19.03.2012 | Investoren

Büro und Handel: Oberzentren bieten mehr Stabilität als Top-Standorte

Die gewerblichen Immobilienmärkte entwickeln sich an den regionalen Standorten in den Segmenten Einzelhandel und Büro stabiler als an den Top-Standorten. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie der DG Hyp.

Untersucht wurden für die Studie "Regionale Immobilienzentren 2012" die Segmente Büro und Einzelhandel in zwölf Oberzentren: Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg. Die Ergebnisse wurden mit der Entwicklung an sieben Top-Standorten verglichen.

Mit 19 Standorten und einer breiten regionalen Streuung bietet die Studie einen guten Überblick über den deutschen Immobilienmarkt. Die untersuchten Standorte repräsentieren rund ein Drittel der deutschen Büro- und etwa ein Fünftel der bundesweiten Einzelhandelsfläche.

Arbeitsmarktlage begünstigt Büroflächennachfrage

In den zwölf Oberzentren haben sich die Mieten in den vergangenen zehn Jahren besser als an den Top-Standorten entwickelt. In den großen Wirtschaftszentren liegen die Mieten aufgrund erheblicher Rückgänge derzeit rund 20 Prozent unter dem Niveau von vor zehn Jahren. Im selben Zeitraum hielten die Oberzentren das Niveau mit einem kumulierten Anstieg von drei Prozent. Die stabile Entwicklung an den regionalen Standorten wird dadurch unterstrichen, dass der Mietzuwachs in den Krisenjahren zwischen 2007 und 2011 weniger volatil und zudem durchgängig positiv war.

Im vergangenen Jahr wurde die Büroflächennachfrage durch die gute Arbeitsmarktlage begünstigt. Diese Entwicklung dürfte sich im Jahr 2012 fortsetzen, sodass mit einem weiter abnehmendem Leerstand und steigenden Spitzenmieten zu rechnen ist.

Umwandlung von Büroflächen in Wohnungen attraktiv

Während die Büromieten in sehr guten Lagen zunehmen, entwickeln sie sich in den Seitenlagen anhaltend schwach. Die an einigen Standorten diskutierte und zum Teil bereits erfolgte Umwandlung von Büroflächen in Wohnungen dürfte eine Alternative mit zunehmender Attraktivität darstellen. Durch den seit Jahren unzureichenden Wohnungsbau hat sich der Aufwärtstrend der Mieten spürbar beschleunigt. Da diese unverändert steigen, während die Prognose für Büroflächen in Seitenlagen sehr verhalten ausfällt, dürfte sich der Mietabstand weiter vergrößern.

Hohes Mietniveau bei Einzelhandelsimmobilien

Der Einzelhandelsumsatz hat sich aufgrund der Konsumzurückhaltung der Deutschen mäßig entwickelt und liegt heute etwa fünf Prozent oberhalb des Niveaus von vor zehn Jahren. Gleichwohl spiegelt sich diese schwache Entwicklung in der Spitzenmiete nicht wider. Seit dem Jahr 2006 stieg die Spitzenmiete in den zwölf Oberzentren um durchschnittlich über zwei Prozent pro Jahr an, an den Top-Standorten betrug der Zuwachs über drei Prozent jährlich.

Die Einzelhandelsmieten in den Wirtschaftszentren korrespondieren mit der Flächenproduktivität, die in den vergangenen zehn Jahren an beiden Standortgruppen parallel verlaufen ist. Demgegenüber hat sich der Abstand bei den Spitzenmieten im selben Zeitraum um rund 50 Prozent ausgeweitet. Insofern ist der Druck, hohe Umsätze zu erzielen, in den sehr guten Lagen der Top-Standorte größer als an den regionalen Standorten.

Einzelhandel: Geringe Flächennachfrage in Seitenlagen

Die Folgen des über viele Jahre stagnierenden Einzelhandelsumsatzes bei wachsender Verkaufsfläche und steigender Spitzenmiete werden in den Seitenlagen sichtbar. Hier liegt das Mietniveau sowohl in den Oberzentren als auch an den Top-Standorten unter dem von vor 20 Jahren. Die verglichen mit der Spitzenmiete schwächere Mietentwicklung in den Seitenlagen basiert nicht nur auf der zurückgegangenen Flächenproduktivität. Ursächlich dafür ist auch das mangelnde Interesse großer Filialisten als zentrale Nachfrager von Verkaufsflächen aufgrund der für sie nicht adäquaten Lage.

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