Brexit: Worauf muss sich die Immobilienbranche einstellen?

In Sachen Brexit sind weiterhin mehr Fragen offen als geklärt. Dr. Ulrich Kater, Chefvolkswirt der DekaBank, versucht auf der Expo Real Licht ins Dunkel zu bringen: Wie geht es weiter und worauf muss sich die Immobilienbranche einstellen?

Der nächste Countdown zum geplanten EU-Ausstieg des Vereinigten Königreichs verspricht nicht minder spannend zu werden als die vorherigen: Sowohl die britische Regierung als auch die Europäische Union formieren sich gerade neu.

Das britische Parlament ist immer noch tief gespalten bezüglich seiner Vorstellungen zum Brexit. Boris Johnson wollte am 31. Oktober auf jeden Fall aus der Europäische Union austreten, notfalls auch ohne einen Deal. Angesichts der von außen betrachtet byzantinischen Komplexität der Entscheidungsabläufe innerhalb der (ungeschriebenen) britischen Verfassung erscheint aber immer noch alles möglich.

Eigentlich wäre vor dem Hintergrund der unverändert harten Fronten im britischen Parlament und dem strikten Brexit-Kurs des Premierministers das wahrscheinlichste Szenario eine weitere lange und flexible Verschiebung des Brexit-Termins mit der Option, die EU auch vor dem neuen Austrittsdatum zu verlassen. Solch einer Verschiebung dürfte die EU wegen eines angemessenen Grundes wie Neuwahlen und/oder ein zweites Referendum durchaus zustimmen.

Brexit: Die andauernde Unsicherheit bremst das britische Wirtschaftswachstum

Doch längst ist der Punkt überschritten, an dem noch erfolgversprechende Vorhersagen getroffen werden können. Das Wirtschaftswachstum in Großbritannien leidet immer stärker unter den Unsicherheiten. Während 2014 und 2015 noch Wachstumsraten von 2,9 Prozent beziehungsweise 2,3 Prozent verzeichnet wurden, fielen die beiden Folgejahre mit jeweils 1,8 Prozent und 2018 mit 1,4 Prozent spürbar schwächer aus. Die Stimmungsindikatoren spiegeln mittlerweile deutlich die belastenden Folgen der lang anhaltenden Brexit-Unsicherheit wider. Im zweiten Quartal 2019 hat sich das britische Wirtschaftswachstum deutlich verlangsamt, gegenüber dem Vorquartal kam es zu einem Rückgang von 0,2 Prozent.

Die Bank of England (BoE) warnt unentwegt vor den Folgen eines chaotischen No-Deal-Brexits, auch wenn mittlerweile Notfallmaßnahmen seitens der EU und des Vereinigten Königreichs ihn temporär abmildern würden. In diesem Szenario wäre die BoE bereit, den Leitzins je nach vorherrschenden Entwicklungen in beide Richtungen anzupassen. In ihrem Hauptszenario unterstellt sie aber weiterhin einen geordneten Brexit und stellt in den nächsten drei Jahren moderate Erhöhungen ihres Leitzinses (derzeit bei 0,75 Prozent) in Aussicht.

Britischer Immobilienmarkt bleibt trotz Brexit relativ stabil

Der britische Immobilienmarkt erweist sich angesichts der anhaltenden Unsicherheit als unerwartet robust. Der Londoner Büromarkt steht aufgrund seiner engen Verflechtungen zur EU, insbesondere im Finanzsektor, unter besonderer Beobachtung. Die Nachfrage nach Büroflächen erhöhte sich 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 9 Prozent. Im ersten Halbjahr 2019 blieb der Flächenumsatz nur leicht unter dem Vorjahresniveau. Finanzdienstleister spielen zwar immer noch eine wichtige Rolle am Mietmarkt, die Nachfrage kommt jedoch zunehmend auch von anderen Branchen, zum Beispiel aus dem Bereich Technologie, Medien, Telekommunikation. Besonders aktiv am Markt sind außerdem Anbieter von Flexible Office Space. Der Leerstand in Central London hat sich um die Marke von 7 Prozent eingependelt. Das Neubauvolumen dürfte im laufenden Jahr höher ausfallen als 2018 und auch in den Folgejahren den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre übertreffen, wodurch vor allem in der City der Leerstand steigen dürfte.

