Finanzierungsanfragen öfter im dreistelligen Millionenbereich

Die deutschen Bauunternehmen sind komplett ausgelastet. Wann sich diese Situation entspannt, ist nicht absehbar. Doch nicht nur deshalb müssen manche Vorhaben verschoben werden. Denn viele Immobilienbanken prüfen angesichts der angefragten Volumina immer penibler, welche Projekte sie begleiten.   

Die Nachfrage nach Finanzierungen für Projektentwicklungen zog spürbar an. Das betrifft nicht nur die Metropolregionen.

„In letzter Zeit häufen sich bei uns Anfragen für Projektfinanzierungen im dreistelligen Millionenbereich.“ Nicole Farrelly, Leiterin Bauträger- und Immobilienprojekte der Sparkasse Freiburg

Noch vor drei oder vier Jahren seien in Freiburg oder Heidelberg 30 bis 50 Millionen Euro das oberste Limit gewesen.

Investoren sind weiter scharf auf deutsche Immobilien. 2018 überstieg das Investmentvolumen bei Gewerbeimmobilien erstmals 60 Milliarden Euro, 2019 soll es mit 55 Milliarden Euro kaum darunter liegen. Objekte sind knapp, vor allem in den Top-7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Daher boomen Projektentwicklungen. Im vergangenen Jahr entfiel laut dem Immobiliendienstleister JLL bei Einzeltransaktionen ein Fünftel der Investmentumsätze auf nicht fertig­gestellte Objekte.

Verstärktes Interesse an Projektinvestments in B-Städten

Ihre Erklärung für die veränderte Situation lautet: Die Märkte in den A-Städten seien leergefegt, begehrte Objekte im Core-Segment teuer, was die Renditen auf historische Tiefstände gedrückt habe. Vor allem Pensionskassen und Versicherungen würden verstärkt Interesse an Projektinvestments in B-Städten zeigen. In den großen Ballungszentren sind in den traditionell dominierenden Nutzungsklassen Büro, Einzelhandel und Wohnen nur unter Inkaufnahme größerer Risiken Renditen von deutlich über drei Prozent zu erzielen.

„In B-Städten sind mitunter weit attraktivere Renditen drin.“ Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG

Doch für Projektentwickler sei es dort, insbesondere bei hohen Darlehenssummen, nicht leicht, einen Finanzierungspartner zu finden. Überregionale Immobilienfinanzierer bevorzugten die großen Ballungsräume, sagt er. Nur wenige von ihnen – wie die Bremer Kreditbank oder die Deutsche Hypo – fielen in der Provinz durch rege Aktivitäten auf.

Projektfinanzierungsquote von 25 bis 30 Prozent

Bezogen auf ihr Geschäftsvolumen schwankt der Anteil der Projektfinanzierungen am Neugeschäft bei der Deutschen Hypo zwischen 25 und 30 Prozent. Bezogen aufs letzte Geschäftsjahr ist das gut eine Milliarde Euro. Bei den anderen großen Immobilienbanken bewegt sich die Projektfinanzierungsquote (inklusive Bauträgerkrediten) meist zwischen 15 bis 20 Prozent des Neugeschäftsvolumens – Ausnahme Hamburg Commercial Bank: 35 Prozent. Lukrativ sind Projektfinanzierungen aus Bankensicht, da sie eine erheblich höhere Marge einbringen.

Laut BF.Quartalsbarometer liegt diese bei etwa 200 Basispunkten. Zum Vergleich: Bei Bestandsfinanzierungen beträgt sie im Schnitt gut 120 Basispunkte, kann jedoch bei heiß begehrten Objekten in Toplagen der Big Seven auf weniger als die Hälfte zusammenschmelzen. „Dafür ist deren Abwicklung anspruchsvoller, und sie bergen höhere Risiken in sich“, gibt Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany, zu bedenken.

Stimmt, denn man muss sich mit den Tücken des Baurechts und behördlicher Genehmigungsverfahren auseinandersetzen, etwa bei der Umwidmung von Objekten. Schließlich ist das Monitoring der Bauentwicklung und der Baukosten sowie des Geldeingangs der Projekterwerber unerlässlich.

Münchner Hypothekenbank steigt wieder ins Geschäft ein

Das weiß auch die Münchener Hypothekenbank (MHB), die nach mehr als zehnjähriger Abstinenz wieder in die gewerbliche Projektfinanzierung einsteigen will. „Zurzeit sind wir dabei, die Prozesse zu entwickeln“, erklärt Ingo Glaeser, der seit Jahresbeginn den Aufbau des Projektfinanzierungsgeschäfts bei der MHB leitet. Die erste Finanzierung soll Anfang 2020 über die Bühne gehen. Geplant ist, zunächst bei Konsortialfinanzierungen mit von der Partie zu sein. Spätestens 2021 soll dann die erste Projektfinanzierung allein gestemmt werden. Womit Projektentwickler momentan besonders konfrontiert werden, ist der rasante Baukostenanstieg.

