Blockchain: Per Klick zur Fondsbeteiligung?

Die Blockchain-Technologie wird die Immobilienbranche auf viele Weisen verändern. Anleger dürften sich etwa schon bald via Smartphone mit Kleinbeträgen an Objekten beteiligen können. Das bringt große Herausforderungen für die Investmenthäuser – aber auch Chancen. 

Florian Glatz ist ein Überzeugungstäter: Der Jurist ist sicher, dass die Blockchain-Technologie die Welt der traditionellen Immobilieninvestments gehörig durcheinander wirbeln wird. "Crowdinvestments über digitale Plattformen im Internet haben für Aufsehen gesorgt", erklärt er. Letztlich würden sie aber ein Nischensegment bleiben, da sie – verglichen mit den Milliardenzuflüssen in Offene Immobilienpublikumsfonds – nur bescheidene Volumina auf sich ziehen könnten. Wie es via Blockchain künftig anders laufen könnte, versucht Glatz gerade vorzuexerzieren. 

Der Wahl-Berliner ist Präsident des Bundesverbandes Blockchain und Mitgründer des Immobilienentwicklers Fundament Group, dem es Ende Juli gelang, für den Vertrieb des bundesweit ersten Blockchain-basierten Immobilieninvestments die Genehmigung der Bundes­anstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) zu erhalten. 250 Millionen Euro will das Unternehmen durch die Platzierung seines Security Tokens, in Form einer Nachranganleihe, bei Anlegern einsammeln. Jeder Token hat bei seiner Ausgabe einen Wert von einem Euro. Im Portfolio befinden sich Gewerbeimmobilien in deutschen Städten wie Hamburg, Frankfurt am Main und Rostock. Bei den Nutzungsarten liegt der Schwerpunkt auf Büros, Hotels, Studentenwohnungen und Kindergärten.

Einheitliche Rechtsgrundlage auf EU-Ebene fehlt noch

Eigentlich könnte Glatz ganz zufrieden sein mit dem bis jetzt Erreichten. Schließlich wurde die höchste Hürde, die Bafin-Zulassung, übersprungen. Doch er ist vorsichtig:

"Damit der Security Token bei Immobilieninvestments zum Erfolgsmodell wird, ist ein sauber regulierter und gut funktionierender Zweitmarkt unverzichtbar." Florian Glatz, Präsident des Bundesverbandes Blockchain

Die Börse Stuttgart, die Anlegern bereits Bitcoin-Investments ermöglicht, wäre bereit, so ein Segment zu organisieren. Allerdings müsste zuvor der Gesetz­geber aktiv werden.

Eine wichtige regulatorische Frage dreht sich um die Emission, den Erwerb und den Handel von Wertpapier-Token. So sei, erklärt der Fondsverband BVI in einem Positionspapier zur Digitalisierung, die Ausgabe übertragbarer Wertpapiere (in entmaterialisierter Form) unmittelbar über die Blockchain – ohne Hinterlegung bei einem Zentralverwahrer – ohne Änderung des europäischen Rechts nicht zulässig. Hierfür fehle auf EU-Ebene eine einheitliche Rechtsgrundlage.

In der Bundesregierung, aber auch in den Bundestagsfraktionen wird eifrig diskutiert, welche gesetzgeberischen Schritte erforderlich sind, damit Deutschland als Finanzplatz für digitale Investments nicht ins Hintertreffen gerät. So ist die CDU/CSU-Fraktion gerade dabei, ein Eckpunktepapier rund um digitale Wertpapiere auszuarbeiten. Im Laufe des Herbstes soll die Blockchain-Strategie stehen. "Läuft alles wie geplant, könnte ein entsprechendes Gesetz womöglich 2020 verabschiedet werden", gibt sich Thomas Heilmann zuversichtlich. Er ist der Koordinator der Unions-Fraktion in Sachen Blockchain-Gesetzgebung. 

Recht interessant am Eckpunkte­papier findet Blockchain-Verbandschef Florian Glatz den Vorschlag, einen digitalen Euro einzuführen. "Krypto-Währungen wie Bitcoin und Ether(eum) unterliegen mitunter starken Wertschwankungen", begründet CDU-Politiker Heilmann die Idee. Ein digitaler Euro werde die Akzeptanz digitaler Wertrechte bei breiteren Anlegerschichten positiv beeinflussen.

