Immobilienfinanzierer so pessimistisch wie nie

Die Stimmung der deutschen Immobilienfinanzierer ist im ersten Quartal 2019 auf einen neuen Tiefstwert gesunken, wie das Quartalsbarometer von BF.direkt zeigt. Niedrige Margen, hohe Refinanzierungskosten und die Konkurrenz von alternativen Kreditgebern lassen die Banken pessimistisch werden.

Das vierteljährlich erscheinende BF.Quartalsbarometer, das durch Bulwiengesa erarbeitet wird, fällt deutlich: Von 0,43 Punkten im Schlussquartal 2018 auf minus 3,88 Punkte im ersten Quartal 2019. Die Margen hatten bereits im vergangenen Quartal einen Tiefstand erreicht und verharren weiterhin auf einem sehr schwachen Niveau.

"Eine ganze Reihe von Faktoren, die das Geschäft der Institute beeinflussen, hat sich verschlechtert." Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG

Einschätzung von Marktsituation und Neugeschäft auf Tiefststand

Nur 17,6 Prozent der rund 120 befragten Banken und Finanzierer schätzen die Lage am Markt positiv ein. Im vorigen Quartal lag der Anteil bei 36,1 Prozent. Ein wachsendes Neugeschäft erwarten noch rund 25 Prozent der Experten, das sind 13 Prozentpunkte weniger.

Das Neugeschäft wird unter den für das BF.Quartalsbarometer befragten Experten schon länger kritisch gesehen, doch bei keiner der Befragungen bisher wurden Marktsituation und Neugeschäft schlechter bewertet. Mehr als 56 Prozent der Befragten erwarten eine stagnierende Entwicklung und knapp 20 Prozent (plus sieben Prozentpunkte) gehen davon aus, dass ihr Neukundengeschäft rückläufig sein wird.

"Das liegt teilweise daran, dass immer weniger Objekte am Markt verfügbar sind, die die Risikokriterien der Banken erfüllen." Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS

Volumen der Finanzierungen kleinteiliger

Bezüglich der Volumengrößen wird das Neukundengeschäft offenbar kleinteiliger: Finanzierungen ab einer Größenordnung von 50 Millionen Euro verlieren mit einem Anteil von 18,8 Prozent (minus 7,7 Prozentpunkte) an Bedeutung und fallen den Studienautoren zufolge auf ein Dreijahrestief.

Der Anteil der Finanzierungen mit einem Volumen zwischen zehn und 50 Millionen Euro legt hingegen um 5,7 Prozentpunkte auf 46,9 Prozent zu.

Refinanzierungskosten steigen bei 40 Prozent der Institute

Ein weiterer Faktor für das Allzeittief des BF.Quartalsbarometers sind die steigenden Liquiditätskosten für die Finanzierer.

Rund 40 Prozent der Institute geben an, dass sich ihre Refinanzierungskosten erhöhen, das sind 14,3 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. Vor einem Jahr lag der Anteil noch bei zehn Prozent. 13 Prozent der Befragten (plus 0,7 Prozentpunkte) gehen von sinkenden Liquiditätskosten aus.

"Die Finanzierer geraten hier in eine Zwickmühle: Die Refinanzierungskosten steigen, sie können diese aber nicht in Form von höheren Margen an ihre Kunden weiterreichen." Prof. Dr. Steffen Sebastian, außerdem wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers

Margen stagnieren auf niedrigem Niveau

Die Entwicklung der Margen und Loan-to-Values (LTVs) sowie Loan-to-Costs (LTCs) bewegen sich im aktuellen BF.Quartalsbarometer im Wesentlichen seitwärts. Die LTVs bei Bestandsimmobilien steigen leicht auf 71,7 Prozent (plus 0,8 Prozentpunkte). LTCs bei Projektentwicklungen stagnieren auf hohem Niveau bei 73,7 Prozent (plus 0,2 Prozentpunkte).

Die durchschnittlichen Margen im Bestand steigen – ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau – um fünf Basispunkte auf 127 Basispunkte. Die durchschnittlichen Margen bei Projektentwicklungen verharren nahezu unverändert bei 197 Basispunkten (minus ein Basispunkt).

Alternative: Private Equity und Joint Ventures auf dem Vormarsch

Parallel zu den Problemen der klassischen Finanzierer wächst die Nachfrage nach alternativen Finanzierungen laut BF.direkt auf ein neues Allzeithoch: Rund 60 Prozent der befragten Institute beobachten eine stärkere Nachfrage nach alternativen Finanzierungsformen. Das ist ein Plus von 9,4 Prozentpunkten.

"Ein Drittel aller Finanzierungen kommt nicht zustande, weil die Nachfrage zu hoch ist und ein Wettbewerber den Zuschlag erhält." Prof. Dr. Steffen Sebastian, IREBS

Mezzaninekapital, auf das einer FAP-Studie zufolge auch Institutionelle immer häufiger setzen, wird laut BF.direkt mit einem Anteil von 36,7 Prozent (minus 0,1 Prozentpunkte) weiterhin am häufigsten nachgefragt, gefolgt von Eigenkapital (beispielsweise Private Equity und Joint Ventures) mit einem Anteil von 28,6 Prozent (plus 7,5 Prozentpunkte gegenüber dem vierten Quartal 2018).

"Der Markt für mezzanine Finanzierungsformen ist in starker Bewegung", sagt Curth-C Flatow, Gründer und Managing Director der FAP Group.


Das könnte Sie auch interessieren:

Mezzaninekapitalgeber werden unentbehrliche Partner

Kreditfonds mit Whole-Loan-Strukturen sind im Aufwind

Fusion der Landesbanken: Sparkassen favorisieren Auffanglösung

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfinanzierung