Risiken in Anbetracht restriktiver Beleihungspolitik? Deutsche Immobilienfinanzierer sind höchst aktiv Bild: Haufe Online Redaktion

Gegenwärtig gibt es keine Kreditverknappung bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Im Gegenteil. Trotz der Klagen über Margendruck, ein im europäischem Vergleich niedriges Margenniveau und trotz der zunehmenden regulatorischen Belastung sowie damit einhergehenden Risiken: Deutsche Immobilienfinanzierer sind höchst aktiv – ganz besonders im Heimatmarkt. Eine Einschätzung von LaSalle-Experte Roberto Carrera.  

Egal ob aus dem Sparkassen- oder dem Volks-& Raiffeisenbankenverbund, ob Landes- oder Geschäftsbank, in der Immobilienfinanzierung hierzulande sind eine Vielzahl von Vertretern aller Bankengattungen tätig. Ein Blick in die Bilanz der zehn führenden Immobilienbanken aus Deutschland verrät, dass sie im Jahr 2016 insgesamt 62 Milliarden Euro Neukreditvolumen für die Finanzierung von Immobilien ausgereicht haben. Mehr als die Hälfte davon in Deutschland.

Aufgrund der starken Korrelation zwischen Immobilieninvestments und Finanzierungen ist davon auszugehen, dass 2017 ähnlich hohe Neukredite zur Immobilienfinanzierung ausgegeben werden wie im Vorjahr. Alleine die Übernahme des Officefirst-Portfolios durch den Finanzinvestor Blackstone im März für nachrichtlich 3,3 Milliarden Euro, soll durch einen Zwei-Milliarden-Euro-Kredit refinanziert werden.

Außerordentlich günstige Finanzierungsbedingungen

Für Immobilieninvestoren, die im Rahmen ihrer Investmentstrategie eine Fremdkapitalfinanzierung nutzen, herrschen derzeit in Deutschland außerordentlich günstige Finanzierungsbedingungen. Kein anderes europäisches Land verfügt über eine entsprechende Vielzahl und Vielfalt an Gewerbeimmobilienfinanzierern, die mit so großem "Finanzierungsappetit" zu eher moderaten Margen unterwegs sind.

Dabei dominieren zwar immer noch maßgeblich Banken dieses Feld, doch seit einigen Jahren runden auch zunehmend so genannte alternative Kreditgeber (wie Versicherungen, Pensionskassen und Debt-Fonds) das Finanzierungsangebot für Gewerbeimmobilien ab.

Die Vermutung, es drohe das Risiko eines erbarmungslosen Verdrängungswettbewerbs zwischen Immobilienfinanzierern liegt nahe. Aber sie entspricht nicht der Realität.

Deutsche Immobilienbanken haben längst ihre jeweilige Nische gefunden und sind trotz Niedrigmargen solide und profitabel unterwegs.

  • Zum einen verfügen sie über vergleichsweise niedrige Kapitalkosten und deutsche Immobilien werden als sicher eingestuft – auch weil Kredite auf deutsche Immobilien historisch gesehen geringere Ausfälle erlitten haben als Immobilienkredite in anderen europäischen Ländern.
  • Zum anderen können deutsche Immobilienbanken auf sehr günstige Refinanzierungsquellen (wie den Pfandbrief) zurückgreifen. Wer außerdem im Passivgeschäft aktiv ist, wird auch Spar- und Sichteinlagen als günstige Refinanzierungsquelle für Immobilienkredite nutzen.
  • Und drittens werden die Fixkosten, die mit der Kreditvergabeplattform einhergehen, über hohe Kreditvolumina abgefedert. Hohe Kreditvolumina dienen nicht nur der Marktanteilswahrung im Heimatmarkt, sondern sind auch notwendig, um die Pfandbriefemissionen zu unterlegen.

 

Auch ein Risiko aus ungezügelter Kreditvergabe ist nicht erkennbar. Deutsche Immobilienbanken sind nach wie vor wählerisch und finanzieren maßgeblich Core- und Core-Plus-Immobilien in den Top-7-Städten München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart.

Die fragmentierte Marktstruktur Deutschlands sorgt zusätzlich für Risikostreuungseffekte bei der Kreditvergabe im Heimatmarkt.

Risiken sind integraler Bestandteil des Geschäfts

Finanzierungsrisiken bleiben natürlich nicht aus. Sie sind ein integraler Bestandteil des Geschäfts. Historisch betrachtet erwirtschaften Immobilienfinanzierer gute Erträge während der ersten zwei Drittel des Immobilienzyklus und büßen einen Teil der Krediterträge in Folge von Abschreibungen auf Problemfinanzierungen im letzten Drittel des Immobilienzyklus ein.

Die Herausforderung für Immobilienfinanzierer besteht also darin, durch maßvolle Kreditvergabepraktiken im Allgemeinen und über die Ausgestaltung der Covenantstruktur einer Finanzierung im Besonderen die Finanzierungsrisiken weitestgehend abzumildern, um den Abschreibungsbedarf zu minimieren.

