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Immobilienfinanzierung: Wachstum mit Plus von 20 Prozent deutlich höher als erwartet

Irebs-Professor Tobias Just: „Das Geschäft wird zunehmend komplexer“
Bild: Irebs

Am deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen lag die Wachstumsrate für das Neugeschäft 2015 mit knapp 20 Prozent mehr als doppelt so hoch wie 2014 und weit über den Erwartungen der teilnehmenden Banken. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie der International Real Estate Business School (Irebs). Mit 57 Prozent war das Wachstum außerhalb der Top-7-Städte besonders dynamisch.

Die hohe Wachstumsdynamik hat sich im ersten Halbjahr 2016 fortgesetzt: Das Neugeschäft stieg um rund 20 Prozent. Allerdings erwarten die Institute laut Interviews im Schnitt nur noch sechs Prozent Wachstum für das Gesamtjahr 2016. Irebs erscheint ein zweistelliges Wachstum wahrscheinlicher.

Die Transaktionsvolumina im gewerblichen Immobilienmarkt waren jedoch im zweiten Quartal 2016 gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal rückläufig – inwieweit sich dieser Trend verstetige, sei derzeit schwer absehbar, sagt Professor Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie.

Spitzenreiter: Handelsimmobilien mit einem Plus von 47 Prozent

„Das Geschäft wird zunehmend komplexer“, so Just. Auffällig sei das starke Wachstum der Finanzierungen von Betreiberimmobilien, Objekten jenseits der Top-Städte und an Projektfinanzierungen – dies könne im Einzelfall attraktiv sein, setzte aber voraus, dass Investoren und Finanzierer die Spezifika dieser Assetklassen angemessen bewerten können.

Das Wachstum beim Neugeschäft wurde durch reine Gewerbeimmobilienfinanzierungen geschoben (plus 37 Prozent). Im Bereich Gewerbe verzeichneten alle Teilbereiche zweistelliges Wachstum: Spitzenreiter war der Handel (plus 47 Prozent), gefolgt von Spezialimmobilien (plus 43 Prozent) – kurz dahinter Büro mit plus 26 Prozent. 57 Prozent Neugeschäftswachstum wurde außerhalb der Top-7-Städte verzeichnet.

In den Jahren 2011 bis 2013 lag das Wachstum der Projektfinanzierungen noch deutlich unterhalb der Finanzierungsvolumen von Bestandsobjekten. In den Jahren 2014 und 2015 hatten die Projektfinanzierungen jeweils die Nase vorn (2015: 24 Prozent vers 19 Prozent Wachstum der Bestandsfinanzierungen).

Margendruck bleibt hoch – für LTVs Entwarnung zweiter Klasse

Die Loan-To-Values (LTVs) liegen für das analysierte Portfolio im Jahr 2015 mit 68,2 Prozent nur leicht über dem Vorjahresniveau (67,8 Prozent).

Dabei gibt es den Studienautoren zufolge drei Dinge zu beachten: erstens dämpft die Entwicklung des „V“ (Value), also die steigenden Immobilienpreise, den Fremdkapitalanteil. Hinzu kommt zweitens, dass der Mix an Objektarten anspruchsvoller wird. Drittens, der Anteil an großen institutionellen Kunden, die niedrige Fremdkapitalanteile nachfragen, nimmt zu. Wenn im Mittel die LTVs dennoch leicht steigen, muss es auch mehr Angebote mit aggressiveren Ausläufen geben; bei einer Marktabkühlung erhöht diese entgegenlaufende Entwicklung insbesondere für diese aggressiven Marktteilnehmer die Probleme.

Für das untersuchte Portfolio zeigt sich für das Jahr 2015 ein Rückgang der Nettomarge in Höhe von 11,5 Basispunkten auf 118,1 Basispunkte. Damit fällt die Branche innerhalb von zwei Jahren auf das Margenniveau von 2010 zurück. Für das laufende Jahr 2016 erwarten die Banken einen weiteren Rückgang um zehn Basispunkte.

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Schlagworte zum Thema:  Immobilienwirtschaft, Immobilienfinanzierung, Wachstum

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