Einzelhandelsimmobilien galten lange als sichere Bank in der gewerblichen Immobilienfinanzierung, insbesondere innerstädtische Shopping-Center in guter Lage. Doch der boomende Onlinehandel setzt auch ihnen zu. Immobilienbanken beurteilen ihre Finanzierung kritischer. 

Eigentlich müssten sich Investoren, die Geld in Einzelhandelsimmobilien gesteckt haben, die Hände reiben: Die Konjunktur läuft gut, die Verbraucher sind konsumfreudig. Doch die Stimmung wird skeptischer. So prüfen viele Banken Finanzierungsanfragen für Einzelhandelsobjekte – Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2018: 4,5 Milliarden Euro – kritischer.

„Da sind wir prinzipiell vorsichtiger geworden.“ Jan Peter Annecke, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierungen der Münchener Hypothekenbank (Münchener Hyp)

Bei Einzelhandelskonzepten schwinge immer die Frage mit, ob sie zukunftsträchtig seien.   

Flächenumsätze sinken zum vierten Mal in Folge

Die Gesamtflächenumsätze sinken bereits das vierte Jahr in Folge, hat Dirk Wichner, Head of Retail Leasing beim Immobiliendienstleister JLL Germany, beobachtet.

„Viele Mietergruppen, wie der Textileinzelhandel, die große Flächen nachfragen, disponieren eher zurückhaltend.“ Dirk Wichner, Head of Retail Leasing beim Immobiliendienstleister JLL Germany

Das schlägt auch auf die Mieten durch. In Städten unter 500.000 Einwohnern sind die Spitzenmieten leicht rückläufig, in den Big-7-Metropolen stagnieren sie. Einer der Hauptgründe hierfür ist ohne Zweifel der boomende Onlinehandel. Deshalb müssen sich Immobilien­­finanzierer gerade bei Einzelhandelsimmobilien ver­stärkt fragen, ob sie tatsächlich alle Varianten dieser Assetklasse finanzieren wollen. „Die nachhaltige Ertragsfähigkeit einiger Highstreet-Immobilien, etwa von Kaufhäusern, sehen wir kritisch und lassen da bei Finanzierungen lieber die Finger weg“, so Annecke. Er hält die mangelnde Drittverwendungsfähigkeit für das größte Manko.

„Wenn Mieter derartiger Immobilien diese nicht weiter nutzen wollen, bleibt meist nur der Abriss.“ Jan Peter Annecke, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierungen der Münchener Hypothekenbank (Münchener Hyp)

Das Problem ist die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien 

Mit der Problematik der Drittverwendungsfähigkeit von Flächen könnten künftig Shopping-Center ebenfalls verstärkt konfrontiert werden. Überzeugende Flexibilisierungskonzepte seien wichtiger denn je, ist Sabine Barthauer, Vorstandsmitglied der Deutschen Hypo, überzeugt. Das gilt vor allem mit Blick auf die Ankermieter. Früher seien darunter häufig Textileinzelhändler, Elektronikfachmärk­te oder Warenhäuser zu finden gewesen, sagt die Immobilienbankerin. Kehrten die einem Center den Rücken, sei Kreativität gefragt, wie die frei werdenden Großflächen anderweitig genutzt werden können.     

Das gelingt unter Federführung professioneller Betreiber am besten.

„Sind wir von der Qualität eines Centermanagements überzeugt und passen Lage sowie der Angebotsmix, beteiligen wir uns nach wie vor an der Finanzierung von Shopping-Centern.“ Peter Axmann, Leiter Immobilienfinanzierung der HSH Nordbank

Zu den renommiertesten Adressen in Deutschland zählt ECE. Wie innovativ Flächennutzungen von Einkaufszentren aussehen können, kann man derzeit in Berlin mitverfolgen. Dort werden auf Dachflächen des von ECE betriebenen Ring-Centers die modularen Bestandteile für ein Hotel mit 50 Zimmern montiert. „In den nächsten Jahren wird es zu einem Bereinigungsprozess kommen“, ist Frank Emmerich, Head of Retail Germany bei CBRE, überzeugt. Vor allem für ältere Shopping-Malls auf der grünen Wiese in kleineren Städten könne es eng werden. Womöglich nicht nur dort.  

