17.01.2012 | Investoren

Europas Immobilienmärkte zeigen eine deutliche Zweiteilung

Die europäischen Immobilienmärkte werden auch im Jahr 2012 vom unsicheren Ausgang der Eurokrise geprägt sein. Die Zweiteilung in Core- und Peripheriemärkte wird dadurch noch weiter verstärkt, wie die Researcher von Henderson Global Investors ermittelten.

Das Gros der Investoren wird sich auf Core-Immobilien in den wirtschaftlich stabileren Kernländern Europas wie Österreich, Finnland, Frankreich, Deutschland, die Niederlande, Polen, Schweden und Großbritannien konzentrieren. Vor allem Deutschland und Schweden werden im Fokus stehen.

Die Immobilienmärkte der peripheren Länder sollten von Investoren aber weiter beobachtet werden. Auch zu dieser Einschätzung kommen die Researcher von Henderson Global Investors in ihrem aktuellen Marktausblick. „Wer seine Vorurteile gegenüber den südeuropäischen Märkten zu Hause lässt und sehr selektiv vorgeht, wird in 2012 zunehmend attraktive Preise und Einstiegsmöglichkeiten vorfinden", sagt Stefan Wundrak, Director of Research bei Henderson Global Investors. Voraussetzungen für ein Engagement in diesen Ländern sei eine antizyklische Strategie, eine gewisse Risikobereitschaft und ein langer Atem.

Langsames Wirtschaftswachstum wahrscheinlichstes Szenario

Die Henderson-Experten gehen von zwei möglichen wirtschaftlichen Szenarien aus, die sich sehr unterschiedlich auf die Immobilienmärkte auswirken würden: Mit einer 80-prozentigen Wahrscheinlichkeit erwarten sie infolge der staatlichen Sparmaßnahmen und dem Rückbau des Bankensektors ein über Jahre hinweg eher schwaches Wirtschaftswachstum in der Eurozone (Hauptszenario).

Ein Ausufern der Schuldenkrise könnte Europa jedoch in eine schwere Rezession rutschen lassen. Die Wahrscheinlichkeit einer solchen schweren Banken- und Staatsschuldenkrise beziffern die Experten auf etwa 20 Prozent. „Zwar ist ein europaweiter Kollaps weniger wahrscheinlich. Dennoch wäre es falsch ein Zusammenbrechen der peripheren Märkte völlig auszublenden“, warnen die Marktbeobachter bei Henderson. Ein solches Szenario hätte dramatische Auswirkungen auf alle europäischen Länder und Immobilienmärkte.

Immobilienmärkte besser für Krise gerüstet als 2008

Die Krise traf die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte im Jahr 2008 besonders hart, da die Immobilien viel zu hoch bewertet waren. Im Gegensatz dazu sind die heutigen Niveaus der Anfangsrenditen und Mieten moderat. Ein Absturz im selben Ausmaß wie 2009 ist daher im angenommenen Hauptszenario eines langsamen Wachstums für 2012 nicht zu befürchten.

In den Kernländern Europas sind für das Jahr 2012 weitgehend stabile Anfangsrenditen und Spitzenmieten bei Gewerbeimmobilien zu erwarten. Einzige Ausnahme bilden Objekte in B-Lagen, deren Preise und Mieten unter Druck geraten könnten. Die Finanzierung von B-Objekten wird infolge einer gestiegenen Risikoaversion und Bankenregulierung zudem schwieriger. Im Falle eines länger anhaltenden, schwachen Wachstums würden auch die Mieten im Spitzensegment der Kernländer mittelfristig nur moderat zulegen.

Chancen für Immobilien-Investoren in Peripherie-Ländern

In den peripheren Ländern würden bei gleichzeitig steigenden Anfangsrenditen auch im Hauptszenario die Spitzenmieten bis 2013 weiter sinken. Ab dem Jahr 2014 würde sich das Blatt wenden: Investoren der peripheren Investmentmärkte würden dann, ausgehend von einem niedrigen Niveau, von einer positiven Mietentwicklung und wieder sinkenden Anfangsrenditen profitieren.

In großen Peripherieländern wie Italien oder Spanien, die nach erfolgreichen wirtschaftlichen Reformen gute Chancen haben, schnell in den Kern der Eurozone zurückzukehren, könne es sich laut Henderson für Investoren lohnen, am Ball zu bleiben. Die zu erwartenden Umwälzungen würden dort zahlreiche Chancen für ausländische Investoren bereit halten.

„Ein gemischtes Portfolio mit einem Verhältnis Kern zu Peripherie von 80 zu 20 Prozent ist zum jetzigen Zeitpunkt zu empfehlen, um neben stabilen risikoarmen Einkommensrenditen aus Kerneuropa Gewinnchancen in Südeuropa mitzunehmen”, empfiehlt Wundrak.

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