02.12.2011 | Investoren

Core-Fixierung institutioneller Anleger bremst Unternehmergeist

Die Core-Fixierung großer, institutioneller Anleger auf Objekte ist laut Catella-Analyse ungebrochen. Das überzogene Sicherheitsbedürfnis führt zu weiteren Preissteigerungen ohne tatsächlichen Qualitätszuwachs.

Zu diesem Ergebnis kommt Catella Property Group in der traditionell zum 1. Dezember herausgegebenen Analyse des Jahresverlaufs und Ausblick auf die Marktentwicklungen des kommenden Jahres. Lange Mietvertragslaufzeiten scheinen demnach wie eine Droge auf Anleger zu wirken und verschleiern den Blick auf tatsächliche Risiken. Diese Fokussierung auf (scheinbare) Sicherheiten führt zu erheblichen Marktverschiebungen.

Laufzeiten als „Droge“ für Kapitalanleger

Für Objekte mit mindestens zehn Jahren Mietlaufzeit werden Kaufpreise ausgerufen, die mehr als 100 Basispunkte Renditeverzicht erfordern im Gegensatz zu vergleichbaren Objekten mit sieben Jahren Restlaufzeit. Der Erwerber zahlt so zirka 2,4 Jahresmieten Kaufpreisaufschlag. Beachtet man zusätzlich den Zinseffekt wird deutlich, dass der Erwerber sich selbst die zusätzlichen drei Jahre bezahlt hat. Rational ist dies nicht, führt bei Anlegern aber zu einem „besseren Gefühl“. Wenig beachtet haben sich private Anleger und Family Offices dieser Fixierung entzogen und gute Geschäfte mit guten Qualitäten, wenn auch kürzerer Mietsicherheit realisiert.

Risikoaversion sorgt für Rollentausch Büro / Einzelhandel

Die Vorausschätzung des diesjährigen Transaktionsvolumens aus dem Vorjahr wird voraussichtlich mit etwa 22,5 Milliarden Euro in Deutschland um zirka zehn Prozent übertroffen. Das liegt nur noch knapp unter dem Durchschnitt der Jahre 2000 bis 2004 (25,4 Mrd. Euro). Für das Jahr 2012 erwartet die Catella Property GmbH trotz steigender Nachfrage wegen restriktiverer Kreditvergabe und Angebotsengpässen lediglich eine Seitwärtsbewegung mit einem vergleichbaren Marktvolumen.

Als weitere Marktfolge der Risikoaversion werden Einzelhandel und Wohnen pauschal mit dem Attribut „sicher“ versehen. Acht der zehn größten gewerblichen Transaktionen des Jahres 2011 waren Einzelhandelsdeals. Die Renditen für Einzelhandelsobjekte sind deutlich gesunken und liegen zum Teil unter dem Niveau des Boomjahres 2007. Der Rollentausch vom früheren Klassiker Büro zum Einzelhandel schlägt sich in den Transaktionsvolumina nieder: Zirka 49 Prozent werden vom Einzelhandel geprägt - Büro ist auf ein Viertel zurückgefallen. 

Krisenresistenz bei der Nachfrage von Mietern und Anlegern

In den Vermietungsaktivitäten ist die Eurokrise noch nicht angekommen: Von einzelnen Ausnahmen abgesehen, sind bislang keine Entscheidungen zurückgestellt oder Gesuche storniert worden. Die Büromärkte haben sich deutlich stabilisiert. Die Spitzenmieten steigen, die Leerstandsquoten fallen. Trotz fortlaufender Krisendiskussionen ist die Vermietungsleistung im Jahr 2011 unbeeindruckt geblieben und wurde teilweise weiter ausgebaut.

Die Nachfrage kann in bestimmten Segmenten nicht ausreichend bedient werden. Angesichts des angespannten Finanzierungsumfeldes werden Projektentwicklungen und damit die Produktion von dringend nachgefragten modernen Büroflächen nicht in ausreichendem Maße betrieben. Dem geringen Angebot steht ein gewachsenes Qualitätsbewusstsein der Mieter gegenüber. Nicht der geringste Mietpreis entscheidet, sondern das beste Preis-/Leistungsverhältnis.

Gewinner sind unternehmerisch aufgestellte Investoren

Nicht mehr zeitgemäße Büroflächen bleiben als „alte Schätzchen“ im Regal liegen. Damit wächst der Sockelleerstand. Da trotzdem die Leerstandsquoten gesunken sind, wird das Potenzial für attraktive Büroflächen aus Neubau oder Revitalisierung deutlich. Verlierer dieser Entwicklung sind die „passiven“ Eigentümer oder „abwartende“ Banken.

Gewinner sind unternehmerisch aufgestellte Investoren, die mit Nachinvestitionen und aktiver Mieterbetreuung punkten. Mit Qualität in Produkt und Management wurden im Jahr 2011 vielfach erhebliche Vermietungserfolge erzielt und extreme Renditesteigerungen ermöglicht. Die Privaten haben in 2011 jenseits von „core“ viel Geld verdient. Objekte mit kürzeren Laufzeiten in guten Lagen sind günstig zu erwerben und das Potenzial ist relativ leicht zu heben, was vor allem Family Offices erkannt haben.

Aktuell

Meistgelesen