Corona am Immobilienmarkt: Investoren arbeiten Portfolios um

Ein Ende der Coronakrise für Gesellschaft und Gesundheitswesen lässt sich derzeit nicht absehen. Wirtschaftlich sorgt die Pandemie für eine heftige konjunkturelle Talfahrt, die auch Investoren an den Immobilienmärkten nicht ungeschoren lassen wird. Doch in der Krise eröffnen sich auch neue Möglichkeiten. Investoren werden ihre Portfolios umarbeiten.

Nun ist es ziemlich sicher: Deutschland steht eine schwere Rezession bevor. Die führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute erwarten für dieses Jahr ein Absacken der Wirtschaftsleistung um 4,2 Prozent. So steht es in ihrem Frühjahrsgutachten. Im kommenden Jahr soll sich der Prognose zufolge die Wirtschaft zwar wieder erholen und um 5,8 Prozent wachsen – doch dieses Szenario steht unter dem Vorbehalt, dass die Pandemie langsam abflaut und die Ausgangsbeschränkungen nicht noch allzu lange andauern. Selbst dann wäre es der stärkste konjunkturelle Einbruch seit mehr als zehn Jahren.

Auf dem Arbeitsmarkt werden sich deutliche Bremsspuren abzeichnen: Die Wirtschaftsforscher rechnen damit, dass die Zahl der Kurzarbeiter auf 2,4 Millionen und die Arbeitslosenquote auf 5,9 Prozent hochschießt. Im Unterschied zur Finanzkrise handle es sich dieses Mal um einen realwirtschaftlichen Schock, stellt Professor Felix Schindler, Head of Research bei Warburg-HIH Invest Real Estate, fest. "Die Stimmungslage in der Wirtschaft trübt sich signifikant ein." Das erhöhe die Wahrscheinlichkeit einer globalen Rezession.

Investoren prüfen ihr Portfolio

In der Immobilienbranche kippte die Stimmung ebenfalls: Eine Umfrage der Deutschen Hypo unter rund 1.200 Immobilienexperten ergab, dass sich über alle Sektoren hinweg Pessimismus breitmacht – und, was verwundert, sogar bei Wohnimmobilien, die als krisenfestes Investment gelten. Einen Hoffnungsschimmer gibt es. Die Stimmung sackte nicht auf das Niveau zur Zeit der Finanzkrise ab: Im Dezember 2008 fiel der Immobilienindex auf den historischen Tiefstand von 42,2 Punkten. Aktuell notiert er bei 72 Punkten.

Ist das ein Signal für Investoren, ihre Asset Allocation auf den Prüfstand zu stellen? Einige Anlegergruppen kommen daran wohl nicht vorbei. Michael Schneider, Geschäftsführer der Intreal, verweist auf Pensionskassen und Versicherungen als Beispiel. Durch den Absturz der Aktienmärkte könne deren Portfolioallokation aus der Balance geraten, woraus eine Überallokation von Immobilien resultieren würde. Seitens der Versicherungen heißt es: Die Immobilienquote sei meilenweit von irgendwelchen Nachjustierungsgrenzen entfernt, insofern bestehe da kein Handlungsbedarf, so ein Sprecher der Münchener Rück.

Anders als bei Aktienfonds – von denen sich derzeit viele Anleger trennen – fließen Immobilienfonds, wenn auch in bescheidenerem Maße als vor der Pandemie, frische Gelder zu. "Der Hauptvertriebskanal für offene Immobilienpublikumsfonds ist die Bankfiliale", sagt Sonja Knorr, Leiterin der Immobilienfondsanalyse bei Scope Analysis. Wegen der Coronakrise seien viele Zweigstellen geschlossen, was Anlageentscheidungen bremse. Bei institutionellen Anlegern, die einen Großteil des Anlagekapitals in Spezialfonds stecken, ist gleichfalls nicht zu beobachten, dass Gelder verstärkt abfließen.

Bei offenen Immobilienpublikumsfonds kommt hinzu, dass strenge Restriktionen für die Rückgabe von Anteilen zu beachten sind. Für Anteilsscheine, die ab Juli 2013 erworben wurden, gilt laut Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. "Grundsätzlich ist hierbei eine einjährige Kündigungsfrist vor deren Rückgabe einzuhalten", erklärt Ulrich Steinmetz, Leiter Retail-Immobilienfonds bei der DWS. Das soll massiven Anteilsrückgaben vorbeugen, wodurch die offenen Fonds in Liquiditätsnöte geraten könnten.