„In den letzten zwei Jahren sind die Baukosten um bis zu 30 Prozent nach oben geschnellt.“ Axel Jordan, Bereichsleiter Gewerbekunden, Mittelstand und Verbund der DZ Hyp

Das liege vor allem daran, dass die Bauindustrie an ihre Kapazitätsgrenzen gestoßen sei. Viele Baufirmen, allen voran die Topadressen der Branche, könnten sich aussuchen, welche Aufträge sie annähmen und welche nicht, so Jordan.

Es dauert mitunter fünf Jahre bis zur Fertigstellung

Außerdem können sich Projektentwicklungen hinziehen. Normal dauert es zwei bis drei Jahre, bis diese abgeschlossen sind.

„Kommt es zu Verzögerungen, vergehen mitunter fünf Jahre bis zur Fertigstellung. Selbst erfahrene erfolgreiche Projektentwickler können von solchen Ereignissen überrascht werden.“ Matthias Frenzel, Abteilungsleiter Finanzierung Büroimmobilien der BayernLB

Zusätzlich wird die Situation dadurch verschärft, dass in den meisten Nutzungssegmenten die Baukosten mittlerweile viel schneller steigen als die Verkaufspreise neuer Objekte. Banken tun also gut daran zu überlegen, zu welchen Bedingungen sie Projekte mitfinanzieren wollen.

„Spekulative Vorhaben, ohne Vorvermietungsauflagen und angemessenen Eigenkapitaleinsatz des Projektentwicklers oder eines Inves­­­tors, sollten nur in Ausnahmefällen in die Bücher genommen werden.“ Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany

Und sie hält es für geboten, die Loan to Cost Ratio (LTC) nicht zu großzügig – maximal 80 Prozent – zu bemessen. Die LTC fast aller großen Immobilienbanken bewegen sich – deren eigenen Angaben zufolge –  innerhalb dieses Limits. Bei Sparkassen und Volksbanken hat Herz vereinzelt allerdings auch Finanzierungsausläufe bis zu 90 Prozent ohne Zusatzsicherheiten wie Garantien und Bürgschaften registriert.                     

Branchenbeobachter Fedele bedauert es, dass sich das Gros der bundesweit agierenden Immobilienbanken auf die Finanzierung von Projekten in den großen Ballungszentren konzentriert.

„Bauvorhaben in B-Städten wie Ingolstadt oder Augsburg sind kaum riskanter als solche in München oder Hamburg, aber renditeträchtiger.“ Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG

Andreas Schenk, Vorstand der Deutschen Pfandbriefbank (pbb), sieht das differenzierter.

„Bei Wohnimmobilien unterscheiden sich die Risiken in A- und B-Städten gewiss weniger stark, bei zyklischeren Nutzungsarten wie Büros schätzen wir die Risiken außerhalb der A-Städte allerdings erheblich höher ein.“ Andreas Schenk, Vorstand der Deutschen Pfandbriefbank (pbb)

Recht zurückhaltend ist die pbb auch gegenüber Einzelhandelsprojekten eingestellt. „Da sind wir sehr selektiv unterwegs.“ Mit dieser Sichtweise steht Schenk nicht allein da. Vor allem Projekte für neue Shopping-Center beäugt die Branche kritisch.

„In Deutschland sind so gut wie alle interessanten Standorte besetzt.“ Sabine Barthauer, Vorstand der Deutschen Hypo

Weit höher im Kurs stehen Projektentwicklungen von Fachmärkten. „Deren Umsatz wird vom boomenden Onlinehandel kaum negativ beeinflusst“, so Barthauer.   

Bei Hotel- und Logistikprojekten gibt es Zurückhaltung

Bei Bauvorhaben für Hotels und Logistik agiert manche Immobilienbank ebenfalls zurückhaltend. Barthauer teilt diese Skepsis nicht: „Im Hotelsektor ist, auch abseits der Ballungszentren, einiges in Bewegung.“ Eigentümergeführte Häuser würden zunehmend Neueröffnungen von Hotelketten weichen. Ähnlich positiv gestimmt ist Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden der Hamburg Commercial Bank (ehemals HSH Nordbank): „In den Big Seven sind die Übernachtungszahlen signifikant gestiegen, die Gefahr von Überkapazitäten sehe ich nicht.“ 

Dieser Beitrag ist in der Zeitschrift "Immobilienwirtschaft", Heft 03/2019, erschienen.


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