Für 2020 rechnen wir mit einer weiteren Seitwärtsbewegung der Mieten, ab 2021 sollten sie wieder langsam steigen. In einem Hard-Brexit-Szenario ist aufgrund der erwarteten schwächeren Nachfrage mit einem stärkeren Mietrückgang zu rechnen.

Im ersten Halbjahr 2019 machte sich die politische und wirtschaftliche Unsicherheit auch am Investmentmarkt stärker bemerkbar. Landesweit wechselten Bürogebäude im Wert von 7,5 Mrd. Euro den Besitzer, 49 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum 2018. In London City stieg die Spitzenrendite um 25 Basispunkte auf 4,25 Prozent, im West End blieb sie stabil bei 3,5 Prozent. Seit dem Brexit-Votum 2016 gehört London nicht mehr zu den teuersten Standorten in Europa, sondern hat diesen Rang an Paris und Berlin abgetreten.

Immobilienzyklus geht in die Verlängerung

Generell bleiben Immobilien im Niedrigzinsumfeld jedoch eine begehrte Anlage. Dies gilt umso mehr, als die EZB aufgrund der konjunkturellen Abwärtsrisiken und der niedrigen Inflationserwartungen eine Kehrtwende in ihrer Zinspolitik eingeleitet hat. Sie sorgt dafür, dass der schon lange währende Immobilienzyklus in eine weitere Verlängerung geht. Wir erwarten im laufenden Jahr anhaltenden Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen. Leichte Renditeanstiege sehen wir in Europa erst auf längere Sicht. Grund hierfür ist der auslaufende Mietzyklus, während von Seiten der Geldpolitik wenig Aufwärtsdruck entsteht. Weiter nachgebende Renditen und steigende Mieten dürften an den europäischen Büromärkten im laufenden Jahr für anhaltendes Kapitalwertwachstum sorgen. Auch wenn sich das Konjunkturbild eingetrübt hat und negative Einflüsse wie die handelspolitische Eskalation zwischen den USA und China oder der Brexit auf die Stimmung der Unternehmen drücken, bleibt der Arbeitsmarkt eine wichtige Stütze und sorgt für eine robuste Flächennachfrage.

London vergleichsweise günstig

Das Fundament des Aufschwungs in Euroland ist dünner geworden, aber es trägt weiterhin. Vielerorts begrenzt jedoch das unzureichende Angebot den Flächenumsatz. Rückläufige Leerstände sorgen für weiter steigende Mieten. Dies gilt insbesondere für die deutschen Hochburgen. Höhere Fertig­stellungen und weniger Flächenkonversionen sowie die konjunkturelle Abkühlung dürften den Mietmarkt in Kontinentaleuropa perspektivisch schwächen, auch wenn keine drastisch steigenden Leerstände drohen. Zumindest 2019 dürfte dank anhaltender Renditekompression und zum Teil deutlicher Mietsteigerungen ein weiteres ertragsstarkes Jahr für die europäischen Büromärkte werden. Eine schwache Mietentwicklung und moderat steigende Anfangsrenditen dürften gegen Ende des Fünf-Jahres-Prognosezeitraums bis 2023 zu leichten Ertragsverlusten führen. Im Gegensatz insbesondere zu einigen deutschen Topmärkten, die in den letzten Jahren sehr starke Wertzuwächse verzeichnet haben, erscheint London vergleichsweise günstig. Hierdurch dürften sich künftig leichte Ertragsvorteile für die britische Hauptstadt ergeben - dies aber nur, falls es keinen Hard Brexit gibt.

Veranstaltungstipps zum Thema:

Europa und der Brexit: Davor, danach, während oder sogar ohne?

7. Oktober 2019

12:30 - 13:20 Uhr

Halle C2, Stand 320

Keynote: Ulrich Kater, DekaBank
Moderator: Tobias Just, IREBS Immobilienakademie GmbH, Universität Regensburg
Teilnehmer: Christiane Eckert, ATP Real Estate, André Zücker, KGAL Investment Management, Sabine Barthauer, Deutsche Hypo AG

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Schlagworte zum Thema:  Brexit, Expo Real