Rezession: Unsicherheit am Markt für Immobilienfinanzierung Infografik

Die Prognosen der Immobilienfinanzierer für den Rest des Jahres sind so schlecht wie seit 2012 nicht mehr, wie das Quartalsbarometer von BF.direkt zeigt. Vor allem die Sorge vor einer Rezession drückt auf die Stimmung. Im Fall einer Krise wird das Wohnsegment als Garant für gute Geschäfte gesehen.

Der Wert des BF.Quartalsbarometers, das seit dem Jahr 2012 vierteljährlich erhoben und durch die Bulwiengesa AG erarbeitet wird, markierte bereits zum Jahresbeginn 2019 ein Allzeittief von minus 3,88 Punkten und ist nun im vierten Quartal auf auf ein neues Rekordtief von minus 4,41 Punkten eingebrochen, nach einer kurzen Erholung im dritten Quartal (minus 1,3 Punkte). Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2015 war der Wert auf seinem bisherigen Höchststand von 8,11 Punkten.

Rund ein Fünftel der Befragten geht von einer restriktiven Marktentwicklung aus

Für das neue Rekordtief sind laut BF.direkt AG im Wesentlichen zwei Einschätzungen der rund 110 befragten Immobilienfinanzierer maßgeblich: Erstens erwarten mit rund 21 Prozent deutlich mehr Befragte eine restriktivere Marktentwicklung (plus 17,5 Prozentpunkte gegenüber dem dritten Quartal) – im vorherigen Quartal waren es nur 3,5 Prozent. Zweitens schätzen mit 17,6 Prozent (minus 10,5 Prozentpunkte) erheblich weniger Institute den Markt als progressiver ein. 26 Prozent (plus 6,5 Prozentpunkte) der Institute gehen außerdem davon aus, dass die Liquiditätskosten steigen.

"Der neue Tiefstwert spiegelt die Verunsicherungen der Umfrageteilnehmer wider sowie eine weitere Abschwächung der Weltwirtschaft durch Handelskonflikte und Brexit." Prof. Dr. Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung (IREBS) und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers

Das zeigt sich auch im BF.Quartalsbarometer für das vierte Quartal 2019, in dem die befragten Immobilienfinanzierer eine drohende Rezession deutlich ernster nehmen als einen möglichen Zinsanstieg.

Neues Szenario Rezession: Wohnimmobilien gelten als krisensicher

Auf großes Interesse stieß deshalb die Frage, wie sich die Immobilienfinanzierer verhalten würden, falls es zu einer Rezession oder zu einem merklichen Zinsanstieg kommen sollte – wobei letztgenannter aktuell nicht in Sicht sei. Als Garant zur Sicherung von Einkünften, wenn es zu einer Krise oder einem deutlichen Einbruch des Marktes kommen sollte, wird von den Befragten das Wohnsegment gesehen – vornehmlich Bestandsimmobilien in Metropolregionen und den sieben A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Einige Experten würden auch weiterhin neue Wohnimmobilien in nachfragestarken Märkten in Betracht ziehen. Berlin wird als Investitionsstandort kritisch eingeschätzt. Wohnungsbestände (auch in Form von Portfolios) sind bei den Finanzierern beliebt, da sie aufgrund breit gestreuter Mieteinkünfte sichere Cashflows und eine geringere Schwankungsanfälligkeit erwarten lassen.

Neben dem Wohnsegment wurden von den Befragten auch Büroimmobilien häufig genannt, denen in Krisenzeiten eine gute Anschlussvermietungsfähigkeit unterstellt wird. Als dritte Assetklasse werden Handelsimmobilien angeführt, wobei Shopping-Center explizit ausgeklammert werden. Nahversorger und Fachmärkte in guten Lagen gelten hingegen als weniger konjunkturabhängig. Darüber hinaus werden vermehrt Gesundheits- und Sozialimmobilien diskutiert.

Auch im aktuellen Marktumfeld werden im Bestand Wohnimmobilien (18,3 Prozent) und Büroimmobilien (17,7 Prozent) am häufigsten finanziert. Im Segment Projektentwicklungen ist mehr Bewegung: Bauträgerfinanzierungen (12,3 Prozent) stehen an erster Stelle. Rund zwei Drittel der befragten Institute finanzieren Wohnimmobilien als Bauträgermaßnahme.

