Immobilienfinanzierung: Margen für Finanzierer stabil

Das Neugeschäft am gewerblichen Immobilienmarkt ist 2018 um acht Prozent geschrumpft, ähnlich wie 2017. Nach Zahlen der aktuellen Irebs-Studie "German Debt Project" sinken aber die Margen nicht weiter. Für Projektentwicklungen berichten mehr Finanzierer sogar über moderat steigende Margen.

Die Margen haben sich der Irebs-Studie zufolge für die Mehrzahl der Banken mindestens stabilisiert. Während für risikoarme Transaktionen das Margenniveau mit 50 bis 70 Basispunkten (bp) sehr niedrig ist, werden insbesondere für kompliziertere Finanzierungen moderat steigende Margen erreicht. Der Wettbewerb findet abseits der Preise statt, etwa bei Laufzeiten und Covenants. Vor diesem Hintergrund sieht Tobias Just, Professor an der International Real Estate Business School (Irebs), auch 2019 nur eine "Entspannung zweiter Klasse", was die Stabilisierung der Margen angeht.

Auskömmliche Margen gibt es dabei vor allem jenseits der reinen Core-Strategien: Etwa bei Finanzierungen für Nischenprodukte, wie Projektentwicklungen, die in der aktuellen Studie einen Anteil am Neugeschäft von 32 Prozent haben, Betreiberimmobilien oder im Ausland. Auch Immobilien mit Aufwertungspotenzial aufgrund von Leerständen oder Sanierungsbedarf sowie Objekte in peripheren Lagen werden wie auch in der Irebs-Studie 2018, wo das Core-Segment am stärksten umkämpft war häufiger finanziert, um sehr niedrigen Margen auszuweichen.

Neugeschäft 2019: Volumen stabil auf Vorjahresniveau

Das Neugeschäft ist der Studie zufolge nach 2017 (minus sieben Prozent) im Jahr 2018 (minus acht Prozent) nach zuvor sechs sehr expansiven Jahren erneut, aber nur noch leicht zurückgegangen. 2019 liegt das Volumen des Neugeschäfts im "German Debt Project" stabil auf dem Niveau des Vorjahres.

Im analysierten Portfolio ist allerdings das Neugeschäft der Sparkassen und Volksbanken nur zu einem kleinen Teil berücksichtigt, da diese Banken gerade außerhalb der Metropolregionen mit aggressiven Konditionen um Marktanteile kämpfen. Insgesamt dürfte der Rückgang im Neugeschäft laut Irebs geringer ausfallen als in der Studie ausgewiesen.

Bei rückläufigen Sondertilgungen nehmen die Kreditbestände sogar leicht zu. Die Finanzierungsausläufe (LTV) haben sich auf einem vergleichsweise niedrigen Vorjahresniveau ebenfalls stabilisiert (64 Prozent).

Differenzierung zwischen Assetklassen wächst: Büroimmobilien sind die Gewinner

Büroimmobilien werden derzeit am bereitwilligsten finanziert. Und auch Wohnimmobilien werden von den Banken noch als "sicherer Hafen" gesehen. Bei den noch gerne finanzierten Logistikimmobilien zeigen sich der Studie zufolge jedoch erste Zweifel, ob die massiv gesunkenen Mietrenditen angesichts der konjunkturellen Eintrübungen noch zu rechtfertigen sind. Am kritischsten werden Einzelhandelsimmobilien gesehen: Dabei werden Fachmarktzentren und innerstädtische A-Lagen allerdings deutlich besser bewertet als Stadtteillagen und einfache Einkaufszentren.

Neben einer stärkeren Differenzierung zwischen den Assetklassen und dem bewussten Eingehen von Risiken auf den sogenannten Nischenmärkten haben die meisten Banken eine Syndizierungsstrategie entwickelt, um durch die damit verbundenen Diversifizierungsmöglichkeiten spezifische Objektrisiken zu reduzieren.

Die Sorge der vergangenen Jahre, dass es durch zeitnah steigende Zinsen zu Verwerfungen auf den Immobilien- und Immobilienfinanzierungsmärkten kommen könnte, hat aktuell keine der befragten Banken. Mit nachhaltig steigenden Zinsen wird in den kommenden Jahren nicht gerechnet.

Wettbewerbsdruck: bei Investitionen in Bestandsimmobilien weiterhin hoch

Im anhaltenden Niedrigzinsumfeld versuchen laut Irebs viele Banken weiterhin, ihr Immobiliengeschäft stabil zu halten oder auszudehnen. Der Wettbewerbsdruck bleibt jedoch insbesondere bei Investitionen in Bestandsimmobilien hoch. Über alle Objektarten hinweg weist laut Irebs noch ein Drittel der befragten Institute auch 2019 rückläufige Margen aus. Seit 2013 sind die Nettomargen um mehr als 30 Basispunkte (bp) im Durchschnitt gesunken.

Die Studie mit Unterstützung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erscheint jährlich und wurde bereits zum siebten Mal präsentiert. An der Befragung 2019 nahmen 24 deutsche Finanzierungsinstitute teil.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienfinanzierung, Projektentwicklung