- Vorteil für Wohnungsunternehmen
- Zwei Steuervarianten möglich
- Vermögen richtig strukturieren
- Beispiel: Steuersparpotenzial einer gewerblichen Immobilienfirma
Es gibt aber für alle Betriebe noch eine weitere Hürde: Bei der ersten Variante müssen mehr als 50 Prozent des Betriebsvermögens direkt in der Produktion gebunden sein, bei der zweiten Variante sogar 90 Prozent.
Es gibt aber für alle Betriebe noch eine weitere Hürde: Bei der ersten Variante müssen mehr als 50 Prozent des Betriebsvermögens direkt in der Produktion gebunden sein, bei der zweiten Variante sogar 90 Prozent.
Diese Vorgaben sollen Steuervergünstigungen für rein vermögensverwaltende Unternehmen eigentlich verhindern. Doch die Regelung ist im Detail paradox - und lässt für wohlhabende Steuerzahler Ausweichgestaltungen zu. So zählen etwa Firmenbeteiligungen und Wertpapiere zum schädlichen Verwaltungsvermögen, reine Festgeldkonten, Bargeld sowie Sicht- und Spareinlagen allerdings nicht. Das eröffnet bei richtiger Strukturierung des Vermögens ungeahnte Steuersparmöglichkeiten. In der Firmenbilanz geparktes Geld kann damit immer noch nahezu steuerfrei auf die nächste Generation übertragen werden. In der Praxis sollten deshalb alle Unternehmen vor der Stabübergabe auf eine steueroptimale Strukturierung ihres Unternehmensvermögens achten.
Für Wohnungsunternehmen gibt es ein weiteres Steuerschlupfloch. Immobilien zählen nämlich dann nicht zum schädlichen Verwaltungsvermögen, wenn der Hauptzweck des Unternehmens in der Vermietung von Wohnungen besteht und für die Immobilienverwaltung ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb notwendig ist. Die erforderlichen Voraussetzungen für ein derartiges Wohnungsunternehmen hat das Bayerische Finanzministerium mit Erlass vom 12. Juli 2010 (Az. 34 - S 3812b - 001 - 27 200/10) präzisiert. Danach ist es nicht erforderlich, dass der wirtschaftliche Geschäftsbetrieb direkt bei dem Unternehmen vorliegt, welches übertragen oder dessen Anteile übertragen werden sollen. Die Verwaltung der Immobilien durch einen Dritten reicht deshalb für die Qualifikation als Wohnungsunternehmen aus. Die - steuerlich problematische - Abgrenzung zwischen Gewerblichkeit und privater Vermögensverwaltung lässt sich auch dadurch klarer vornehmen, indem man neben der Vermietungstätigkeit auch weitere gewerbliche Tätigkeiten und Dienstleistungen ausübt.
Der Transfer privater Vermögenswerte in einen gewerblichen Firmenmantel bietet bei richtiger Gestaltung erhebliche schenkungsteuerliche Vorteile. Diese Privilegien müssen allerdings gegen ertragsteuerliche Nachteile aufgewogen werden. So können private Bestandshalter ihren vermieteten Grundbesitz nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen - im Firmenbereich gebundene Immobilien sind dagegen dauerhaft steuerpflichtig. Auf laufende Vermögenserträge ihres Firmenmantels zahlen Personenunternehmer Einkommensteuern nach ihrem persönlichen Steuersatz - der oft günstigere Abgeltungsteuersatz von 25 Prozent ist privaten Anlegern vorbehalten.
Wer sich mit dem Gedanken trägt, Vermögenswerte möglichst steuergünstig auf seine Nachkommen zu übertragen, sollte die Gestaltungsvarianten von einem Steuerfachmann durchrechnen lassen. Auf die lange Bank sollte man diese Entscheidung allerdings nicht schieben. Denn so hohe Steuervergünstigungen für Betriebsvermögen gab es noch nie - niemand weiß, ob diese Privilegien auch nach einem Wechsel der gegenwärtigen politischen Mehrheiten Bestand haben werden. Auch von juristischer Seite gerät die Erbschaftsteuerreform unter Druck. Der Bundesfinanzhof hat in einem Aussetzungsbeschluss vom 5. Oktober 2011 (Az. II R 9/11) aufgrund der bestehenden Steuergestaltungsmöglichkeiten für vermögende Steuerzahler Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Reform geäußert und das Bundesfinanzministerium aufgefordert, dem anhängigen Verfahren beizutreten. Die Steuerexperten aus dem Ministerium werden in Kürze ihr Reformkonzept bereits drei Jahre nach dessen Inkrafttreten vor dem obersten deutschen Steuergericht verteidigen müssen.
