29.08.2016 | Positionspapier

EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie: IVD bringt Positionspapier mit Lösungsvorschlägen

Der IVD fordert den Gesetzgeber auf, durch sinnvolle Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditlinie die Lage am Wohnungsmarkt zu entschärfen
Bild: Corbis

Der Immobilienverband IVD hat jetzt ein Positionspapier veröffentlicht, das sich mit der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie beschäftigt. Der Verband sieht den deutschen Gesetzgeber in der Pflicht, darin ausgemachte Mängel bei der Umsetzung möglichst schnell zu beheben, die zu einer Kreditklemme und zur Benachteiligung älterer Bürger führen könnten. Auf neun Seiten werden nun konkrete Lösungsvorschläge präsentiert.

Das Papier geht an die Bundestagsfraktionen und das zuständige Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. "Wir hoffen nun auf ein Einlenken des Gesetzgebers", sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD. Es gehe darum, schnellstmöglich zu handeln, denn die Lage auf dem ohnehin schon stark angespannten deutschen Wohnungsmarkt habe sich durch die EU-Richtlinie in den vergangenen Monaten noch weiter verschärft.

IVD: EU-Richtlinie bietet weniger strenge Möglichkeiten

Nach Formulierung der neu geschaffenen deutschen §§ 505a Abs. 1 BGB und 18a Abs. 1 KWG darf ein Kredit nur vergeben werden, wenn der Darlehensnehmer selbst den Kredit vertragsgemäß erfüllen wird. Die Laufzeit des Darlehens soll also nicht länger sein als die statistische Lebenserwartung des Darlehensnehmers.

Die EU-Richtlinie verlangt in Kapitel 6 Absatz 5 aber nur, dass das Darlehen vertragsgemäß erfüllt wird: Die Mitgliedstaaten müssen sicherstellen, dass "der Kreditgeber dem Verbraucher den Kredit nur bereitstellt, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es wahrscheinlich ist, dass die Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag in der gemäß diesem Vertrag vorgeschriebenen Weise erfüllt werden".

Damit sei nicht erforderlich, dass der Darlehensnehmer höchstpersönlich den Vertrag bis zu seinem Ende erfülle. Aufgrund dieser im Passiv gehaltenen Formulierung ist es unerheblich, ob das der Darlehensnehmer selbst ist oder sein Erbe, ein Bürge oder eine Lebensversicherung.

Höhere Tilgung, Lebensversicherung, Bürge

Der frühe Tod des Darlehensnehmers bedeutet dem IVD zufolge aber keinen Schaden für die Bank, wie es im Positionspapier heißt. So könne diese Problematik etwa durch Vereinbarung einer höheren Tilgungsleistung oder Sondertilgungen behoben werden, wenn die Vermögens- und Einkommensverhältnisse es wahrscheinlich erscheinen lassen, dass der Darlehensnehmer das Darlehen damit vorzeitig tilge.

Weniger effektiv, aber möglich sei auch der Abschluss einer Risikolebensversicherung, soweit es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt und der Darlehensnehmer ein gewisses Alter überschritten hat. Durch eine Lebensversicherung wird dem IVD zufolge aber nicht erreicht, dass der Darlehensnehmer das Darlehen persönlich vertragsgemäß erfülle.

Ähnliches gelte für den Bürgen. Selbst wenn dieser jünger wäre als der Darlehensnehmer, wäre nicht gewährleistet, dass die Darlehenslaufzeit die statistische Lebenserwartung des Darlehensnehmers nicht überschreitet.

Altersdiskriminierung: IVD sieht Verstoß gegen das Grundgesetz

Nach Ansicht des IVD verstößt die geltende Regelung in § 505 a Abs. 1 BGB und § 18 a Abs. 1 KWG gegen das Grundgesetz, weil ältere Menschen sachlich ungerechtfertigt diskriminiert würden. Es bestehe jedoch kein Grund, diese vor einer Darlehensaufnahme im Alter zu bewahren, heißt es im Positionspapier, solange der Kreditgeber mit Tilgungsvereinbarungen, Lebensversicherungen und Bürgen arbeiten könne, um sich abzusichern.

