Es scheint, als ob die Versicherungsbranche den Appetit auf Investitionen in Betongold verloren hätte. Denn der Anteil von Immobilien am Vermögen der Erst- und Rückversicherer in Deutschland liegt im unteren einstelligen Prozentbereich und geht seit 2017 zurück. Nur ein deutscher Versicherer hält dagegen und will seinen Anteil weiter ausbauen.

Mit geschätzten 20 Billionen Euro Vermögen weltweit gehören Versicherer nach einer Studie der UNEP Finance Initiative zu den kapitalstärksten Investoren.

Branchenprimus Allianz führt mit 900 Milliarden Euro die Liga der größten Versicherer nach Vermögenswerten an knapp vor der französischen Axa. Die Plätze drei bis fünf teilen sich der US-Versicherer Metlife, die chinesische Gesellschaft Ping An und Prudential Financial aus den USA. Generali aus Italien liegt mit 537 Millionen Euro auf Rang sieben, die Münchener Rück mit 267 Millionen Euro auf Platz achtzehn.

Vor allem Kapitalversicherer fokussieren Immobilien

Genug Kapital eigentlich, um auf den globalen Investmentmärkten ein gewichtiges Wort mitzureden. Zwischen 80 und 90 Prozent des Vermögens steckt die Branche in Rententitel. Das Nullzinsniveau und hohe Renditeversprechen ihrer Produkte hat insbesondere die Kapitallebensversicherer in den vergangenen Jahren veranlasst, nach Anlagen mit höherem Ertrag zu suchen. Bei Immobilien wurden sie fündig: Nach einer Studie von Ernst & Young (E&Y) aus dem Jahr 2017 stieg der Anteil von Immobilieninvestments an den Kapitalanlagen der Erstversicherer von 2012 bis 2016 um 50 Prozent.

Obwohl die Assekuranz nach der Anlageverordnung bis zu 25 Prozent des Sicherungsvermögens in Immobilien investieren könnte, sind es meist nur zwischen ein und vier Prozent der Bilanzsummen. Die Allianz-Gruppe etwa investierte Ende des vergangenen Jahres 2,1 Prozent der weltweiten Aktiva in Betongold, beim Axa-Konzern waren es 2,4 Prozent. Die Münchener Rück – kapitalstärkster Rückversicherer weltweit investierte ebenfalls nur zwei Prozent ihrer Bilanz in Immobilien. Von den großen Versicherern in Deutschland liegt nur die Ergo Versicherungs-AG mit 5,4 Prozent über dem Durchschnitt.

Bestände gehen zurück: Hohe Marktpreise verleiten zum Verkauf

Gegenüber dem Bilanzschluss 2016 sind die Bestände der meisten Versicherer bis Ende 2017 sogar noch zurückgegangen. Einige Versicherer scheinen die hohen Marktpreise genutzt zu haben, um Kasse zu machen. Besonders deutlich reduzierte die Axa-Gruppe den Bestand. So trennte sich der Konzern von zwei größeren Bürogebäuden in Midtown Manhattan. Hielt die Axa Versicherungs-AG 2014 noch acht Gebäude, waren es 2017 nur noch zwei. Die deutsche Zürich Beteiligungs-AG reduzierte den Bestand von 20 Millionen Euro Ende 2016 auf nur noch vier Millionen Euro zum 31.12.2017.

Versicherer legen in der Regel Wert auf langfristig sichere und ausreichend liquide Immobilieninvestments. Core ist dann auch die bevorzugte Wahl nicht nur bei Anlagen in Deutschland. Bei der MEAG, dem Vermögensverwalter der Münchener Rück, liegt "der Schwerpunkt bei den Nutzungsarten unserer Anlageobjekte bei Wohnen, Büro und Einzelhandel", erklärt Dr. Stefan Krausch, Leiter Portfoliomanagement Immobilien bei der MEAG, dem Asset Manager der Munich Re und Ergo.

"Regional fokussieren wir entsprechend dem Bedarf unserer Mandanten auf Deutschland und Europa, mittelfristig streben wir vorausgesetzt die Konditionen stimmen höhere Engagements in Amerika und Asien an", Dr. Stefan Krausch, Leiter Portfoliomanagement Immobilien bei der MEAG, bei der Expo Real im Oktober in München

Die hohen Marktpreise verleiten Versicherer dazu, ihre Immobilien zugunsten einer besseren Bilanzrechnung zu verkaufen

Serverfarmen bei Investoren ein lukratives "Dark Horse"

Gelegentlich sind Spezialobjekte als Beimischung zu finden. Die Debeka Krankenversicherung beispielsweise investiert neben Handelsimmobilien auch in Logistikobjekte und Parkhäuser. Bei der Axa enthält das Portfolio im Wert von 30 Milliarden Euro neben Büro-, Wohn-, Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien auch einige Rechenzentren. Wegen des Booms von Cloud-Technologie und Kryptowährungen gelten Serverfarmen bei manchen Investoren als ein lukratives "Dark Horse" der Immobilienmärkte.

