Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) des Immobiliendienstleisters JLL und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) hat im dritten Quartal 2018 mit einem Plus von 3,7 Punkten gegenüber dem Vorquartal den ersten Anstieg in diesem Jahr registriert. Wenngleich der Index mit minus 4,5 Punkten weiter negativ ist, ist damit der bisherige Höchststand 2018 erreicht.

Maßgeblich verantwortlich für die leichte Aufwärtsbewegung sei die merklich verbesserte Finanzierungssituation, die sich in der neuesten Befragung in einem Anstieg auf 7,2 Punkte niederschlägt (ein Plus von 6,6 Punkten gegenüber dem Vorquartal). Gleichzeitig geht der Aufwärtstrend bei den Finanzierungserwartungen für die nächsten sechs Monate mit einem leichten Anstieg um 0,8 Punkte weiter. Im zweiten Quartal 2018 war der Index gegenüber dem Vorquartal um satte 9,5 Punkte zurückgegangen, und bereits seit Jahresbeginn 2017 waren die Erwartungen der Experten so schlecht wie seit 2012 nicht mehr.

Die Stimmung unter den Experten bleibt allerdings stark getrübt, der Teilindikator Finanzierungserwartungen notiert einen Stand von minus 16,1 Punkten.

„Diese Einschätzung beeinflussen maßgeblich der nach wie drohende Handelskonflikt und die möglichen Konsequenzen für die deutsche Konjunktur. Sollten Lösungen gefunden werden, die Auseinandersetzungen beizulegen, könnten sich die Erwartungen nachhaltig aufhellen.“ Dr. Carolin Schmidt, wissenschaftliche Mitarbeiterin im Forschungsbereich Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung

Stationärer Einzelhandel bleibt unter Druck

Haupttreiber für die negative Einschätzung der Finanzierungserwartung sind nach Aussagen der Analysten die Umfrageergebnisse im Bereich Einzelhandel. „Bei dieser Nutzungsart sind sowohl die aktuelle Situation als auch die künftigen Erwartungen stark negativ“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die Veränderungen durch den Onlinehandel habe auch Auswirkungen auf den Logistiksektor gehabt, der stark von dem damit verbundenen Bedarf an Lager- und Logistikflächen profitierte. Insofern sei es nicht überraschend, dass die Beurteilung der aktuellen Lage der Nutzungsart Logistik durch die Umfrageteilnehmer positiv ausfällt, meinen die Analysten.

Mit einem ähnlichen Anstieg bei der Einschätzung der Finanzierungssituation warten die Büroimmobilien auf. Die Bewertung der Experten schlägt sich hier in einem Anstieg um 14,3 Punkte nieder. Die in den vergangenen Quartalen recht volatile Nutzungsart Wohnen verzeichnet in diesem Quartal einen leicht positiven Saldo. 

Leicht positive Entwicklung auf den Refinanzierungsmärkten

In Sachen Refinanzierung deutet sich im Vergleich zu den beiden Vorquartalen zwar bei den meisten Instrumenten eine leichte Trendumkehr an, fast durchgängig jedoch immer noch im negativen Bereich notierend. Bis auf die Pfandbriefe werden alle Refinanzierungsinstrumente insgesamt allerdings weiterhin eher kritisch betrachtet.

Finanzierer gegenüber Flexible Office Space skeptisch

Die Sonderfrage befasste sich in diesem Quartal mit dem Thema Flexible Office Space, derzeit ein starker Wachstumstreiber am deutschen Büroimmobilienmarkt. Die Experten wurden um ihre Einschätzung zur Kreditentscheidung gebeten, wenn der Hauptmieter in der zu finanzierenden Büroimmobilie, ein Core-Objekt in innerstädtischer Lage einer der deutschen Big 7, ein Flexible-Office-Space-Betreiber wäre. Für 57 Prozent der Befragten würde dies mindestens einen der Parameter Marge oder LTV zu Ungunsten des Finanzierungsnehmers verändern. Die meisten Befragten stimmten darin überein, dass die Transparenz auf dem deutschen Markt für Flexible Office Space und bezüglich der Performance der Betreiber eher schlecht ist.

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