Passend zum Herbst: Auch die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern trübt sich ein Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Trotz des intensiven Wettbewerbs und der Knappheit an Objekten zeigen sich viele Immobilienfinanzierer mit ihrer Geschäftslage zufrieden – doch erwarten zunehmend mehr Experten, dass die Finanzierungsbereitschaft am Markt für Gewerbeimmobilien in den kommenden sechs Monaten abnehmen wird. Das ist ein Ergebnis des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) für das dritte Quartal 2017.

Die Einschätzung der Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate stieg in der aktuellen DIFI-Umfrage zwar um 4,4 auf 9,8 Punkte, dennoch bleibt der Index zum dritten Mal in Folge im Negativbereich. Grund ist die Einschätzung der Finanzierungserwartungen für das kommende halbe Jahr: Sie hat das Stimmungsbarometer für gewerbliche Immobilienfinanzierungen marginal von minus 5,5 im zweiten Quartal 2017 auf jetzt minus 7,2 Punkte fallen lassen.

Anteil ausländischer Anleger liegt bei 46 Prozent

Der Saldo aus optimistischen und pessimistischen Finanzierungserwartungen ist um 7,8 auf minus 24,1 Punkte gesunken. Im zweiten Quartal hatte der entsprechende Saldo um 6,7 auf 5,4 Punkte zugelegt. So skeptisch sei der Ausblick der befragten Experten zuletzt vor fünf Jahren gewesen, als die Eurozone in einer Staatsschuldenkrise steckte, sagt Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Das überrasche angesichts der günstigen makroökonomischen Aussichten und des weiter günstigen Zinsumfeldes.

Anleger aus dem Ausland investieren JLL zufolge trotz der Eurostärke gegenüber anderen Währungen wie dem britischen Pfund weiter intensiv in deutsche Immobilien. "Ihr Anteil lag im ersten Halbjahr 2017 mit zwölf Milliarden Euro bei 46 Prozent des Transaktionsvolumens auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Pessimistische Prognosen über alle Assetklassen hinweg

Verglichen mit den vergangenen sechs Monaten hat sich die Geschäftslage der 44 befragten gewerblichen Immobilienfinanzierer auf hohem Niveau stabil gehalten und zum Teil sogar leicht verbessert. Nur bei Einzelhandelsimmobilien sehen die Experten gegenüber dem Vorquartal eine Verschlechterung.

Bei den Erwartungen an das kommende Halbjahr überwiegen allerdings die Skeptiker. Bei allen vier Nutzungsarten nehmen die pessimistischen Prognosen weiter zu. Besonders trüb werden die Aussichten für Finanzierungen von Einzelhandelsobjekten eingeschätzt.

Der Saldo nähert sich mit minus 36,7 Punkten seinem historischen Tiefstand von 2012. Hier zeigt sich, dass bei ausreichend vorhandenem Finanzierungsangebot profitable Objekte knapper werden. Dr. Oliver Lerbs, kommissarischer Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), geht davon aus, dass sich die gewerblichen Immobilienfinanzierer angesichts des intensiven Wettbewerbs untereinander und des Markteintritts neuer Konkurrenten, wie etwa Versicherern, auf sinkende Geschäftsvolumina einstellen.

Bild: JLL

Trübe Aussichten auch auf den Refinanzierungsmärkten

Erkennbare Änderungen ergeben sich im Vergleich zum Vorquartal bei den Refinanzierungsmärkten: Anders als im Vorquartal stellen die Experten in der aktuellen Umfrage keine erkennbare Verbesserung des Umfelds fest. Im Gegenteil: Die Finanzierer gehen davon aus, dass sich das Umfeld in den kommenden sechs Monaten eher noch verschlechtern wird. Eine ähnliche Beurteilung zeigt sich bei den Immobilienaktien: Nach den Zugewinnen der vergangenen Quartale wird überwiegend mit einer Verschlechterung der Lage gerechnet.

Sonderfragen: Mezzanine-Finanzierungen und Fremdkapitalanteil

Nur sieben Prozent der Befragten erwarten im Fall einer restriktiveren Kreditvergabepolitik von Erstrang-Darlehensgebern einen deutlichen Zuwachs von Vertragsabschlüssen mit Mezzanine-Finanzierern. Die Mehrheit (knapp 70 Prozent) ist der Ansicht, dass es lediglich zu einem geringfügigen Zuwachs kommen würde.

"Allerdings werden bei Assets mit höherer Risikoklassifizierung, beispielsweise Projektfinanzierungen, bereits heute regelmäßig Mezzanine-Finanzierungen eingesetzt", sagt Herz. Steigende Projektkosten oder Ankaufspreise limitierten bei gleichbleibendem Cashflow jedoch das Volumen und die Margen für Mezzanine-Finanzierungen. Einen weiteren limitierenden Faktor stellen die bevorzugten Losgrößen von über zehn Millionen Euro dar.

In der zweiten Sonderfrage wurden die Experten nach dem aktuell adäquaten Fremdfinanzierungsanteil (Loan-to-Value, LTV) bei einer Kreditmarge von 800 Basispunkten gefragt. Mezzanine-Finanzierungen zeichnen sich insbesondere durch hohe LTV bei risikoadäquater Bepreisung aus. Knapp 40 Prozent der Befragten sehen bei der gegebenen Marge den derzeit adäquaten LTV bei über 85 Prozent, weitere 30 Prozent bei 80 bis 85 Prozent.

Laut einer Umfrage der Irebs unter Immobilienfinanzierungs-Experten ist der LTV 2016 im Gesamtdurchschnitt von 68,2 Prozent auf 65,6 Prozent gefallen.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfinanzierung

Aktuell
Meistgelesen