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Gewerbe-Investmentmarkt vom Einzelhandel dominiert

Der gewerbliche Investmentmarkt in Deutschland wurde im Jahr 2011 laut Jones Lang LaSalle deutlich vom Einzelhandel dominiert: Auf das Segment entfielen rund 45 Prozent des Transaktionsvolumens von insgesamt 23,5 Milliarden Euro.

Auch bei den Shopping Centern ist diese positive Entwicklung zu beobachten. Das Transaktionsvolumen stieg hier im Jahr 2011 gegenüber dem Vorjahr um mehr als die Hälfte auf 4,8 Milliarden Euro. Der neue Report "Shopping Center Investment Markt 2011" von Jones Lang LaSalle greift die Trends auf dem deutschen Investmentmarkt für Shopping Center auf und liefert einen Ausblick für 2012.

"Die Investorennachfrage nach Core-Produkten wird auch 2012 das Marktgeschehen bestimmen", sagt Anke Haverkamp, Leiterin Shopping Center Investment Deutschland bei Jones Lang LaSalle. Das Angebot an hochwertigen Produkten werde jedoch noch knapper ausfallen als im Vorjahr. Aus diesem Grund erwarte man in diesem Segment entweder stabile oder leicht steigende Preise.

Gute Nachfrage bei Value-Add-Objekten

Gleichzeitig ist die Nachfrage im Bereich Core+ begrenzt. Das Gros der Investoren verhält sich der Marktstimmung entsprechend und fordert für Shopping Center, die nicht in allen Aspekten dem gewünschten Profil entsprechen, unverhältnismäßig hohe Risikoabschläge, so dass Verkäufer und Käufer nur selten zusammenfinden.

Eine gute Nachfrage beobachtet Jones Lang LaSalle bei Value-Add-Objekten und opportunistischen Investments. "Im Unterschied zu 2006/2007 steht 'opportunistisch' jedoch nicht für ein unkritisches allein am Preis orientiertes Kaufverhalten", sagt Haverkamp. "Eine glaubwürdige Story ist für den erfolgreichen Verkauf entscheidend geworden." Allein die erwartete Marktentwicklung im Sinne der Yield-Compression sei nicht mehr ausreichend.

Portfolio-Verkäufe im Vordergrund

Nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle werden Banken den teilweise bereits 2011 begonnen Säuberungsprozess ihrer Bilanzen fortsetzen. Dabei werden Core-Objekte eher in den Einzelverkauf gehen. Bei Value-Add- oder opportunistischen Objekten werden hingegen Portfolio-Verkäufe im Sinne der Erhöhung des Investmentvolumens und der Zeit- sowie Ressourcenoptimierung im Vordergrund stehen. Zudem werden Projektentwickler und Asset Manager das gute Marktumfeld für Verkäufe nutzen.

Die Kapitalstruktur bei großvolumigen Immobilientransaktionen wird zunehmend diverser. Es entwickeln sich vermehrt komplexere Formen und Eigenkapitalbeteiligungen sowie alternative Finanzierungswege gewinnen an Bedeutung. Haverkamp: "Investoren haben erkannt, dass Shopping Center ein sehr komplexes Produkt sind. Vor diesem Hintergrund beobachten wir in zunehmendem Maße, dass sich internationales Kapital mit lokalen Einzelhandelsspezialisten zusammenschließt."

Lokale Player profitieren

Zum einen identifizierten Investoren geeignete Produkte und arbeiteten schon in der Prüfungsphase mit einem im Markt etablierten Player zusammen, der später das Asset Management übernehme und sich am Investment beteilige. Zum anderen beteiligten sich Investoren an Projektentwicklungen, die bereits einen gewissen Entwicklungsstand vorweisen können.

"Neu ist dabei, dass sich der Kreis der lokalen Partner ebenso erweitert hat wie die Zahl und Herkunft der Investoren, die gezielt nach diesen Investments suchen", so Haferkamp weiter. Insbesondere lokale Player mit sehr gutem Development-Know-How können von dieser Entwicklung profitieren und das durch die Finanzierungslücke erforderliche zusätzliche Eigenkapital auf diesem Wege abdecken.

Mehr Kapital aus globalen Quellen

Ein weiterer Trend, der verstärkt in Erscheinung tritt, sind Kapitalströme aus globalen und europäischen Quellen, die nicht wie früher indirekt, sondern direkt in Immobilien investieren und hierzu langfristige Partnerschaften eingehen. In der Regel werden dabei Joint Ventures mit einer paritätischen Verteilung angestrebt. Gesucht werden Partner mit langfristigen Horizont. Diese Entwicklung eröffnet interessante Möglichkeiten für Bestandshalter.

Ein positiver Nebeneffekt ist, dass in Deutschland zunehmend auch Immobilien-Beteiligungen liquide werden, solange die zu Grunde liegenden Joint-Venture-Agreements die Anforderungen der internationalen und institutionellen Investoren erfüllen. Die Tatsache, dass bei den meisten Beteiligungsveräußerungen keine Grunderwerbsteuer anfällt, macht diese Investmentstruktur insbesondere seit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer in vielen Bundesländern auch wirtschaftlich sehr attraktiv.

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