17.05.2013 | Gesetzgebung

Bundestag billigt Gesetz zur strengeren Kontrolle von Hedgefonds

Branche warnt vor Hysterie: "In Deutschland gibt es kaum Hedgefonds"
Bild: Ulrich Antas, Minden ⁄

Hedgefonds werden schärfer reguliert: Einen entsprechenden Gesetzentwurf hat der Bundestag gebilligt. Das AIFM-Umsetzungsgesetz wird auch für die Immobilienbranche Veränderungen mit sich bringen - vor allem für die geschlossenen Immobilienfonds.

Initiatoren geschlossener Immobilienfonds müssen ihre Organisationsstruktur umkrempeln: Sie benötigen künftig eine Kapitalverwaltungsgesellschaft und eine Verwahrstelle.

Die Fondsbranche atmet durch. Mit dem Gesetz zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie erhalte man endlich einen verbindlichen Leitfaden, der gute Entwicklungsperspektiven biete, sagt Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des VGF Verband Geschlossene Fonds. Im Immobiliensektor sind drei Bereiche betroffen: die offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie womöglich auch Immobilienaktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts (REITs). „Bei den Immobilien-AGs und REITs besteht wohl die größte Unklarheit, wer überhaupt unter das neue Gesetz fällt“, sagt Axel von Goldbeck, Sprecher der Geschäftsführung des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Ob zum Beispiel ein REIT als Alternativer Investmentfonds einzustufen ist, wird derzeit zwischen der Branche und der BaFin diskutiert. Bei Aktiengesellschaften hängt das dem Immobilienbranchenexperten zufolge davon ab, ob er operativ tätig ist und wie frei der Vorstand bei geschäftliche Entscheidungen agieren kann.

„Das Management eines Immobilienfonds ist an eine vertraglich fixierte Anlagestrategie gebunden, von der nicht abgerückt werden darf“, so von Goldbeck. Bei Immobilien-AGs gibt die Satzung nur vor, welchen Unternehmensgegenstand sie besitzen darf und damit eine äußere Grenze für die Geschäftsmodelle, die der Vorstand verfolgen darf. „Die Satzungen sollten sich die Juristen von Immobilien-AGs und REITs genauer ansehen“, empfiehlt von Goldbeck. Sie müssen selbst prüfen, ob sie unter das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) fallen.

„Die BaFin hat im Entwurf eines Anwendungsschreibens dargelegt, dass sie bei Immobilien-AGs anhand der Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls entscheiden will“, erklärt von Goldbeck. Momentan arbeitet die Aufsichtsbehörde intensiv an dessen finaler Version. Sie soll noch vor Inkrafttreten des KAGB – am 22. Juli – präsentiert werden. Die einzige sichere Möglichkeit ist aber bei der BaFin die Registrierung als Alternativer Investmentfonds (AIF) zu beantragen, natürlich mit dem Ziel einen Negativ-Bescheid zu erwirken. Dieser Weg hat laut Goldbeck allerdings einen entscheidenden Haken: Stellt die BaFin fest, dass es sich beispielsweise beim jeweiligen REIT doch um einen AIF handelt, müssten die regulatorischen Anforderungen bereits bei der Antragstellung erfüllt sein. Denn wer einen AIF ohne die nötige Genehmigung verwaltet, macht sich unter Umständen sogar strafbar. 

Keine Frage, durch das AIFM-Umsetzungsgesetz rückt die Immobilieninvestmentbranche zusammen. Diesen Eindruck teilt auch Stefan Schmidt, Immobilienexperte der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG: „Regelungen, die für das Management offener Immobilienfonds bisher bereits gelten, werden in ähnlicher Form durch die Einbindung der geschlossenen Publikums-Immobilienfonds ins KAGB auf diese gewissermaßen übertragen.“    

Die geschlossenen Fonds sind laut Schmidt das Anlageinstrument, das „durch das KAGB am stärksten durcheinander gewirbelt wird“. Und das liege nicht nur daran, dass Fondsmanager eine Zulassung der BaFin benötigten oder sich registrieren lassen müssten. Denn mit dem Inkrafttreten des KAGB benötigen die Anbieter von geschlossenen Fonds ein professionelles Risiko- und Liquiditätsmanagement. „Hierfür sind zahlreiche aufsichtsrechtliche Anforderungen zu erfüllen“, sagt Oliver Heist, Leiter des Asset Managements der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young in Deutschland. Hinzu komme der Aufbau der IT-Strukturen. „Gerade für kleinere Anbieter dürfte es nicht so leicht sein, die entsprechenden Systeme zu implementieren“, so Heist.  

