17.01.2012 | Investoren

Feri: Dublin als einziger Immobilienstandort stark unterbewertet

Feri EuroRating Services hat das Potenzial von Mieten und Mietrenditen an 25 europäischen Standorten untersucht: Im 4. Quartal 2011 wurden dabei 17 Standorte mit C („fair bewertet“) geratet. Dublin erhielt als einzige Metropole in Europa ein AA-Rating („sehr stark unterbewertet“).

„Insbesondere Deutschland gilt vielen Investoren noch als sicherer Hafen“, sagt Manfred Binsfeld, Leiter Real Estate-Research bei Feri. Berlin etwa stehe bei Anlegern nach wie vor hoch im Kurs. Deutsche Standorte wie München, Berlin und Frankfurt wurden im 4. Quartal 2011 mit D geratet („leicht überbewertet“).

Für die kommenden fünf Jahre beurteilt Feri die Mietentwicklung grundsätzlich optimistisch, auch wenn die für das Jahr 2012 erwartete Konjunkturabkühlung eintreten und das Mietwachstum abschwächen sollte. Die aktuelle Situation sei nicht mit derjenigen vor der Finanzkrise im Jahr 2007 zu vergleichen. "Von den damaligen preislichen Übertreibungen sind die europäischen Märkte heute weit entfernt, so dass auch das Abwärtspotenzial bei den Immoblienpreisen deutlich geringer ist", sagt Binsfeld.

Angebotsseite wirkt stabilisierend

Stabilisierend wirke vor allem die Angebotsseite. Auch wenn die Leerstände vielerorts relativ hoch sind, werden die Märkte laut Feri in den kommenden Jahren nicht unter Preisdruck leiden, da die Neubautätigkeit in der jüngsten Vergangenheit nur sehr gering war.

Bei der Ermittlung der Fair-Value-Mietrendite legt Feri die wirtschaftlichen Fundamentaldaten zu Grunde. Ein entscheidendes Kriterium für die Beurteilung von Immobilieninvestitionen aus Investorensicht sind auch die Entwicklungen bei alternativen Anlagemöglichkeiten. „Vor allem Multi-Asset-Investoren, die große Portfolios zu verwalten haben, suchen derzeit möglichst sichere Anlagemöglichkeiten", so Binsfeld. Mit Investitionen in Core-Objekte in 1a-Lagen seien immer noch Renditen oberhalb der Inflationsrate und vor allem auch mehr als beispielsweise bei Investitionen in deutsche Bundesanleihen möglich – "auch wenn die Renditen im Core-Segment inzwischen zurückgegangen sind“, so Binsfeld weiter.

Besonders attraktive Investitionschancen in Dublin

Für stark returnorientierte Immobilieninvestoren seien Core-Objekte unter Renditeaspekten inzwischen weniger attraktiv, so dass sich diese Investoren mit zunehmender Auflösung der jetzigen Unsicherheit an den Märkten auch für Immobilien in B-Lagen interessierten.

Unter den Märkten mit attraktiven Investitionschancen sticht besonders Dublin hervor. „Die Fair-Value-Mietrendite liegt bei rund 6,2 Prozent während die derzeit erzielbare Mietrendite bei 7,5 Prozent liegt. Dublin ist somit sehr stark unterbewertet und hat von uns ein AA-Rating erhalten“, so Binsfeld.

London hingegen sei fair bewertet und wird von Feri mit C geratet. „Die aktuelle Mietrendite am Londoner Gesamtmarkt liegt derzeit etwa zehn Basispunkte unter der „fairen“ Mietrendite von 5,4 Prozent. Mit den anziehenden Preisen für Core-Objekte dürfte sich die Investorennachfrage auch mehr auf Non-Core-Lagen ausdehnen.

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