Je höher der Abschreibungsbedarf der Immobilienfinanzierer in einer Abschwungsphase, desto geringer fällt die Bereitschaft zur Neukreditvergabe aus.

Ohne Zugang zu Fremdkapital versiegt ein wesentlicher Treibstoff des Immobilienanlagemotors, wie etwa in den Jahren 2008 und 2009. Die Transaktionsgeschwindigkeit sinkt, Anlagevolumina sind rückläufig und Immobilienpreise fallen. Es liegt also weder im Interesse der Immobilieninvestoren noch im Interesse der Immobilienfinanzierer, dass sich die Geschichte wiederholt.

Neben der Standortqualität, dem technischem Zustand, dem Vermietungsniveau, den Mietvertragslaufzeiten und der Mieterbonität einer Immobilie sind für die Widerstandsfähigkeit von durch Fremdkapital finanzierten Immobilieninvestments in Abschwungsphasen des Immobilienzyklus zwei Faktoren mitentscheidend:

  1. Der Deckungsgrad des Cash Flows aus der Immobilie im Verhältnis zum Schuldendienst und
  2. die Höhe des Eigenkapitaleinsatzes.

Solange der Schuldendienst aus den Mieteinnahmen bedient werden kann und eine ausreichende Eigenkapitalausstattung bleibt, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass das Immobilieninvestment durch die nächste Krise kommt.

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Die Kreditausläufe, die im gegenwärtigen Immobilienzyklus praktiziert werden, sind wesentlich moderater als beim letzten Immobilienzyklus. Das Gros der Immobilienfinanzierungen in Deutschland überschreitet selten die Loan-to-Value-Marke (Verhältnis zwischen Kreditbetrag zum Marktwert der Immobilie) von 60 Prozent. Wenn sie das tun, hört der "Kreditappetit" der Banken in der Regel bei einem Loan-to-Value von 75 Prozent auf, wenn die Qualität der Immobilie es rechtfertigt. Dabei bleibt ausreichend Eigenkapitalpuffer um die Gefahr von Kreditausfällen geringer als beim letzten Abschwung zu halten. Damals waren Loan-to-Values von 85 Prozent und mehr keine Seltenheit.

Latente Finanzierungsrisiken stecken in der EZB-Geldpolitik

Die geldpolitisch induzierten historischen Tiefzinsstände zusammen mit den niedrigen Kreditmargen auf Immobilienkrediten in Deutschland bescheren der deutschen Immobilienwirtschaft äußerst günstige Kreditaufnahmebedingungen für alle gängigen Zeithorizonte, die bei einer Vielzahl von Immobilienkäufen auch genutzt werden.

Ein Kurswechsel der expansiven Geldpolitik im Euroraum könnte Anpassungsprozesse auslösen, die auf dem Immobilienmarkt vielleicht für Turbulenzen sorgen.

 

Seit Beginn des erweiterten Programms der EZB kauft diese pro Monat Anleihen für 60 Milliarden Euro – neuerdings auch Unternehmensanleihen. Bis Jahresende 2017 wird die EZB voraussichtlich 2,3 Billionen Euro an Anleihen eingekauft haben. Die daraus resultierende Verzerrung auf den Eurokreditmärkten ist enorm und ohne Präzedenzfall. Unklar ist, wann und in welchem Ausmaß der Ausstieg aus dem Anleihekaufprogramm eingeläutet wird.

Die resultierenden Effekte für die Höhe und Geschwindigkeit des zu erwartenden Zinsanstiegs werfen große Schatten der Unsicherheit für die künftige Ausgestaltung der Zinslandschaft der Eurozone voraus. Die Unsicherheit wiegt umso schwerer, da weder die EZB, noch die Marktteilnehmer über Erfahrungswerte verfügen, welche Auswirkungen eine wie auch immer gestaltete Drosselung der Anleiheankäufe auf die Kreditmärkte und auf die Zinskurve haben kann.

Laufende Kredite sind durch Festzinsvereinbarungen oder durch Zinssicherungsinstrumente gegen steigende Zinsen bis zur Fälligkeit geschützt. Aber Neufinanzierungen oder Refinanzierungen von auslaufenden Krediten, die in einem steigenden Zinsumfeld stattfinden, werden Immobilieninvestoren vor kleineren oder größeren Herausforderungen stellen, je nach Ausschlag der Zinsbewegung. Eine geldpolitisch induzierte Veränderung der Zinslandschaft im Euroraum, die auch eine Änderung der Euroanleiherenditen verursachen könnte, ist nicht nur für die Immobilienfinanzierung relevant, sondern auch für die Renditespanne zwischen Anleihen und Immobilien aus der sich die relative Attraktivität zwischen diesen Anlageklassen ableitet.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfinanzierung, Immobilienfinanzierer, Immobilienmarkt

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