06.12.2012 | Serie Von den Finanzgerichten

Im Dezember & Januar - Nachträgliche Schuldzinsen abziehbar

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Auch wenn das Gebäude verkauft ist: Schuldzinsen bleiben abziehbar.
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Wohngebäude. Der Bundesfinanzhof hat seine langjährige Rechtsprechung geändert. Schuldzinsen bleiben auch nach einem Immobilienverkauf steuerlich absetzbar.

Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngebäudes dienten, sind nach einem BFH-Urteil vom 20. Juni 2012 (Az. IX R 67/10) auch nach einer nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abziehbar. Das gilt allerdings nur, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Mit dem Urteil hat der BFH seine langjährige restriktive Rechtsprechung zur Nichtabziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen aufgegeben.
Der Kläger hatte im Jahr 1994 ein Wohn- und Geschäftshaus gekauft, um damit private Vermietungseinkünfte zu erzielen. Der Kaufpreis betrug 1,8 Millionen Euro. Davon finanzierte er 1,4 Millionen Euro durch ein Bankdarlehen. Im Juli 2001 veräußerte er die Immobilie für einen Kaufpreis von nur noch einer Million Euro. Der Veräußerungserlös reichte nicht zur Ablösung der bestehenden restlichen Kreditverpflichtungen aus. Das Anschaffungsdarlehen valutierte im Verkaufszeitpunkt noch mit rund 530.000 Euro. Im Streitjahr musste der Steuerzahler daher weitere 21.135 Euro Schuldzinsen zahlen, die er in seiner Steuererklärung als nachträgliche Werbungskosten geltend machte. In erster Instanz unterlag der Kläger jedoch vor dem Finanzgericht Baden-Württemberg (Urteil vom 1.7.2010 – 13 K 136/07), da die Richter sich auf die Rechtsprechung des BFH zurückzogen.

Spekulationsfrist verlängert
Die bisherige Rechtsprechung beruhte auf der Erwägung, dass der ursprünglich bestehende wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem zur Finanzierung von Anschaffungskosten aufgenommenen Darlehen und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit der Veräußerung des Grundstücks beendet sei und das anschließend fortbestehende Restdarlehen seine Ursache in dem im privaten Vermögensbereich erlittenen, nicht steuerbaren Veräußerungsverlust habe.
Doch diese Argumentation konnte der BFH nicht länger aufrechterhalten, nachdem der Gesetzgeber die Spekulationsfrist für private Immobilienveräußerungen im Jahr 1999 auf zehn Jahre verlängert hat. Nachdem bereits der VIII. Senat des Bundesfinanzhofs unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung nachträgliche Schuldzinsen für die Anschaffung einer wesentlichen Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft zum Abzug zugelassen hatte (BFH, Urteil vom 16.3.2010 – VIII R 20/08), hat jetzt auch der IX. Senat konsequenterweise diese neue Tendenz der Rechtsprechung auf die nach Veräußerung eines Vermietungsobjekts gezahlten Schuldzinsen übertragen und seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben.

Weitere Finanzgerichtsurteile: Herstellungskosten & gewerblicher Immobilienhandel

Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand
Aufwendungen für den Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach sind nicht als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen, sondern als Herstellungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusehen, wenn durch die Baumaßnahme erstmals ein bewohnbares oder ein noch ausbaufähiges Dachgeschoss entsteht. Das hat das Finanzgericht München mit Urteil vom 10. Juli 2012 (Az. 13 K 3810//09) entschieden. Im Urteilsfall waren die statischen Anforderungen an eine Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken zwar (noch) nicht erfüllt. Allerdings war eine Nutzung des Dachs als Speicher möglich. Damit wurde die Nutzungsmöglichkeit des Hauses erweitert, zumal diese nicht unterkellert war und die Wohnfläche lediglich 70 Quadratmeter betrug. Insofern ist nach Meinung der Richter eine erhebliche Wertsteigerung eingetreten, die über die durch die Dacherneuerung eingetretene Verbesserung des Gebäudeteils hinausgeht. Der unterlegene Kläger kann deshalb die Kosten der Baumaßnahme nur anteilig über die jährliche Gebäudeabschreibung geltend machen. Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen – ein Aktenzeichen des BFH lag bei Redaktionsschluss noch nicht vor.

Gewerblicher Handel auch ohne eigenen Immobilienverkauf
Auch wenn ein Steuerzahler in eigener Person kein einziges Objekt veräußert, kann er nach einem BFH-Urteil vom 22. August 2012 (Az. X R 24/11) allein durch Zurechnung der Grundstücksverkäufe von Personengesellschaften und Gemeinschaften einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Dieser kann vor allem dann gegeben sein, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert werden.
Nimmt die Finanzverwaltung eine Gewerblichkeit der Grundstücksgeschäfte an, folgt daraus die Belastung der Veräußerungsgewinne mit Einkommensteuer und Gewerbesteuer. Im Urteilsfall war der Steuerzahler an einer Gesellschaft beteiligt, die einen Grundstückshandel betrieb und innerhalb von fünf Jahren insgesamt 14 Objekte veräußerte. Zudem war er über Grundstücksgemeinschaften an sechs weiteren Immobilien beteiligt. Eines dieser Objekte wurde innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußert. Den anteiligen Verkaufserlös erfasste das Finanzamt als Gewinn aus gewerblichem Grundstückshandel. Der BFH gab dem Fiskus grünes Licht. Die Aktivitäten der gewerblichen Gesellschaft und der Grundstücksgemeinschaften müssten zusammengerechnet werden, da sich die vermögensverwaltende (private) Sphäre und die gewerbliche nicht voneinander trennen lasse. Vielmehr seien alle Aktivitäten eines Gesellschafters auf dem Gebiet des Grundstückshandels zu erfassen. Das Urteil kann kaum verwundern – reiht es sich doch nahtlos ein in eine ganze Reihe anderer BFH-Urteile, in denen die Münchener Steuerjuristen die Steuerpflicht durch Beteiligungsverkäufe immer mal wieder beiläufig bejaht haben. Eine andere Entscheidung in dem aktuellen Urteilsfall hätte missbräuchlichen Steuergestaltungen Vorschub geleistet.

Schlagworte zum Thema:  Finanzgericht, Spekulationsfrist

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