"Der Markt für mezzanine Finanzierungsformen ist in starker Bewegung", sagt Curth-C Flatow, Gründer und Managing Director der FAP Group. Alleine die 59 Kapitalgeber, die sich am aktuellen Mezzanine-Report von FAP beteiligten, haben in diesem Bereich im vergangenen Jahr 3,9 Milliarden Euro Kapital bereitgestellt. Im Jahr zuvor waren es noch 2,6 Milliarden Euro. Für 2018 erwartet FAP bis zu sechs Milliarden Euro. Im Kommen sind Crowdfunding-Plattformen.

Die in vierter Auflage erschienene Branchenanalyse der FAP Group verzeichnet für die vergangenen zwölf Monate nicht nur eine signifikante Zunahme an bereit gestelltem Nachrangkapital, sondern auch eine größere Risikobereitschaft und das bei leicht rückläufigen Renditen. Der Eigenkapitaleinsatz der Mezzanine-Kapitalgeber ist um bis zu 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesunken. Bemerkenswert sei auch eine auffällige Verschiebung bei den bevorzugten Investmentklassen und -orten.

Verzinsungen rückläufig

Die Verzinsungen oder Vergütungen für nachrangige Darlehen sind im Durchschnitt leicht rückläufig. Das liegt laut FAP an der großen Konkurrenz um die passenden Investments in diesem Segment. Die erreichten Zinssätze liegen in 2018 durchschnittlich bei 7,5 Prozent (Vorjahr: acht Prozent) pro Jahr für Bestandsfinanzierungen sowie bei 10,5 Prozent (Vorjahr: elf Prozent) für Projektentwicklungen.

Rund 80 Prozent der Anbieter (Vorjahr: 56 Prozent) stellen Kapital für Bestandsprojekte inzwischen bis zu einem LTV (Loan to Value) von 90 Prozent und mehr zur Verfügung. Generell sind mehr Kapitalgeber als im Vorjahr bereit, hohe Finanzierungsausläufe zu begleiten. Bei Projektentwicklungen finanzieren 81 Prozent der Anbieter zwischen 90 und 95 Prozent der Gesamtinvestitionskosten. 

Institutionelle Kapitalgeber bleiben konservativ

Institutionelle Kapitalgeber stellen ihr Kapital laut FAP verstärkt konservativ und weniger in Form von Direktinvestments, sondern häufiger unter Einschaltung spezialisierter Fonds zur Verfügung. Während sich 2017 noch zirka 27 Prozent dieser Kreditgeber ausschließlich auf Top-7-Städte konzentriert hatten, sind es aufgrund sicherheitsorientierter Anlagerichtlinien in 2018 bereits 37 Prozent.

"Eine stabile Konstante im Markt sind Family-Offices (Multi-Family-Offices) als finanzstarkes und unternehmerisch denkendes Rückgrat, insbesondere bei Projektentwicklungen", sagt Hanno Kowalski, Managing Director der FAP Invest GmbH. Diesem Bereich widmen sich mit institutionellem Kapital gespeiste Fonds, während internationale Kapitalgeber kaum eine Rolle in diesem Markt in Deutschland.

Crowdfunding-Plattformen etablieren sich

Etablierte Nachrangfinanzierer sind laut FAB diverse Crowdfunding-Plattformen. Diese Player stellen neben dem klassischen Crowdkapital zunehmend auch Volumen jenseits der Crowd-Höchstgrenze von 2,5 Millionen Euro zur Verfügung.

Kapitalgeber setzen ihr Kapital flexibler ein und investieren in wachsendem Maße sowohl in den Bestand als auch in Projektfinanzierungen. 54 Prozent (Vorjahr: 52 Prozent) sind in beiden Bereichen aktiv. Inzwischen stellen 55 Prozent der Anbieter ihr Kapital bundesweit, also auch für B- und C-Standorte bereit (Vorjahr: 49 Prozent) bereit. Alleine für C-Lagen erkennt FAB einen Zuwachs von 14 Prozent.

Wohninvestments holen auf

Kapital wird immer mehr auch für spezielle oder "schwierige" Situationen zur Verfügung gestellt, für die eine klassische Bankfinanzierung häufig nur schwer zu erhalten ist, zum Beispiel für die Repositionierung.

Büroinvestitionen stehen sowohl bei Bestands- wie auch Projektentwicklungsfinanzierungen weiterhin an der Spitze der bevorzugten Assetklassen. Starke Verschiebungen im Vergleich zu 2017 gab es zugunsten von Wohnimmobilien, darunter auch Mikro-Apartments, sowie für Retail- und Shoppingprojekte.

In der Bestandsfinanzierung folgen auf den Plätzen Wohnen mit 95 Prozent (Vorjahr 100 Prozent), Retailimmobilien mit 90 Prozent (Vorjahr 75 Prozent) sowie Mikro-Apartments mit 87 Prozent (Vorjahr: 47 Prozent). Bei Entwicklungsfinanzierungen zeigt sich ein ähnliches Bild: 96 Prozent (Vorjahr: 100 Prozent) aller Anbieter finanzieren Wohnungsbau, 90 Prozent (Vorjahr: 63 Prozent) finanzieren Mikro-Apartments und 88 Prozent (Vorjahr: 77 Prozent) sind im Retail-Bereich aktiv.

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