Alte Vertriebsstrukturen für Fonds werden sich auflösen

"Die Zukunft wird digitalen Blockchain-Handelsplattformen gehören", ist auch Eric Romba, Partner der Rechts­­anwaltskanzlei Lindenpartners, überzeugt. "Social Media und die Plattform-Ökonomie werden die traditionellen Vertriebsstrukturen bei Immobilienfonds aufbrechen", meint er. Dadurch könnten die noch dominierenden vertikalen Vertriebsstrukturen horizontalen digitalen weichen, die nicht mehr der Produktinitiator steuert.

"Warum soll es in einer mehr und mehr digitalisierten Welt nicht möglich sein, tokenisierte Immobilien-Assets über Amazon zu ordern?" Eric Romba, Partner der Rechts­­anwaltskanzlei Lindenpartners

Zumal der europarechtliche Regulierungsrahmen meist technikneutral gestaltet ist. Kein Wunder also, dass die etablierten Platzhirsche die aktuelle Entwicklung aufmerksam verfolgen.

"Bald werden alle Wertpapiere als Security Token handelbar sein", ist Florian Stadlbauer überzeugt. Er ist Head of Digitalization des Asset Managers Commerz Real. Das würde insbesondere die Handelbarkeit von Spezialfonds erhöhen. Überstürzen will die Commerz Real aber nichts. "Mal sehen, welchen Anklang die Emission der Fundament Group bei Anlegern findet. Wenn der Markt tokenisierte Wertpapiere verlangt, sind wir mit unseren Fonds bereit", sagt Christopher Seipel, Blockchain-Experte in Stadlbauers Digitalisierungs-Team.  

"Token für eine Immobilie zu konzipieren ist momentan kompliziert", heißt es beim BVI. Zunächst müsste eine Zweckgesellschaft zur Ausgabe von Token gegründet werden. In der Praxis würden bislang genussscheinrechtliche Token-Konstruktionen gewählt, so die Fonds-Lobbyisten. Der Verband befürwortet eine einheitliche Token-Klassifizierung in der EU, da dies helfen würde, die Hürden eines grenz­überschreitenden Fondsvertriebs zu beseitigen. Durch eine einheitliche Definition wäre geklärt, welche Art von Finanzinstrument in einem Token steckt, etwa eine Aktie oder eine Immobilien­beteiligung. Das sieht man bei der Commerz Real ähnlich. Prinzipiell sei es im Übrigen leichter, bei einem neuen Spezialfonds eine Tokenisierung im Prospekt zu implementieren als beim Flaggschiff Hausinvest, erklärt Stadlbauer. "Wir sehen uns hier eher als Early Follower und nicht als First oder Second Mover", fügt Seipel hinzu. 

Raay Real Estate GmbH lässt Krypto-Token von Bafin prüfen

Weiteren Anschauungsunterricht dürfte es bald zur Genüge geben. Die auf Wohninvestments spezialisierte Wertgrund Immobilien hat zusammen mit der Hammer AG und dem Blockchain-Technologiespezialisten Datarella die Raay Real Estate GmbH gegründet. Diese will von der Bafin die Emission für einen Krypto-Token prüfen lassen, der ein Nachrangdarlehen verbrieft – für eine bestehende Büroimmobilie aus dem Hammer-Portfolio in München.

"Sollte das problemlos über die Bühne gehen, können sich Anleger bereits ab einem geringen Euro-Betrag an der Immobilie beteiligen", kündigt RAAY-Geschäftsführer Yukitatka Nezu an. Partner Wertgrund plant ebenfalls, Objekte aus seinen Portfolien via Blockchain-Token über die Raay Real Estate zu refinanzieren.

Auch Marc Drießen, Ex-Geschäftsführer bei Hansainvest für Real Assets, ist Fan der Blockchain-Technologie. Das erste Projekt, für das der Geschäftsführer der Bloxxter GmbH Investoren begeistern will, befindet sich in Berlin, nahe dem Brandenburger Tor. Dort soll ein Gebäudekomplex mit Wohnungen und Geschäften entstehen. Drießen beziffert dessen Wert auf fast 500 Millionen Euro, wovon rund 150 Millionen Euro Investoren über einen Security Token als Genussrecht angeboten werden sollen. Beteiligungsminimum: 500 Euro. Drießen gibt sich zuversichtlich: "Dieses Projekt wird Furore machen."

Der Artikel ist im Magazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 10/2019 erschienen.


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