Im Zuge der Finanzkrise hatte das dazu geführt, dass einige der Fonds vorübergehend oder sogar dauerhaft geschlossen und schließlich abgewickelt werden mussten. Selbst bei älteren offenen Immobilienpublikumsfonds entfällt mittlerweile das Gros der Anteile auf solche, die unter die Halterestriktionen des KAGB fallen. Ferner haben die Fonds durch hohe Mittelzuflüsse in den vergangenen Jahren üppige Cashreserven aufgebaut. Laut Scope Analysis belaufen sie sich momentan im Schnitt auf 20 Prozent des Fondsvermögens.

"Die staatlichen Maßnahmen sowie die geldpolitischen Eingriffe der Europäischen Zentralbank werden helfen, die Folgen der Coronakrise abzumildern", ist Professor Schindler überzeugt. "Die Zinsen werden längerfristig niedrig bleiben, lower for longer wird immer mehr zur Gewissheit, und der Spread zwischen Staatsanleihen und Immobilien wird hoch bleiben." Für Asset Manager heißt das trotzdem, dass sie ihr Portfolio durchforsten sollten. "Wir überprüfen unsere Portfolien und wollen auch Trends nutzen", stimmt Steinmetz zu.

Die Coronakrise ebnet den Weg für neue Trends

Das Hotelsegment spielt in seinen Überlegungen dabei eher eine nebensächliche Rolle, da dessen Quote über die Portfolien der Grundbesitz-Fonds der DWS hinweg weniger als vier Prozent ausmacht. Anders sieht es bei Einzelhandelsimmobilien aus. Dort sind im Schnitt rund 25 Prozent des Fondsvermögens investiert. Gerade bei Shopping-Centern schaut Steinmetz ganz genau hin. Entscheidend für deren Positionierung sei vor allem, wie hoch der Anteil des Lebensmitteleinzelhandels unter deren Mietern sei und die Standortqualität.

Interessant findet der DWS-Portfoliostratege, welche Trends sich nach dem Abflauen der Coronakrise entwickeln könnten – etwa im Bürosegment. "Sollte sich der Trend zum Homeoffice verstärken, könnte davon wegen des höheren Bedarfs an Büroraum in den eigenen vier Wänden die Nachfrage nach größeren Wohnflächen profitieren", folgert Steinmetz. Im Visier vieler Branchenbeobachter ist außerdem der Coworking-Bereich. "Für ihn dürfte die Coronakrise zur besonderen Herausforderung werden", befürchtet Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner Wüest Deutschland. Zumal der zu erwartende Konjunktureinbruch ohnehin die Nachfrage nach Büroflächen dämpfen wird.

Aber wer in seinem Portfolio Anpassungen vornehmen will, tut sich schwer. "Hotels zu verkaufen, dürfte momentan kaum machbar sein", so Knorr. Die Akteure an den Märkten agierten sehr zurückhaltend. Denn das Hauptproblem für institutionelle Anleger ist die Unsicherheit hinsichtlich der Preise und Bewertungen. Abwertungen der Immobilienbestände erwartet Knorr erst zeitverzögert. "Dazu muss es dauerhaft zu Mietausfällen und -rückgängen kommen", argumentiert sie. Shopping-Center und Hotels seien aktuell am stärksten gefährdet.

Es gibt durchaus Anlegergruppen, die genau auf so eine Entwicklung spekulieren. "Einige Investoren versuchen bereits Immobilien mit Abschlägen zu kaufen", hat Sven Helmer, Managing Director bei Lagrange Financial Advisory, beobachtet. Allerdings hielten sich die – etwa bei Büroimmobilien in B-Lagen mit bis zu sieben Prozent – bislang in Grenzen. Finanzkräftige Anleger stellten verstärkt Mittel für Opportunity- und Value-Add-Fonds bereit.

Zwei Fondsmanager hätten für zwei Fonds mit je 800 Millionen Euro Eigenkapital eingesammelt, so Helmer. "Wenn man jetzt zu lange wartet, muss man sonst später wieder zu hohen Preisen von Opportunity- und Value-Add-Investoren einkaufen, die dann den Gewinn gemacht haben." Diese Einschätzung teilt man im Prinzip auch bei der Münchener Rück: "Wer mit Immobilien zu tun hat, denkt langfristig und weit über die gegenwärtige Krise und die damit verbundenen Unsicherheiten hinaus". So unterschiedlich kann man  Situationen beurteilen: Was manche als Krise wahrnehmen, sehen andere auch als Chance.


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