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BGH urteilt zu Gesellschafterhaftung bei geschlossenen Immobilienfonds

Ohne Vereinbarung keine Anrechnung. Das ist die Antwort des BGH auf die Frage, ob Erlöse aus der Verwertung von Fondsgrundstücken auf die persönlichen Haftungsanteile der Gesellschafter einer Immobilien-GbR anzurechnen sind, wenn eine quotale Haftung der Gesellschafter vereinbart ist.

Hintergrund

In zwei Verfahren nehmen Banken, die Geschlossene Immobilienfonds finanziert hatten, die Fondsgesellschafter persönlich auf Darlehensrückzahlung in Anspruch. Die Fonds waren als Gesellschaften bürgerlichen Rechts organisiert. In den Darlehensverträgen ist vereinbart, dass die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haften (quotale Haftung).

Die Fonds konnten ihre Darlehen nicht zurückführen. Daraufhin kündigten die Banken die Kredite und verwerteten die Fondsgrundstücke. Die Fondsgesellschafter sind der Meinung, dass die Erlöse, die bei der Verwertung der Grundstücke erzielt worden sind, auf ihren persönlichen Haftungsanteil angerechnet werden müssten. Eine solche Anrechnung sehen die Verträge nicht vor.

Entscheidung

Der BGH gibt den Banken Recht.

Wenn eine quotale Haftung der Gesellschafter vereinbart ist, vermindern Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht automatisch.

Ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern, hängt davon ab, was die Parteien vereinbart haben. Die quotale Haftung ist kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept. Die Parteien können ihre Verträge daher frei gestalten. In beiden Verträgen war keine Anrechnung der Erlöse vorgesehen. Deshalb vermindern hier die Einnahmen, die aus der Grundstücksverwertung erzielt worden sind, den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter nicht.

(BGH, Urteile v. 8.2.2011, II ZR 243/09 und II ZR 263/09)

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