Der deutsche Immobilienmarkt bleibt auch 2017 attraktiv: Das gaben 96 Prozent der 135 für das Trendbarometer von EY Real Estate befragten Investoren an. Im Vorjahr hatten 95 Prozent der Umfrageteilnehmer Deutschland als attraktiv beurteilt. Das Volumen der Deals wird EY zufolge dennoch weiter zurückgehen, da es am Angebot fehle. Die Gewinner dieser Marktsituation werden demnach 2017 die Projektentwickler sein.

Nach Einschätzung von EY Real Estate (früher Ernst & Young) wird das Transaktionsvolumen bei Wohn- und Gewerbeimmobilienportfolios weiter abnehmen. Schon 2016 hatte es im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang gegeben: auf 66 Milliarden Euro von zuvor 79 Milliarden Euro. Das bestätigen auch andere Studien zum deutschen Wohnungsmarkt.

„Der Mangel an verfügbaren Investments hat weiter zugenommen, und immer mehr Eigentümer halten ihre Immobilien langfristig, statt sie zu veräußern", erklärt Christian Schulz-Wulkow, Partner und Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Österreich und die Schweiz.

Die Attraktivität deutscher Immobilien habe sich auch im europäischen Vergleich bestätigt: „Dass die Preise in Deutschland weiter gestiegen sind und in einigen Teilbereichen sogar eine Überhitzung droht, hat keinen spürbaren Einfluss auf die generelle Anziehungskraft“, sagt Paul von Drygalski, Executive Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie. Deutschland gelte im internationalen Vergleich als stabil, zudem profitiere die Immobilie weiter vom Niedrigzinsumfeld, an dem sich auch 2017 nichts spürbar ändern werde.

Angebotsmangel: Projektentwickler als Gewinner der Marktsituation

So hoch die Nachfrage auch bleibt – aufgrund des knappen Angebots wird es 2017 wohl insgesamt weniger oder zumindest kleinteiligere Transaktionen geben, prognostiziert EY. Mehr kleinere Deals werden von 59 Prozent der Befragten erwartet, ein sinkendes Gesamtvolumen von 61 Prozent.

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Ebenfalls 90 Prozent rechnen damit, dass Investoren künftig vermehrt versuchen werden, sich über Forward Deals frühzeitig Objekte zu sichern.

„Forward Fundings beziehungsweise Forward Deals sind derzeit sehr populär“, so Schulz-Wulkow.

„Käufer sind bereit, aufgrund der Produktknappheit höhere Risiken in Kauf zu nehmen", so Schulz-Wukow weiter. Manche würden in andere Länder ausweichen, sofern diese eine höhere Rendite böten. Das bestätigen rund 80 Prozent der Befragten.

Auch Assetklassen wie Parkhäuser, Pflegeheime, Studentenwohnheime und Mikro-Apartments stehen zunehmend auf dem Einkaufszettel der Investoren (88 Prozent der Befragten). Das war auch Fazit einer Diskussionsrunde auf der Immobilienmesse Expo Real 2016.

Investmentfokus verschiebt sich

„Vor allem Büros und Wohnungen werden noch einmal teurer“, sagt von Drygalski. Für 1A- und 1B-Lagen erwarten die Befragten Preissteigerungen, während in der Peripherie ein Großteil Preisstabilität erwartet.

Bei Logistik- und Hotelimmobilien wird EY zufolge nur in sehr guten Lagen mit steigenden Preisen gerechnet, abseits davon gehen die Befragten von einem gleich bleibenden Niveau aus. Im Segment Handelsimmobilien hingegen prognostizieren die Umfrageteilnehmer nicht nur abseits der Bestlagen, sondern überall eine Seitwärtsbewegung der Kaufpreise.

Während Einzelhandelsimmobilien ähnlich gefragt bleiben wie im vergangenen Jahr (42 Prozent sehen hier für 2017 einen starken Fokus, 2016 waren es noch 44 Prozent), ist der Umfrage zufolge bei Wohnimmobilien ein deutlicher Rückgang zu spüren: von 65 auf 28 Prozent. Ein Grund dafür ist neben einem sehr knappen Angebot die politische Regulierung:

Als deutlichsten Trend im Wohnsegment erwarten 94 Prozent der Befragten eine Verschärfung der Mietpreispolitik im Bestand.

Comeback der Büroimmobilie

Dafür erlebt die Büroimmobilie ein Comeback: Hier setzen 62 Prozent der Befragten ihren Schwerpunkt, im vergangenen Jahr waren es nur 49 Prozent.

Dazu trägt eine zunehmende Flächeneffizienz durch moderne Bürokonzepte bei.

Mit 97 Prozent Zustimmung der Befragten kristallisiert sich diese Entwicklung als Trend für das begonnene Jahr heraus. Vor allem Berliner Büroimmobilien stehen auf der Wunschliste der Investoren. „Das liegt auch an der vitalen Start-up-Szene der Stadt“, sagt Schulz-Wulkow. 

Politische Risiken: Kaum Einfluss auf den deutschen Markt

Politische Risiken sehen die befragten Investoren mehrheitlich ohne Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt (65 Prozent). Eine Tendenz zu höheren Risiken unter Immobilienfinanzierern will die BF.direkt AG beobachtet haben.

Etwa die Hälfte der Befragten geht von Auswirkungen durch den Brexit aus – positiv oder negativ.

Im Gegensatz zum Vorjahr, als noch 83 Prozent der Befragten vermuteten, dass die Unterbringung von Flüchtlingen wesentliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben werde, rechnen gegenwärtig nur noch 41 Prozent damit.

„Insgesamt werden wir mit einer höheren politischen Instabilität und volatilen Währungen und Rohstoffen leben müssen“, so Schulz-Wulkow. Derzeit fallen die beginnende US-Präsidentschaft von Donald Trump und die Neuwahlen in mehreren europäischen Staaten zusammen. Schulz-Wulkow rät dazu, entsprechende Negativszenarien durchzuspielen und die Ergebnisse ernst zu nehmen.

Regulatorischer Rahmen: Bilanzierungspflicht von Mietverträgen

Im Asset Management wird nach Meinung von EY Real Estate 2017 der regulatorische Rahmen eine größere Rolle spielen: Bei angemieteten Immobilien gibt es künftig eine Bilanzierungspflicht für Mietverträge. „Vor allem bei großen Portfolios fehlt es aber oft noch am Überblick, wie die notwendigen Informationen für die Umsetzung der IFRS-16-Richtlinie zusammengetragen werden können“, sagt von Drygalski.

Die Erkenntnis, dass Eigentümer hier digitale Dokumentenmanagementsysteme brauchen, habe sich zwar durchgesetzt, „die Umsetzung ist aber noch nicht weit genug fortgeschritten“. Fast 90 Prozent der Befragten bestätigen demnach, dass ein professionelles Asset Management immer wichtiger wird.

Ebenfalls 90 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass die Bilanzierung von Mietverträgen bei vielen noch nicht auf der Agenda steht.

„Es wäre denkbar, dass Unternehmen eher selbst bauen oder kürzere Mietvertragslaufzeiten vereinbart werden“, ergänzt Schulz-Wulkow.

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