03.03.2015 | Top-Thema Finanzinterview

Andreas Pohl: „Immer mehr zweitklassige Projekte“

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„Ich will nichts heraufbeschwören, aber tatsächlich leben die Zeiten vor 2007 schon fast ein bisschen wieder auf ...“
Bild: Deutsche Hypo

„Wenn die Qualität der Immobilie nicht stimmt, verzichte ich lieber auf ein Neugeschäft“, so der Vorstandssprecher der Deutschen Hypo, Andreas Pohl. Das tut er aus Mangel an Core-Immobilien immer öfter.

Herr Pohl, wie sehen Sie die allgemeinen Aussichten für den deutschen Immobilienmarkt in 2015?

Positiv. Die deutsche Wirtschaft erwartet ein moderates Wachstum, die Zinssituation wird aus meiner Sicht für längere Zeit auf diesem niedrigen Niveau bleiben. Und das wird dazu führen, dass es auf dem deutschen Immobilienmarkt einmal mehr eine hohe Nachfrage gibt.

Also ein Jahr, auf das Sie sich vorbehaltlos freuen?

Ich würde es differenziert betrachten. Wir sehen zurzeit viele Transaktionen. Im letzten Jahr waren wir bei knapp 40 Milliarden Euro in Deutschland. Auf der anderen Seite befindet sich sehr viel Liquidität, sprich Eigenkapital, im Markt. Der Kuchen für die Immobilienfinanzierer ist also nicht so groß, wie man das bei dem aktuellen Transaktionsvolumen vielleicht vermuten könnte.

Welche Gefahren gibt es?

Neben den außenpolitischen sehe ich eine: Dadurch, dass das Angebot an vernünftigen Immobilien der Nachfrage einfach nicht gerecht wird, kommen jetzt oft Assets in den Fokus, für die es in den vergangenen Jahren keinen Markt gab.

B-Lagen, na und?

Bei vielen Nicht-Premium-Angeboten mag im Moment der Eindruck entstehen, man habe ein gutes Asset. Aber wir sind in einem zyklischen Markt unterwegs. Ob der Zyklus nun in zwei oder drei Jahren zu Ende geht, weiß ich nicht. Ich erwarte zumindest die nächsten eineinhalb Jahre stabile Verhältnisse, aber irgendwann kann der Markt kippen. Wenn ich dann qualitativ minderwertige Immobilien oder solche in schlechten Lagen gekauft habe, wird es problematisch.

Ihr Firmenort Hannover…

... ist nicht per se problematisch. Hier gibt es exzellente Immobilien, die Volatilität ist nicht so gravierend, aber ein Investor muss sich im Klaren darüber sein, dass es zu bestimmten Zeitpunkten schwieriger sein kann, wieder aus dem Investment auszusteigen. Die Exit-Möglichkeit ist hier unter Umständen eingeschränkt.

Das heißt nach wie vor Core, Core, Core?

Ja. Wir legen sehr viel Wert darauf, dass wir eine vernünftige Immobilie haben, die fungibel ist und langfristig vermietbar.

Gibt es Besonderheiten bei Büroimmobilien?

Auch auf dem Büromarkt werden die Lebenszyklen deutlich kürzer. Die Arbeitswelt ändert sich. Firmen brauchen neue Kommunikations-, Arbeitskonzepte, brauchen große Kommunikationsflächen. Auch dem muss ich gerecht werden. Auf all diese Dinge achten wir bei der Finanzierung schon sehr.

Aber Core gibt es doch nicht mehr.

Deshalb sagen wir auch nicht wenige Projekte ab.

Trotz des großen Wettbewerbs?

Ich verzichte lieber auf ein Neugeschäft, wenn die Qualität der Immobilie nicht stimmt. Lieber nehme ich leichte Einbußen im Ertrag hin, als jetzt in eine schlechte Immobilie zu gehen. Im nächsten Zyklusabschwung kann ich dann ruhiger schlafen.

Werden denn vermehrt „schlechtere“ Projekte bei Ihnen eingereicht?

Ja. Ich sehe, dass die Qualität vieler Projekte, mit denen wir uns beschäftigen, in eine zweitklassige Richtung geht, dass etwa die Lage nicht richtig stimmt, dass es eine B- oder Einzellage ist, um die nichts weiter drumherum ist.

Sind das Projekte, die anderswo finanzierbar sind?

Natürlich, es gibt unterschiedliche Blickwinkel. Wir haben eine bestimmte Risikobrille auf, eine Aversität gegen bestimmte Faktoren. Andere Banken haben da vielleicht ganz andere Strategien. Aber wichtig ist, dass man es dem Kunden möglichst schnell sagt, wenn wir etwas nicht finanzieren können.

