Die Bedürfnisse von Nutzern, etwa von Büroräumen, haben einen immer größeren Einfluss auf Investmentstrategien – von Produktivitätsschub bis "Space as a Service". Knight Frank hat fünf Trends identifiziert, die Gewerbeimmobilien zukunftsfähig machen sollen.
Dem Beratungsunternehmen Knight Frank zufolge ist Deutschland nach 2018 auch in diesem Jahr das bevorzugte Ziel in Europa für Investitionen in Gewerbeimmobilien. Vor allem Büros sind beliebt: 25 Prozent der gesamten europäischen Investitionen in diese Assetklasse entfielen im vergangenen Jahr auf Deutschland, gefolgt von Großbritannien (24 Prozent) und Frankreich (20 Prozent). Am regsten gehandelt wurde in Frankfurt am Main. Im Report "(Y)our Space Germany" zeigt Knight Franks Trends auf, die das künftige Nutzerverhalten beeinflussen und sich auf die Stärke der wichtigsten deutschen Büroimmobilienmärkte auswirken werden.
Auch Chancen und Risiken von Investitionen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt werden in dem Report dargestellt, unter anderem vor dem Hintergrund der Folgen des neuen Gebäudeenergiegesetzes und der zunehmenden Urbanisierung. Unter die Lupe genommen wurden die sieben deutschen Kernimmobilienmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Trend Produktivitätsschub
Unternehmen der Zukunft setzen ihre Immobilienportfolios als strategische Instrumente ein, um Mitarbeiter zu motivieren und so deren Produktivität anzukurbeln, heißt es in dem Report. Investiert werden müsse deshalb in den Aufbau und in die Instandhaltung neuer Arbeitsumgebungen, die von den Nutzer als positives Umfeld empfunden werden, sowie in entsprechende Serviceleistungen. Effektive Immobilienlösungen dürften etwas kosten, günstige Behelfslösungen würden nicht mehr nachgefragt.
Beispiel: In der Karl-Marx-Straße 101 in Berlin, am früheren Standort eines Kaufhauses, sind auf etwa 37.400 Quadratmetern unterschiedliche Angebote untergebracht, die sich gezielt an junge und dynamische Arbeitnehmer richten, die das Unternehmen für sich gewinnen oder an sich binden will. Darunter sind Einzelhandelsflächen, ein Fitnessstudio, ein Parkhaus, Fahrradstellplätze und ein Gastronomiebereich.
Trend "Neue Technologien"
Künstliche Intelligenz (KI), Robotik und Automatisierung haben das Potenzial, die Neugestaltung von Organisationen und Prozessen zu forcieren, heißt es bei Knight Frank weiter. Das könne sich auf Form und Funktion sowie die künftigen Standorte von Arbeitsplätzen auswirken: Quantität und Qualität der Mitarbeiter, die von Unternehmen nachgefragt werden, könne sich so ändern, Mensch und Technologie könnten enger interagieren, was wiederum die Produktivität steigere.
Beispiel: Die B:HUB entwickelt am Standort Berlin eine App, mit der die Beleuchtung und die Klimatechnik sowie die Buchung von gemeinsam genutzten Räumen und Kursen im gebäudeeigenen Fitnessstudio automatisiert werden können.
Trend "Interaktion"
Geschäftsmodelle werden Knight Frank zufolge kontinuierlich überarbeitet. So richteten etwa Organisationen ihre Kernkompetenzen neu aus oder beschafften sich Kompetenzen für Geschäfte, die von ihren traditionellen Aktivitäten abweichen. Zugleich hätten Firmeninitiativen zur Förderung der Diversität und eine zunehmend multigenerationale Belegschaft die Unternehmensdemografien verändert.
"Folge dieser Veränderungen ist ein größerer Bedarf an flexiblen, die Zusammenarbeit fördernden Workspaces, die der Interaktion zwischen den Mitarbeitern förderlich sind." Lukas Kasperczyk, Managing Partner bei Knight Frank Frankfurt am Main
Beispiel: Viele Immobilienabteilungen von Unternehmen treten inzwischen als interne Dienstleister auf und teilen (wie etwa die Lufthansa) jeder Abteilung eine bestimmte Fläche zu, die sie gemäß ihrer spezifischen Anforderungen gestalten müssen.
Trend "Space as a service"
Arbeitsplätze entwickelten sich zu einem flexiblen Geschäftsservice, mit dem das Wachstum aktiv angekurbelt werden kann, so der Report. Dadurch würden sie von den Nutzern der Immobilie nicht mehr als physisch belastende Umgebung empfunden. Traditionelle Vermieter, die wettbewerbsfähig bleiben wollen, müssten ihre Innovationsbemühungen über das Design hinaus auf "Soft Services" und die Faktoren "Community" und "Wohlbefinden" ausweiten.
Beispiel: Berlin ist auf diese Weise für Startups attraktiv geworden. Die jungen Unternehmen haben in Bezug auf die technische Infrastruktur und Community-Aktivitäten hohe Standards und der Wunsch nach flexiblen Büros mit Pausenbereichen, Coworking-Plätzen und einer von Freiheit geprägten Arbeitsumgebung hat oberste Priorität.
"Jetzt erleben Lobbys, Kantinen und Aufenthaltsräume als Lounges, Coffee-Points, Collaboration-Areas, Multi- und Flex-Spaces eine Renaissance in der modernen Arbeits- und Gebäudewelt." Daniel Czibulas, Managing Director bei Knight Frank München
In den vergangenen Jahren seien sowohl exklusive Mietflächen als auch die Allgemeinflächen strengen Wirtschaftlichkeitskriterien unterzogen worden. Permanente Optimierung sei das oberste Gebot.
Trend Mobilität und Fusionen
Der Mergers & Acquisitions (M&A)-Markt befindet sich Knight Frank zufolge im Aufwind. Es werde immer intensiver nach Talenten gesucht. Die Folge: Portfolio-Verantwortliche müssten sich stärker mit Kern- und Teilmärkten auseinandersetzen. Die steigende Mobilität der Nutzer von Büroflächen zeige, dass viele Unternehmen Standorte bevorzugen, die in der Nähe von sogenannten Talentpools liegen und Zugang zu entsprechenden Annehmlichkeiten, Services und Infrastrukturen bieten.
"Der Standort, sein Stil und sein Image sowie das Unternehmensimage haben einen immer größeren Einfluss auf Immobilienstrategien." Lukas Kasperczyk, Managing Partner bei Knight Frank Frankfurt am Main
Beispiel: Der Frankfurter Markt ist seit einiger Zeit stark von Neuzugängen geprägt: Firmen wie Capgemini und Sage Software haben sich hier angesiedelt, um von den Vorteilen zu profitieren, die diese Stadt Unternehmen bietet.
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