Hotelinvestments boomen – wie es in ein bis zwei Jahren aussieht, ist fraglich Bild: Haufe Online Redaktion

Obwohl Hotelprojektentwicklungen boomen, war erstmals seit acht Jahren das Transaktionsvolumen wieder rückläufig. In diesem Jahr dürften Hotels bei Investoren weiter gefragt bleiben. Doch es werden Stimmen lauter, dass eine Trendwende bevorstehen könnte. Eine Analyse.

Hotels stehen bei vielen Anlegern hoch im Kurs. Sieben Jahre hintereinander stiegen die Investmentumsätze. "Das ist eine Erfolgsstory, die nur von der Entwicklung bei Logistikimmobilien übertroffen wird“, sagt Stefan Giesemann, Marktexperte der JLL Hotels & Hospitality Group. Für ein neues Rekordergebnis reichte es 2017 auf dem Hotelinvestmentmarkt aber nicht. Mit 4,3 Milliarden Euro blieb das Transaktionsvolumen laut JLL (zum Vergleich CBRE: 4,0 Milliarden Euro) um zwölf Prozent (CBRE: 22 Prozent) unter der historischen Bestmarke des Vorjahres von 4,9 Milliarden Euro (CBRE: 5,1 Milliarden Euro).

Projektentwicklungen weit über dem langjährigen Durchschnitt

Dass 2017 kein neues Topniveau markiert wurde, hat laut Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE bei CBRE, vor allem einen Grund:

"Es herrscht ein Mangel an Objekten – sowohl für Einzel- als auch Portfoliotransaktionen".

Deutsche Hotels seien bei in- und ausländischen Investoren beliebt. Daran werde sich auch 2018 wenig ändern. Das schürt den Optimismus, weshalb auch Projektentwicklungen boomen. "Mehr als 25 Prozent und damit fast 1,1 Milliarden Euro des Transaktionsvolumens entfielen auf Projektentwicklungen, was weit über dem langjährigen Durchschnitt von acht bis zehn Prozent liegt", sagt Bruckmeier. Er verweist auf den Verkauf des Projekts Leuchtenbergring in München – einem Büro- und Geschäftshaus samt Vier-Sterne-Hotel –, das für 190 Millionen Euro von UBM an die Real I.S. für deren offenen Spezialfonds "Deutschland II" verkauft wurde.

Know-how ist gefragt: Trendgewinner sind Projektgesellschaften

Projektentwicklungen hätten den Vorteil, dass man sich vielversprechende Objekte frühzeitig sichern könne, heißt es seitens der Union Investment. Denn die Zahl der Mitbewerber für eine Hotelimmobilie reduziere sich aufgrund des erforderlichen Spezial-Know-hows. Außerdem gebe es eine Reihe von Investoren, die Bestandshotels bevorzugen, weil sie sofort Mieteinnahmen erzielen könnten.

Trendgewinner sind Projektgesellschaften wie 6B47 und Benchmark. 6B47 ist auf Wohnprojekte in Nordrhein-Westfalen, Berlin, Frankfurt und München sowie Hotelvorhaben in Sekundärstädten wie Wuppertal und Pforzheim spezialisiert. Schließlich sind Baugrund oder interessante, aber sanierungsbedürftige Objekte in zentralen Lagen der Metropolstädte rar und teuer. Der Projektentwickler Benchmark hat sich auf Wohn-, Büro- und Hotelvorhaben fokussiert. Auch Benchmark-Geschäftsführer Götz Hufenbach räumt ein, dass es schwieriger werde, geeignete Baugrundstücke oder Objekte für Hotelprojektentwicklungen zu finden:

"Die Standortakquise wird immer mehr zum Flaschenhals, sagt Hufenbach.

2017 wurden vier weitere Vorhaben unter Dach und Fach gebracht. Die rege Betriebsamkeit verwundert nicht. Bei Bestandsimmobilien seien 2017 noch Einstiegsspitzenrenditen von 4,5 Prozent erzielbar gewesen, sodass der Renditeabstand zu Büroobjekten auf rund 100 Basispunkten geschrumpft sei, sagt Matthias Hautli von Engel & Völkers Hotel Consulting. 2018 werde sich die Renditekompression wahrscheinlich fortsetzen.

