21.05.2012 | Scope Analysis

Historische Chance zum Neubeginn bei Offenen Fonds

Scope prognostiziert auch dem CS Euroreal gute Chancen zum Neustart
Bild: Haufe Online Redaktion

Am 21. Mai werden die Anleger über das Weiterbestehen des CS Euroreal entscheiden. Wenn Klarheit herrscht, auf welche Produkte in Zukunft zurückgegriffen werden kann, besitzt die Branche laut Scope Analysis eine historische Chance zum Neubeginn.

Damit steht die Konsolidierung in der Branche der Offenen Immobilienfonds kurz vor dem Abschluss. „Wie auch immer die Entscheidung über den CS Euroreal ausfallen wird - eines steht bereits heute fest", sagt Sonja Knorr, Director Real Estate von Scope Analysis: „Den Privatinvestoren werden auch nach Abschluss der Konsolidierung genügend gute Offene Immobilienfonds zur Verfügung stehen.

Dass Anleger den stabilen Fonds nach wie vor eine wichtige Funktion in der Palette der Anlagemöglichkeiten einräumen, zeigen die Nettomittelzuflüsse von 1,2 Milliarden Euro in 2011. Zum Vergleich: Im selben Zeitraum zogen die Anleger aus allen vom BVI gelisteten Publikumsfonds netto 16,6 Milliarden Euro ab.

Bei den Offenen Immobilienfonds steht an der Spitze der Zuflüsse mit fast einer halben Milliarde neuer Mittel der UniImmo: Deutschland von Union Investment. Es folgt der Deka-ImmobilienEuropa mit 414 Millionen Euro, der grundbesitz europa von RREEF mit 327 Millionen Euro und der hausInvest von Commerz Real mit 320 Millionen Euro.

Ratingergebnisse 2012: Talsohle erreicht

Scope Analysis hat alle Offenen Immobilienfonds, die sich an Privatanleger richten, sowie die wichtigen Fonds mit institutioneller Zielgruppe einem Rating unterzogen. Die Mehrzahl der von Scope in der aktuellen Ratingrunde analysierten 17 Offenen Immobilienfonds hat sich im Jahr 2012 gegenüber dem Vorjahr verschlechtert.

Die Ratings von zehn Fonds fielen schlechter aus als im Vorjahr, darunter alle Fonds, die sich an institutionelle Anleger richten. Vier Fonds konnten ihr Ergebnis halten, und nur drei Fonds erhielten eine bessere Bewertung. Für den CS Euroreal wird vorerst keine Note veröffentlicht.

Aufsteiger und Absteiger im Rating

Auf A behaupteten sich der hausInvest und der UniImmo: Deutschland. Der UniImmo: Europa verteidigte die Note A-. Auf niedrigerem Niveau blieb die Bewertung des HANSAimmobilia von Hansainvest: Der Fonds erhielt wie im Vorjahr die Note C.

Die Ausnahmen bilden zwei Fonds, die ihr Rating verbesserten. Der grundbesitz europa von RREEF erreichte mit AA+ das beste Ergebnis aller Fonds und verdrängte den WestInvest ImmoValue vom Spitzenplatz. Der Deka-ImmobilienEuropa verbesserte sich von A auf A+. Der UniImmo: Global, der aus Gründen einer zeitweisen Fondsschließung nach der Erdbebenkatastrophe in Japan und der Abwertung seines japanischen Portfolios im Vorjahr deutlich heruntergestuft worden war, konnte sich von B auf BB steigern.

Hohe Liquidität und Abwertungen drücken Fondsperformance

Die Renditen, die im Vorjahr schon auf niedrigem Niveau lagen, sind weiter gesunken. Die Zehnjahresperformance aller Fonds, die 2011 noch bei 4,0 Prozent lag, sank auf 3,7 Prozent. Bei der Gesamtperformance steht der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund mit dem grundbesitz europa der RREEF mit 3,8 Prozent ganz oben auf der Skala.

Auf Platz drei folgt der zweite Fonds von RREEF mit einer Einjahresrendite von 3,2 Prozent pro Jahr. Alle Fonds der vier großen KAGen RREEF, Commerz Real, Deka und Union Investment liegen im Bereich zwischen 1,9 und 3,8 Prozent Rendite pro Jahr. Auf die Renditen drücken einerseits die hohen Liquiditätsquoten der Fonds, andererseits weitere Abwertungen.

Nur drei Fonds erreichten in ihrem Immobilienportfolio im letzten Geschäftsjahr eine positive Wertänderung. Am besten schnitten die beiden Fonds der RREEF dabei ab: Der grundbesitz europa erreichte einen Wertzuwachs bei den Verkehrswerten von 1,2 Prozent, der grundbesitz global von 0,8 Prozent. Ansonsten erzielte nur noch der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund eine positive Wertänderungsrendite. Die überwiegende Mehrheit der Fonds musste im vorigen Geschäftsjahr erneut Abwertungen hinnehmen.

Transaktionen werden von Verkäufen dominiert

2011 verkauften die Offenen Immobilienfonds gemessen am Volumen mehr als doppelt so viel wie sie erwarben. Gleichzeitig gingen die Investitionen deutlich zurück. Nachdem die Akquisitionen bereits 2010 auf rund sechs Milliarden Euro gesunken waren, investierten die KAGen 2011 nur noch rund zwei Milliarden Euro. Die Hauptgründe sind bei einem Teil der Branche die Abwicklung beziehungsweise die Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen.

Für die Fonds mit normalem Geschäftsbetrieb wurde es zunehmend schwieriger, Objekte zu akzeptablen Konditionen zu erwerben. Die Preise für die begehrten Core-Objekte sind nach der Finanzkrise erneut stark gestiegen.

Perspektiven des CS Euroreal

Scope Analysis geht trotz Auflösung des SEB ImmoInvest von einer Chance für den CS Euroreal aus aus. „Anders als der SEB-Fonds verfügt der CS Euroreal immerhin über 25 Prozent Netto-Liquidität. Das heißt, es stehen tatsächlich auch 25 Prozent des Fondsvermögens für die Erfüllung der Anteilscheinrückgaben zur Verfügung", erläutert Sonja Knorr. Hinzu kommt ihrer Meinung nach, dass das Immobilienportfolio des CS Euroreal eine höhere Qualität aufweist als dasjenige des SEB ImmoInvest. Von der Anlegerstruktur hingegen ähnelten sich beide Fonds, so Knorr.

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