HanseMerkur erreicht als einziger deutscher Versicherer der größten 20 einen zweistelligen Immobilienanteil. Lutz Wiemer, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HanseMerkur Grundvermögen AG, stellte auf der Expo Real heraus, dass die Gesellschaften der HanseMerkur-Gruppe ihren Immobilienanteil an den Kapitalanlagen von 2015 bis heute von sechs auf zehn Prozent erhöht hätten.

"Perspektivisch sind sogar 20 Prozent denkbar, denn wir glauben an die Chancen im deutschen Immobilienmarkt." Lutz Wiemer, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HanseMerkur Grundvermögen AG

HanseMerkur investiert in Büro- und Wohnobjekte sowie in Mikroappartements.

Private Krankenversicherer investieren seltener in Immobilien

Betrachtet man die gesamte deutsche Versicherungsbranche, haben Sach- und Lebensversicherer nach Zahlen des Versichererverbands GDV drei bis vier Prozent ihrer Kapitalanlagen in Immobilien angelegt, während es bei den privaten Krankenversicherern im Verband PKV nur 0,7 Prozent sind. Allerdings berücksichtigen diese Werte nicht das Umlaufvermögen, welches einen Teil der Bilanzsumme bildet, und sind daher nicht direkt mit Werten aus Geschäftsberichten vergleichbar.

Vollständige Daten zum Anteil der Immobilien an Kapitalanlagen sind schwierig zu erhalten, denn die gesellschaftsrechtliche Struktur und das Berichtswesen der meisten Versicherer sind komplex. Unter einer Holdinggesellschaft sind meist mehrere nach Sparten getrennte Versicherer operativ tätig, etwa für das Kranken-, Lebens- und Sachversicherungsgeschäft. Während Bilanzen der Versicherer direkt gehaltene Grundstücke und Bauten separat ausweisen, sind über Fonds, Tochtergesellschaften oder REITs gehaltene Immobilien in Sammelposten versteckt. Nur teilweise werden diese in den Anhängen der Berichte weiter aufgeschlüsselt. Weiterhin werden Immobilien zu Anlagezwecken und zur Veräußerung separat aufgeteilt.

Liquiditätsbedarf von Versicherern hemmt Wachstum der Quoten

Das insgesamt niedrige Niveau von Immobilienengagements lässt sich zum Teil mit den Rahmenbedingungen erklären, denen Versicherer unterworfen sind.

Während Prämieneinnahmen vertraglich feststehen und für regelmäßige, planbare Erträge sorgen, schwanken Schadensaufwendungen der Höhe und Fälligkeit nach stark. Zwar sind Kleinschäden mit versicherungsmathematischen Methoden einigermaßen gut abschätzbar, doch treffen Naturkatastrophen und andere kumulierte Schäden Versicherer völlig überraschend. Teilweise sind solche Risiken rückversichert, dennoch bleiben meist hohe Selbstbehalte zurück, die ausreichende Liquidität erfordern.

Direkt gehaltene Immobilien und Anteile mit Haltefristen kommen daher vor allem zur Abdeckung von langfristigen Verbindlichkeiten wie Spätschadenrückstellungen, sogenannten Incurred But Not Reported (IBNR), in Frage. Solche werden gebildet für singuläre Kostenbelastungen wie zum Beispiel Haftpflicht für Erkrankungen durch Asbest und andere heute noch unbekannte Schadenszenarien.

Immobilien aufsichtsrechtlich benachteiligt

Aufsichtsrechtlich sind Immobilien gegenüber anderen Anlageklassen benachteiligt. Seit 2016 gilt für europäische Versicherungsunternehmen mit ­Beitragseinnahmen von mehr als fünf Millionen Euro Solvency II. Im Standardmodell der Kapitalrichtlinie müssen Institute für direkte Immobilieninvestments und nicht börsennotierte Immobilienfonds 25 Prozent des Bilanzwerts an Kapital vorhalten, während REITs mit 39 Prozent belastet werden. Europäische Staatsanleihen gelten jedoch, politisch motiviert, als "risikolos" und benötigen keinerlei Kapital.

Immerhin sollen Solvency Capital Requirements (SCRs) periodisch überprüft werden. Der Interessenverband Inrev plädiert für eine Absenkung auf 15 Prozent für alle Immobilieninvestments im Standardmodell. Möglicherweise bekommen Versicherer dann wieder mehr "Hunger nach Beton und Stahl".

Der Artikel wird auch in der Zeitschrift Immobilienwirtschaft Ausgabe 12/2018 veröffentlicht.

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