Organisatorisch erforderlich ist außerdem die Gründung einer Kapitalverwaltungsgesellschaft. (KVG) „Ihre Aufgabe besteht darin, Fonds entsprechend der regulatorischen Vorgaben aufzulegen, deren Management zu übernehmen und das Kapital der Anleger entsprechend der Prospektvorgaben zu investieren“, erklärt Schmidt. Die Neuerungen stellen selbst die Großen der Branche vor Herausforderungen. Beispiel Hannover Leasing: „Wir müssen unsere Organisationsstruktur für die Zulassung als KVG erheblich anpassen“, sagt Friedrich Wilhelm Patt, Sprecher der Geschäftsführung der Hannover Leasing. Dafür werde das bisherige Geschäft auf zwei Gesellschaften aufgeteilt. Die neu gegründete KVG wird die neuen Produkte konzipieren und vertreiben, das Management der rund 140 Bestandsfonds läuft weiter über die „alte Gesellschaft“. Denkbar wäre aber auch eine externe Lösung mittels Master-Kapitalverwaltungsgesellschaft, wie sie etwa Hansa Invest Fondsinitiatoren anbiete, sagt Bernhard Dames, Immobilienanalyst beim Ratinghaus Scope.    

Ferner wird eine Verwahrstelle benötigt. Ihre Aufgaben entsprechen im Prinzip denen der Depotbank bei offenen Immobilienfonds. Sie verwaltet als Treuhänder das Geld der Anleger, überwacht die Ausschüttungen und kontrolliert die finanziellen Transaktionen zum Kauf und Verkauf von Immobilien. Die Verwahrstelle muss ferner darauf achten, dass die neue Fremdkapitalobergrenze für geschlossene Publikums-Immobilienfonds eingehalten wird: Käufe von Immobilien dürfen künftig maximal nur noch zu 60 Prozent über Kredite finanziert werden. Als Verwahrstelle kommen grundsätzlich Banken, aber auch Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer in Frage. Für die Banken als Partner sprechen Patt zufolge, dass sie über mehr Erfahrungen als Depotbank verfügten. 

Die Initialkosten des organisatorischen Mehraufwands schätzt Patt im Falle der Hannover Leasing einmalig auf ein bis zwei Millionen Euro. Regulierungskosten ließen sich nicht einsparen, sondern müssten von Initiatoren, Vertriebe und die Anleger getragen werden. Ändern wird sich wohl auch die Produktpalette. „Die Fondsanbieter sollen der Risikostreuung mehr Beachtung schenken“, sagt Dames, Immobilienanalyst beim Ratinghaus Scope. Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung der Real I.S., präzisiert: „Die Gewichtung der mindestens drei Einkunftsquellen soll im Wesentlichen gleichmäßig verteilt sein.“ Das Problem hierbei ist, dass der Gesetzgeber auch in diesem Fall nicht präzise definiert hat, was er damit genau meint. In solche Produkte könnten Anleger weiter, so Heibrock, investieren, ohne dass ein Mindestanlagesumme zu beachten sei. „Das geht in Richtung Portfoliofonds, die  bei institutionellen Anlegern längst etabliert sind.“

Portfoliofonds investieren in für geschlossene Immobilienfonds bislang eher unüblich viele – also: 10, 15 oder sogar 20 – Immobilien. Durch sie kann laut Heibrock eine Produktlücke zu den offenen Immobilienfonds geschlossen werden. Bei Hannover Leasing will man einen anderen Weg gehen. „Mehrobjektfonds entsprechen nicht dem Charakter des geschlossenen Fonds, der sich durch seine große Nähe zu Direktinvestments auszeichnet“, findet Patt. Das KAGB räume den Fondsgesellschaften weiterhin diese Option ein, Single-Asset-Fonds aufzulegen. Vorausgesetzt, die Mindestanlagesumme betrage 20.000 Euro und es erfolge eine intensive Risikoaufklärung.

Offene Immobilienfonds

Für den Bereich der offenen Immobilienfonds sind die Neuerungen, die sich aus dem AIFM-Umsetzungsgesetz ergeben, wohl am überschaubarsten. Der Kauf und Verkauf von Anteilen wird weiterhin börsentäglich möglich sein. Allerdings dürfen neue Anleger Anteile erst nach einer Haltedauer von 24 Monaten zurückgeben. Außerdem muss eine Kündigungsfrist von einem Jahr eingehalten werden. Diese Neurungen traten im Wesentlichen bereits mit dem Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungs- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) am 1. Juli 2012 in Kraft. Was allerdings ab 22. Juli wegfällt, ist der Freibetrag von 30.000 Euro, bis zu dem im Halbjahr Anteile zurückgegeben werden dürfen. Dieser gilt dann nur noch für Anteile, die vor diesem Stichtag erworben wurden.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfonds, Hedgefonds

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