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14.01.2016 | Top-Thema Immobilienfinanzierung: Der Markt sortiert sich neu

Die Konkurrenz wird größer

Kapitel
Prof. Dr. Nico Rottke, Ernst & Young
Bild: Ernst & Young Real Estate GmbH

Finanzierung: Versorgungswerke, Versicherungen und Pensionskassen werden immer mehr zu Konkurrenten der Banken. Ausländische Institute kommen dazu.

Herr Prof. Rottke, verdienen Banken noch Geld mit der Vergabe von Immobiliendarlehen?

Sicher nein, was das normale Kreditgeschäft betrifft. Die Margen sind für Bestand aberwitzig niedrig. Das Pricing ist bei allen Banken nahezu identisch, sie sind am unteren Level angekommen. Sie müssen ein systematisches Risiko eingehen, um Geld verdienen zu können. Oder große Losgrößen bedienen. Sonst bekommen Sie Ihren Return on Equity nicht hin.

 

Wie ist dann die Strategie der Banken?

Große Losgrößen sind Realität, können aber gefährlich sein. Auch beobachten wir einen sehr hohen Grad an Spezialisierung zu Lasten des Gesamtsystems. So existieren Banken, die fast nur Spezialfinanzierungen umsetzen, aber rein im vorrangigen Fremdkapitalbereich (sog. Senior) und nur auf Spezialassetklassen fokussiert und nur in bestimmten Regionen.

 

Ist das nachhaltig?

Ich frage mich, wie Immobilienbanken für 20 Jahre ein Shoppingcenter finanzieren können, ohne zu wissen, ob es in 20 Jahren überhaupt noch benötigt wird. Zudem besteht die latente Gefahr, dass Banken andere Gefahrenpotenziale in Kauf nehmen.

 

Welche?

Im Moment stehen Banken in der Versuchung, Darlehen mit zu günstigen Zinssätzen für das eingegangene Risiko zu vergeben. In der Praxis kommt es tatsächlich vor, dass höheres Risiko mit einem geringeren Zins bepreist werden kann als geringeres Risiko.

 

Ein Zeichen dafür, dass der Wettbewerb immens ist.

Ja, deshalb machen Finanzierer viel Massengeschäft. Die Wege, wie sie Gewinn machen können, bestehen zurzeit vor allem darin, fristeninkongruent zu refinanzieren oder die Beleihungsausläufe (LTVs) nach oben zu treiben. Beides kann gefährlich sein. Die Studien, die ich im letzten Jahr für die EBS Universität durchgeführt habe, wiesen als LTVs 70 Prozent für Gewerbe und bis über 80 Prozent für Wohnen aus. Die Transaktionen, die 2015 beobachtet wurden, sind zum Teil jedoch aggressiver finanziert worden.

 

Sind der Markt der Zukunft?

Ja, sie haben genügend Mittel, die Anlage suchen, Anlagedruck und die Herausforderung, nur geringe Renditen zu erwirtschaften. Ebenso  investieren sie nur noch eingeschränkt in Direkt-Immobilieninvestments, aufgrund der mit Solvency II verbundenen Eigenkapitalunterlegung.

 

Viele ausländische Finanzierer sind in Deutschland aktiv. War Deutschland nicht lange ein „Closed Shop“?

Sie finanzieren das, was die deutschen Banken nicht finanzieren. Etwa Projekte außerhalb der Top fünf. Bei der Finanzierung von Projekten in anderen als den Top-Städten nimmt eine deutsche Bank gerne einen höheren Risikozuschlag. Dann werden ausländische Banken plötzlich konkurrenzfähig, insbesondere dann, wenn Projekte eine bestimmte Größe erreicht haben bzw. sehr komplex werden. 

Dirk Labusch, Haufe Online Redaktion

Bank, Strategieprozess, Nachhaltigkeit, Versicherung, Pensionskasse, Immobilienfinanzierung, Finanzierung

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