Asset- und Fondsmanager am aktivsten

Die bedeutendste Anlegergruppe, die in Deutschland in Hotels investiert, sind Asset- und Fondsmanager. Union Investment investierte im vergangenen Jahr 460 Millionen Euro in Hotelimmobilien. In den letzten drei Jahren wurden nur Objekte gekauft, keine veräußert.

Investments erfolgen für eine Haltedauer von mindestens zehn Jahren.

Allein der Wert der Hotels in den drei Immobilienpublikumsfonds der Union Investment kumuliert sich mittlerweile auf einen Marktwert von 2,4 Milliarden Euro. Ähnlich wie bei Union Investment ist der Zeithorizont, den Real I.S. bei Hotelinvestments anvisiert. "Als Bestandshalter erwerben wir Hotels – je nach Laufzeit des Fonds – für zehn bis zwölf Jahre", erklärt Maximilian Ludwig, Head Asset Management Retail & Hotel der Real I.S.

Zunehmend investieren auch die Münchner derzeit Geld von Anlegern in Projektentwicklungen. Das wirke sich positiv auf die erzielbaren Ausschüttungsrenditen aus, merkt Ludwig an. 2017 steckten die Portfoliofonds von Real I.S. etwa 250 Millionen Euro in Hotelimmobilien, vor allem in Limited-Service-Hotels für Geschäftskunden in großen Städten. Einen speziellen Fonds, der das Geld der Investoren nur in Hotels anlegt, hat die Real I.S. – im Gegensatz zu Union Investment – bisher nicht im Programm. Das könne sich allerdings noch ändern, so Ludwig.

Rund 600 Millionen Euro – fast so viel wie Union Investment und Real I.S. zusammen – investierte im abgelaufenen Jahr die Commerz Real beim Hausinvest (Fondsvermögen: fast 13 Milliarden Euro) in Hotels. Von den Ankäufen entfielen 40 Prozent auf Projektentwicklungen. "Interessant an unserem größten Projektinvestment 'One Forty West' in Frankfurt ist, dass in dem Objekt 430 Hotelzimmer und 200 Miet- und Eigentumswohnungen gebaut werden", sagt Dirk Schuldes, Bereichsleiter Hospitality bei Commerz Real. Das Bewirtschaftungskonzept sieht vor, Hotelserviceangebote auch Wohnungseigentümern und -mietern zu offerieren.

Stimmen warnen vor Marktkorrektur

Zunehmend werden jedoch auch mahnende Stimmen laut. "Viele Investoren hoffen, dass es in den kommenden Jahren so weiter läuft wie bisher", sagt Hautli. "In ein bis drei Jahren werden aber zahlreiche Neubauprojekte beendet sein, was eine massive Kapazitätsausweitung nach sich zieht", warnt er. Kippe zudem die Konjunktur, könne das zu einer Marktkorrektur führen.

Mit Downsize-Szenarien und den daraus resultierenden Folgen beschäftigen sich auch die Investmenthäuser. "Ein Manko vieler Hotels im Vergleich zu Büros ist deren eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit, dafür ist der Cashflow meist langfristiger gesichert", sagt Kai-Uwe Ludwig, Vorsitzender der 6B47-Geschäftsführung. Vorausgesetzt, die Pachtabdeckung ist auch in schlechteren Zeiten gewährleistet. Um halbwegs auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Gewinn eines Hotels in Spitzenlagen mindestens das 1,2- bis 1,3-Fache der Pacht betragen, in schwächeren deutlich mehr, rät Ludwig.

Die Übernachtungs-Plattform Airbnb halten Branchenkenner für keine ernsthafte Konkurrenz der Hotelbranche – ganz im Gegenteil.

JLL-Experte Griesemann hat beobachtet, dass es gerade unter den privaten Hotelbetreibern den Trend gibt, Zimmer dort zu vermarkten.

Schlagworte zum Thema:  Hotelimmobilie, Investment, Investor

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