Das Geschäft mit geschlossenen Publikumsfonds ist im vergangenen Jahr nach Analysen von Scope über alle Assetklassen hinweg nicht besonders gut gelaufen. Mit einer Verbesserung ist auch 2017 nicht zu rechnen. Das Geschehen wurde mit einem Anteil von 70 Prozent von Immobilienfonds dominiert. Dabei war nach einer Umfrage von WealthCap das Segment Büro die favorisierte Nutzungsart.

Laut Scope wurden im Jahr 2016 insgesamt nur 24 geschlossene Publikumsfonds mit einem geplanten Eigenkapitalvolumen von 1,04 Milliarden Euro von der Aufsichtsbehörde BaFin zum Vertrieb zugelassen. Zum Vergleich: 2015 waren es noch 31 Fonds mit einem prospektierten Eigenkapitalvolumen in Höhe von 1,03 Milliarden Euro gewesen.

Vor Einführung des neuen regulatorischen Rahmens im Jahr 2012 betrug das insgesamt emittierte Eigenkapitalvolumen Scope zufolge sogar 4,2 Milliarden Euro.

Gründe für die Stagnation am Markt für geschlossene Fonds

Ein wesentlicher Grund für die Stagnation im Bereich der Publikumsfonds ist Scope zufolge die zurückhaltende Position zahlreicher Vertriebe gegenüber dem Produkt. Ein weiterer Grund sei die Konkurrenz unter Investoren: Sie treibe die Preise und führe zu sinkenden Renditen.

Die Renditeerwartungen sind laut einer Studie von WealthCap zum deutschen und US-amerikanischen Markt in den vergangenen Jahren konstant zurückgegangen: So wurde im Jahr 2012 von einem Fünftel der Teilnehmer sechs Prozent Ausschüttung und mehr gefordert, heute erwarten diese Anleger meist nur noch fünf Prozent. An der Studie teilgenommen haben knapp 100 Vertriebspartner.

WealthCap zufolge zeichnet sich außerdem der Trend ab, dass die Laufzeit immer weniger als Anlegerhindernis gesehen wird, sondern an Wert gewinnt, da sie eine "auskömmliche" Rendite für einen längeren Zeitraum in Aussicht stellt.

Scope nennt als weiteres Hindernis die erhöhten regulatorischen Anforderungen. Allen Schwierigkeiten zum Trotz zeigen laut Scope einige Emittenten rege Aktivitäten. So hat etwa WealthCap im abgelaufenen Jahr zwei Fonds mit einem geplanten Eigenkapitalvolumen von insgesamt 217 Millionen Euro auf den Markt gebracht. Patrizia Grundinvest ist mit drei Fonds und einem geplanten Eigenkapitalvolumen in Höhe von insgesamt 104 Millionen Euro sehr aktiv. Auch Swiss Life Asset Managers hat zum Ende 2016 die Aktivitäten im deutschen Markt für Immobilienfonds ausgebaut.

Wie WealthCap in der oben genannten Untersuchung herausfand, sind hochwertige Objekte, Top-Mieter und Qualitätsanbieter für die Studienteilnehmer Anreize für eine Investition. Das wichtigste Kriterium: Objekt- und Standortqualität. Quantitative Kriterien, wie Ausschüttung und Rendite, seien lediglich "Hygienefaktoren", die stimmen müssten.

Immobilien: die dominierende Assetklasse

Von den 24 im vergangenen Jahr zugelassenen Publikumsfonds investieren nach Angaben von Scope 17 in Immobilien. Damit stellt diese Assetklasse 71 Prozent aller Publikumsfonds. Andere Assetklassen, wie Private Equity (drei AIF), Flugzeuge (zwei AIF), Schiffe und
Spezialitäten (jeweils ein AIF), führen gegenwärtig ein Nischendasein.

Für 2017 erwartet Scope nur eine leichte Zunahme der Emissionsaktivitäten in Bezug auf die Anzahl der emittierten Fonds. Allerdings geht das Beratungshaus von sinkenden durchschnittlichen Fondsvolumina aus. Das insgesamt zu erwartende emittierte Eigenkapitalvolumen wird den Scope-Analysten zufolge in diesem Jahr nicht ansteigen.

Nutzungsarten: Büro vorn, Wohnen im Aufwind

Das Segment Büro bleibt laut WealthCap mit einem Anteil von 84,3 Prozent die favorisierte Nutzungsart über die gesamten fünf Jahre. Demnach steigt die Nachfrage insbesondere in Großstädten und Innovationszentren weiter an. Die Bedeutung von Wohnen in Deutschland habe sich seit dem Jahr 2012 nahezu verdoppelt – trotz des starken Kostenanstiegs in vielen Märkten.

Zentrale Ergebnisse der neuen WealthCap-Studie für den deutschen Markt

  • Knapp die Hälfte der Studienteilnehmer erwartet eine weitere Zunahme der Bedeutung von Immobilieninvestitionen. Das ist der höchste Wert im Fünf-Jahresvergleich, mit Ausnahme des Vorjahres (60,5 Prozent).
  • Die Laufzeit wird immer weniger als Anlegerhindernis wahrgenommen. Im ersten Untersuchungsjahr war es mit über 66 Prozent noch ein zentrales Hindernis und hat sich zum aktuellen Jahr fast halbiert.
  • Nahezu halbiert hat sich die Bedeutung der Weichkosten als Hindernis von 61,8 Prozent im Jahr 2014 auf 39,4 Prozent im Jahr 2016.
  • Streuung über die Mieterstruktur gewinnt an Bedeutung: Mehr als die Hälfte der Teilnehmer bevorzugen ein Objekt mit vielen Mietern (Vorjahr: 25,6 Prozent). Nur jeder Zehnte setzt auf ein Objekt mit einem Mieter. Im ersten Untersuchungsjahr 2012 waren es noch rund 40 Prozent der Studienteilnehmer.
  • Drei Viertel der Studienteilnehmer halten einen Prognosezeitraum zwischen zehn und 15 Jahren für angemessen.
  • Büro-Immobilien bleiben mit 84,3 Prozent beliebteste Nutzungsart (Vorjahr 86,7 Prozent)
  • Rund ein Fünftel der Teilnehmer erwartet Renditen jenseits von fünf Prozent (Vorjahr: 46,7 Prozent).