "Anziehende Zinsen und Immobilienpreise sind eine heikle Mischung, um eine attraktive Fondsrendite zu erzielen."

Deshalb habe man die Marktsituation zur Bereinigung des Immobilienportfolios genutzt. Unter anderem wurden in Leipzig und in C-Standorten wie Frechen und Troisdorf gelegene Objekte – Wert insgesamt etwa 180 Millionen Euro – abgestoßen. Weitere Verkäufe, so Meyer, seien aber nicht geplant – ganz im Gegenteil.

Das Immobilienvermögen soll in den nächsten Monaten durch selektive Zukäufe wieder aufgestockt werden. Ferner sind Optimierungsmaßnahmen geplant, unter anderem durch die energetische Sanierung von Objekten und Verdichtungsmaßnahmen im Bestand. Zugekauft werden soll in Top-7-Metropolstädten wie Berlin und Hamburg sowie in Wachstumsregionen wie Dresden und Kiel. Der Investmentfokus bleibt auf deutsche Wohnimmobilien beschränkt. Auch in der Projektentwicklung will Wertgrund, was den Fonds WohnSelect D betrifft, nicht mitmischen.

Große Fonds agieren flexibel

Die meisten anderen – insbesondere die großen, breit diversifizierten – offenen Immobilienfonds agieren flexibler. "Die Fondsschwergewichte stehen unter dem Druck, ihr Rendite-Risiko-Profil unter veränderten Rahmenbedingungen beizubehalten", sagt Fondsanalystin Knorr. Im von ihnen bevorzugten Core-Segment in den Metropolstädten sei das Angebot mittlerweile knapp und vor allem teuer geworden. Bei Bestandsobjekten, beispielsweise in der Nutzungsklasse Büro, ließen sich derzeit allenfalls noch Anfangsrenditen von drei bis 3,5 Prozent realisieren. Das zwinge die Fonds, auch an B- und C-Standorten nach Ankaufobjekten Ausschau zu halten sowie sich verstärkt in anderen Nutzungsklassen und in der Projektentwicklung zu tummeln, so Knorr.

Auffällig ist das verstärkte Interesse an Hotelimmobilien. So wurde das Hotelportfolio des UniImmo: Europa innerhalb von drei Jahren von 380 Millionen Euro (Dezember 2014) auf fast eine Milliarde Euro (Dezember 2017) aufgestockt, der Hotelanteil am Fondsvermögen stieg von 4,7 Prozent auf acht Prozent. Konkurrenten tendieren in eine ähnliche Richtung.

"Eine Überhitzung des Immobilienmarktes ist in Deutschland vor allem bei Wohn- und Büroimmobilien in einigen Core-Lagen der großen Metropolstädte festzustellen", sagt Mario Schüttauf, Manager des HausInvest der Fondsgesellschaft Commerz Real. "Stattdessen kaufen wir lieber gemischt genutzte Objekte mit Quartiercharakter, Shopping-Center und Hotels." Für das Hotelportfolio des HausInvest wurde in den vergangenen drei Jahren fleißig eingekauft. Sein Wert erhöhte sich von 360 Millionen Euro (Dezember 2014) auf rund 1,2 MilliardenEuro (Dezember 2017).

Hotelinvestments erfolgen oft über Projektentwicklungen

Häufig erfolgten Hotelinvestments über Projektentwicklungen, so Knorr. Dadurch könnten sich Fonds unter Inkaufnahme von zum Teil höheren Risiken frühzeitig attraktive Objekte reservieren und Zusatzrenditen erwirtschaften. Spekulative Projektankäufe – das sind im Bau befindliche Immobilien mit einer Vermietungsquote von weniger als 50 Prozent – werden ebenfalls beigemischt. Insgesamt dürfen Projektentwicklungen 20 Prozent des Fondsvolumens nicht überschreiten.

"Mit fünf Projektankäufen in Hamburg, Danzig, Washington D.C. und Portland war der Hotelbereich 2017 besonders stark vertreten", sagt Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. Insgesamt steckten die drei großen offenen Immobilienpublikumsfonds der Union Investment – UniImmo: Deutschland, UniImmo: Europa und UniImmo: Global – im vergangenen Jahr 900 Millionen Euro in Projektentwicklungen.

"In diesem Jahr wird diese Marke voraussichtlich nicht überboten", merkt Kutscher an. Die Commerz Real setzt bei Projektentwicklungen auf die Kooperation mit renommierten, bonitätsstarken Partnern. Schüttauf verweist auf das Projekt One-FortyWest im Frankfurter Westend, das voraussichtlich 2020 fertiggestellt wird. Für den von ihm gemanagten HausInvest wird in einem Joint Venture mit der Frankfurter Grundstücksentwicklungsgesellschaft Groß & Partner ein 140 Meter hoher Wohn- und Hotelturm (Investitionssumme: 270 Millionen Euro) gebaut. 2017 investierte der HausInvest 110 Millionen Euro in Projektentwicklungen.

RREEF Real Estate, die bei der Fondsgesellschaft DWS unter anderem die Offenen Immobilienfonds managt, investiert ebenfalls in Projektentwicklungen. "Die Auswahl der Projekte erfolgt äußerst selektiv", erklärt Ulrich Steinmetz, Leiter des Bereichs der offenen Immobilienfonds sowie der geschlossenen Fonds  von RREEF Real Estate.

Liquiditätsquote der offenen Fonds im Schnitt über 20 Prozent

Der Grundbesitz Europa und der Grundbesitz Fokus Deutschland steckten im vergangenen Jahr 230 Millionen Euro in Bauvorhaben. Äußerst zurückhaltend beteiligen sich die offenen Publikumsfonds der Deka Immobilien an Projekten. "Unsere Retailfonds engagieren sich grundsätzlich nicht in reinen Projektentwicklungen", betont Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer der Deka Immobilien. Ausnahme sei der eigene Bestand. Ferner würden "Forward Purchases" genutzt, um sich Objekte vor der Fertigstellung zu reservieren.

Doch trotz des verstärkten Engagements in Projektentwicklungen, eines breiteren Anlagefokus und eines mitunter stark kanalisierten Mittelzuflusses schwimmen viele Fonds regelrecht in Liquidität. Laut Knorr beträgt die Liquiditätsquote der offenen Immobilienpublikumsfonds derzeit im Schnitt über 20 Prozent.

Zu den Fonds mit besonders hohem Cashpolster zählen der Grundbesitz Fokus Deutschland mit 37 Prozent und der HausInvest mit rund 30 Prozent. HausInvest-Manager Mario Schüttauf sitzt momentan also auf einem Geldberg von vier Milliarden Euro. Bis Jahresende soll der kräftig reduziert werden. Knorr hält eine Barreserve von 15 bis 20 Prozent für angemessen. Sie sieht fast alle Fonds für eine Abkühlung der Immobilienmärkte gut gerüstet: Sie verfügten über reichlich Liquidität und seien gering verschuldet – die Kreditquote bei auf Europa fokussierten Fonds liege meist um die 15 Prozent. Knorr gefällt auch, dass Fondsmanager beim Aufbau von Immobilienbeständen auf deren Fungibilität und somit auf schnelle Veräußerbarkeit achten.

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