Erinnern Sie die Zeiten jetzt nicht auch etwas an die Zeiten vor der Krise?

Ich will nichts heraufbeschwören, aber tatsächlich leben die Zeiten vor 2007 schon fast ein bisschen wieder auf. Da ging ja auch alles. Ehe die Leute angefangen hatten mit einem Neubau, war der schon verkauft. Ich halte das für einen ganz gefährlichen Weg. Ich habe schon einige Zyklen gesehen: Immobilien, die nicht vernünftigen Ansprüchen gerecht werden, werden in Krisenzeiten immer verlieren.


Klingt pessimistisch …

Bin ich an sich nicht! Sorge macht mir aber die Jagd nach Rendite. Ich beobachte, dass man sich Immobilien schönredet. Akzeptieren wir nicht wieder zu hohe LTVs? Man sollte sich von durch hohe Liquidität getriebenen Märkten nicht die Sinne vernebeln lassen, sondern immer überlegen, ob eine Immobilie wettbewerbsfähig ist, flexibel, ob ich von Multitalent auf Singletalent gehen kann etc. Die Märkte werden sich wieder drehen, das bezieht sich auch auf Vermietungslagen.

Auf B-Lagen?

Ja. Solange die vermietet sind, läuft alles. Aber die Leerstände entstehen eher in schlechten Lagen. Denn wenn in den guten Lagen die Mieten sinken, überlegen sich die Mieter zu gleichen Mietpreisen von den B-Lagen in die A-Lage zu gehen. A-Lagen werde ich immer vermieten können, vielleicht zu geringeren Werten, vielleicht auch mit längerem Vermietungszeitraum. Aber die Wahrscheinlichkeit, dass ich da Schiffbruch erleide, ist deutlich geringer.

Was hat sich bei Ihnen strategisch verändert?

Wir haben uns entschieden, Polen als zusätzlichen Kernmarkt zu definieren. In Warschau haben wir 2014 eine Repräsentanz eröffnet. Aus Spanien und den USA haben wir uns aber zurückgezogen.

Warum?

Wir sind eine deutsche Immobilienbank mit europäischer Ausprägung. Wir wollen lieber in wenigen Märkten sein, dort aber mit entsprechendem lokalem Know-how, mit entsprechender Kraft. Das wird auch dem Anspruch der Kunden gerecht, die Wert auf einen professionellen Finanzierungspartner legen...

Können Sie sich vorstellen, von Polen auch in andere Ostländer zu gehen?

In Polen wird viel auf Euro-Basis gemacht. Wir erwarten, dass über kurz oder lang auch Polen in den Euro gehen wird. Das ist für uns ein Grund. Ein anderer Grund sind die Marktgröße und die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Das Grundbuchrecht in Polen ähnelt etwa dem deutschen. Alles gute Voraussetzungen, hier entsprechend erfolgreich zu agieren.

Wo sind Sie sonst noch tätig?

Unsere Kernmärkte sind Deutschland, UK, Frank­reich, die Beneluxländer und seit Neuestem – wie gesagt – Polen.

Verspüren Sie den Wettbewerb?

Deutlich. Es ist zum einen viel Eigenkapital unterwegs und es sind auch Marktteilnehmer dazugekommen.

Sie begleiten deutsche Investoren ins Ausland?

Ja, das Cross-Border-Geschäft ist Teil unseres Geschäftsmodells. Wir begleiten deutsche Investoren ins Ausland, aber auch internationale Investoren in einen unserer anderen Kernmärkte. Da haben wir gute Erfahrungen gesammelt.

Geben Sie Ihren Kunden eigentlich Tipps?

Natürlich. Ich glaube, eine Bank ist ein guter Gesprächspartner. Wenn ich einen Zweifel an der Nachhaltigkeit der Rentabilität habe, dann sage ich das dem Kunden auch. Und die Kunden nehmen das auch gerne an, kritische Meinungen dazu zu hören. Ich sehe es als Aufgabe einer Bank, ehrlich seine Meinung zu sagen. Damit schaffen Sie Kundenbindung.

Auch wenn Sie ein Produkt nicht machen?

Ja. Nehmen Sie einen Kunden, für den Sie von der Bonität her alles finanzieren können. Wenn Sie dem von einem Projekt abraten, ist der möglicherweise viel dankbarer, als wenn Sie es aufgrund der Bonität finanzieren, das Projekt sich aber für den Kunden nicht rentiert.

 

Dieser Artikel ist erschienen im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft"  (Ausgabe 03/2015)

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Schlagworte zum Thema:  Finanzberichterstattung, Immobilienmarkt, Immobilienanlage

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