Transaktionsvolumen auf historischem Tiefstand

Auffällig in der aktuellen Investmentstatistik ist, dass das Transaktionsvolumen bei Shopping-Centern mit 470 Millionen Euro auf einen historischen Tiefstand fiel. Interessant hierbei: Laut JLL befinden sich aber Objekte für insgesamt 1,5 Milliarden Euro im Vermarktungsprozess. „Die Mietpreisentwicklung wird von Kaufinteressenten wesentlich kritischer eingeschätzt als noch vor zwei oder drei Jahren. Daher dauern Transaktionsprozesse deutlich länger, die Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer driften auseinander“, hat Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany, beobachtet. Der Due-Diligence-Prozess ziehe sich im Schnitt ein halbes Jahr hin, mitunter sogar länger.

Fachmärkte und Fachmarktzentren werden als stabiler eingestuft

Bei Fachmärkten und Fachmarktzentren befürchten Investoren dagegen viel seltener, dass der Onlinehandel deren Geschäftsmodell ernsthaft erschüttern könnte. Das Lebensmittelsortiment im Laden real begutachten zu können, sei ein großer Wettbewerbsvorteil der analogen Lebensmittelhändler, so Axmann. Das Gros der Verbraucher ziehe es vor, Güter des täglichen Bedarfs im Supermarkt oder der Drogerie vor Ort zu kaufen, statt im digitalen Warenkorb zu ordern. Von dieser Neigung können auch Shopping-Center profitieren.

„Verfügen sie über ein raffiniert gefächertes Food-Spektrum, erhöht das ihre Anziehungskraft enorm.“ Norbert Kellner, Leiter Debt Capital Markets and Sales Management der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba)

Einkaufszentren müssen digitaler werden

Menschen wollten den Besuch im Shopping-Center als Event erleben.
Viele Einkaufszentren müssen zudem digitaler werden. Nach einer repräsentativen Umfrage im Auftrag von JLL wissen zwei Drittel der Besucher nicht, ob ihr Shopping-Center über eine App verfügt. Und was Centermanager noch mehr aufhorchen lassen dürfte, ist, dass lediglich zwölf Prozent derjenigen, die die App ihres Centers nutzen könnten, das tatsächlich tun. Deutlich mehr Leute, so Anke Kaukars, Head of Shopping Center Management Services von JLL Germany, würden sie aufrufen, wenn neben Ladenöffnungszeiten und Lageplan das Sortiment der Läden angezeigt würde und Waren zur Abholung reserviert werden könnten.

„Ist das Warenangebot gut digital vernetzt, etwa indem die Produktsuche schon vorab online möglich ist, können Shopping-Center bei Kunden punkten und sich glaubwürdig als innovativer Omnichannel-Anbieter positionieren“, ist Kai Hansen, Leiter Marktfolge Gewerbe­kunden im Regionalzentrum Hamburg der DZ Hyp, überzeugt. Vorzeigecenter gibt es – beispielsweise das Alstertal-Einkaufszentrum in Hamburg-Poppenbüttel.

Neuer Trend: Einkaufen und Wohnen kombinieren

Interessant ist ferner ein anderer Trend. In Ballungszentren ist Wohnraum knapp.

„Für Discounter und Supermärkte wird es immer schwieriger, neue Flächen bewilligt zu bekommen.“ Kai Hansen, Leiter Marktfolge Gewerbe­kunden im Regionalzentrum Hamburg der DZ Hyp

Mitunter müssten sie sogar die Auflage akzeptieren, Wohnungen zu errichten, damit im selben Gebäude oder nicht weit entfernt eine Filiale geplant werden darf. „Handelt es sich um eine innerstädtische Lage mit guter Verkehrsanbindung, finanzieren wir auch solche gemischt genutzten Objekte. Wir prüfen jedoch sehr genau, ob das Konzept rentabel ist.“ Voraussetzung sei die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie. Diese Einschätzung teilen die meisten Immobilienbanken. So urteilt Thomas Köntgen, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Deutschen Pfandbriefbank (pbb): „Die Mischform ist aus der Finanzierungsperspektive betrachtet aufgrund der Diversifikation eher positiv zu bewerten.“

Schlagworte zum Thema:  Einzelhandel, Shopping-Center, Finanzierung