Der Gesetzgeber sei daher verpflichtet, die neuen Vorschriften so zu ändern, dass ältere Menschen nicht benachteiligt werden, fordert der IVD. Hierzu würde es ausreichen, wenn der Gesetzgeber die in der EU-Richtlinie verwendete (oben genannte) Formulierung in Kapitel 6 Absatz 5 wörtlich übernehme.

Problem Kreditklemme: Wann ist ein Vermieter Verbraucher?

Durch die bisherige Umsetzung der EU-Richtlinie droht laut IVD eine Kreditklemme nicht nur beim Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung, sondern auch einer vermieteten Immobilie, da sich die Banken unsicher seien, ob sie auch Vermieter als Verbraucher behandeln müssen, die unter den Schutz der Neuregelungen fallen.

Im Positionspapier schlägt der IVD deshalb vor, dass der Gesetzgeber konkretisiert, ab wann Vermieter nicht mehr als Verbraucher anzusehen sind.

Nach § 13 BGB ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Im Mietrecht geht die Tendenz dahin, dass Vermieter jedenfalls dann nicht mehr Verbraucher sind, wenn sie mehr als drei Wohnungen vermieten.

  • Vermietete Immobilie

Für den Erwerb vermieteter Immobilien könnte der Gesetzgeber das Problem laut IVD lösen, indem er von der Öffnungsklausel in Kapitel 6 Artikel 3 Abs. 3 b der EU-Richtlinie Gebrauch macht und Kredite zum Erwerb von Immobilien, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, von den Regularien ausnimmt. Dort heißt es wie folgt:

"(3) Die Mitgliedstaaten können beschließen, die folgenden Bestimmungen nicht anzuwenden;

b) bei Kreditverträgen für den Erwerb einer Immobilie, in denen festgehalten ist, dass die Immobilie zu keinem Zeitpunkt als Haus, Wohnung oder sonstige Wohnstätte durch den Verbraucher oder ein Familienmitglied des Verbrauchers genutzt werden kann und dass sie auf der Grundlage eines Mietvertrags als Haus, Wohnung oder sonstige Wohnstätte genutzt werden soll, die vorliegende Richtlinie".

  • Selbstgenutzte Immobilie

Bei selbstgenutzten Immobilien finden die Vorschriften über Verbraucherkredite in jedem Fall Anwendung. Hier stellt sich die oben dargestellte Problematik laut Positionspapier in voller Schärfe. Danach können Personen, die älter als 60 Jahre sind, keinen Kredit erhalten, um eine selbstgenutzte Wohnung zu kaufen oder in diese zu investieren.

Hier sieht die EU-Richtlinie die Möglichkeit vor, eine Ausnahme zu schaffen, wenn der Kredit nicht mehr als 75.000 Euro beträgt. Wenn der Gesetzgeber die Energiewende nicht blockieren wolle, so der IVD, müsse er von dieser Möglichkeit Gebrauch machen.

Auch Begrifflichkeit des Darlehensvermittlers ungeklärt

Zudem sieht das Positionspapier vor, dass der deutsche Gesetzgeber die strengen Anforderungen an die Sachkunde der Darlehensvermittler nicht für Vermittler anwendet, die lediglich unentgeltlich bei der Darlehensaufnahme behilflich waren.

Bislang sei die Regelung der EU-Richtlinie über Darlehensvermittler fehlerhaft übernommen worden, so der IVD. Zwar sei die weite Definition des Begriffs "Darlehensvermittler" von der EU-Richtlinie vorgegeben und der deutsche Gesetzgeber verpflichtet, auch denjenigen zu erfassen, der bei der Darlehensaufnahme lediglich behilflich ist. Nach der EU-Richtlinie ist aber Darlehensvermittler immer nur derjenige, der entgeltlich tätig ist.

Diese Voraussetzung habe der deutsche Gesetzgeber nur für den eigentlichen Vermittler übernommen. Dies führe zu dem unsinnigen Ergebnis, so der IVD, dass die strengen Anforderungen an die Sachkunde auch von demjenigen zu erfüllen sind, der lediglich unentgeltlich bei der Darlehensaufnahme behilflich sei.

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Schlagworte zum Thema:  EU, EU-Richtlinie, Kreditvergabe, Kredit, Wohnimmobilien, Immobilienkredit

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