Gewinn immer weniger in einem gesunden Verhältnis zum Risiko?

Das Finanzierungsvolumen im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung ist nach Auffassung von Sebastian insgesamt betrachtet weiterhin stabil: Bei der erwarteten Kreditvergabe gebe es zumindest keine Anzeichen für einen Einbruch, so der Wissenschaftler. Allerdings bedeute ein konstantes Volumen alleine noch kein gutes Geschäft.

"Da die Margen durch den anhaltend hohen Wettbewerb weiterhin unter Druck bleiben, das Risiko aber eher zunimmt, steht der Gewinn immer weniger in einem gesunden Verhältnis zum Risiko", erklärt Sebastian.

"Der aktuelle Barometerwert verdeutlicht eher die Sorge vor der künftigen Marktentwicklung, nicht so sehr die aktuelle Situation auf dem Markt. Wir hören derzeit von vielen Finanzinstituten, dass der Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung gute Erträge generiert." Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG

Die Entwicklung der Margen im vierten Quartal 2019 weisen laut BF.direkt-Umfrage auf keine deutlich verschlechterte Situation hin. Die Bestandsmargen steigen auf 127 Basispunkte (plus acht Basispunkte), die Projektentwicklungsmargen sinken leicht auf 201 Basispunkte (minus zwei Basispunkte). Der durchschnittliche Loan-to-Value (LTV) ist mit 69,6 Prozent (plus 1,3 Prozentpunkte) erstmals wieder seit dem ersten Quartal 2019 gestiegen. Der durchschnittliche LTC beträgt 72,5 Prozent (minus 0,5 Prozentpunkte).

Neugeschäft durch Maximierung von Ertrag und Rendite geprägt

Aktuell gehen 45,5 Prozent der befragten Institute, und damit etwas mehr (plus 6,7 Prozentpunkte) als im vorigen Quartal, von einer stagnierenden Neugeschäftsentwicklung aus. Rund 39 Prozent sehen in der derzeitigen Marktlage ein ansteigendes Neugeschäft (minus 2,5 Prozentpunkte) und für 15,2 Prozent (minus 4,2 Prozentpunkte) nimmt es ab. Das Neugeschäft wird unter den für das BF.Quartalsbarometer befragten Experten schon länger kritisch gesehen.

Das Neukundengeschäft in der Kreditgröße zwischen zehn und 50 Millionen Euro wird mit 39,4 Prozent am meisten finanziert; und die nächst höhere Kreditsparte zwischen 50 und 100 Millionen Euro kann den höchsten Zugewinn verbuchen (plus 1,7 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal) auf 24,2 Prozent. Auch Kreditvolumen bis zehn Millionen Euro gewinnen in kleinen Schritten weitere Anteile (plus 0,9 Prozentpunkte auf 36,4 Prozent). Großkredite über 100 Millionen Euro spielen weiterhin keine Rolle.

Die Maximierung von Ertrag und Rendite hat im aktuellen Marktumfeld mit einem Anteil von 18 prozent den Sprung (plus vier Prozentpunkte) von Platz vier auf Platz eins gemacht. Auch die Bestrebung, bestehende Kundenverbindungen nachhaltig zu begleiten haben die Institute ganz oben auf der Agenda. Zudem gewinnt die Minimierung des Risikos an Einfluss und springt von Rang vier auf Rang drei. DNeuen Kundenbeziehungen (minus 2,2 Prozentpunkte auf 12,9 Prozent) folgen. Ein möglichst großes Volumen an Neugeschäft zu generieren, belegt den letzten Platz mit einem Anteil von 3,6 Prozent.

Alternative: Mezzanine-Kapital am häufigsten genannt

Parallel zu den Problemen der klassischen Finanzierer wächst die Nachfrage nach alternativen Finanzierungen laut BF.direkt weiter: Nach einem leichten Rückgang im Vorquartal geht es nun wieder nach oben (plus 4,3 Prozentpunkte auf rund 56 Prozent). Mezzaninekapital, auf das einer FAP-Studie zufolge auch Institutionelle immer häufiger setzen, wird mit 37 Prozent am häufigsten genannt und kann um 3,7 Prozentpunkte zulegen. Eigenkapital (beispielsweise Private Equity und Joint Ventures) gewinnt drei Prozentpunkte hinzu und kommt auf einen Anteil von 26,1 Prozent.


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