Auswirkungen des Coronavirus auf die Immobilienwerte

Covid-19 und der damit verbundene Absturz der Wirtschaft haben die Immobilienwirtschaft tief verunsichert. Was dies für Immobilienwerte bedeutet, ist derzeit schwer abschätzbar, klar scheint nur: Die Länge der Krise dürfte entscheidend dafür sein, wie sich der Wert einer Immobilie entwickelt.  

Dass Fragen nach dem Wert einer Immobilie Anleger und Eigentümer gleichermaßen umtreiben, hat Sven Keussen in den vergangenen Tagen hautnah erlebt. „Uns erreichen verstärkt Anfragen von Kunden, die ihre Marktchancen ausloten und erfahren möchten, was ihre Immobilie am Markt wert ist und wohin der Trend geht“, sagt der Sprecher der Rohrer Firmengruppe. Auch institutionelle Anleger überprüften angesichts der veränderten Risikolage ihre Bestände und stille Reserven. „Wir interpretieren das als Vorsichtsmaßnahme, falls die Liquidität knapp werden sollte oder bilanzielle Reserven durch einen Verkauf gehoben werden müssten.“

So verständlich diese Verunsicherung ist, so unmöglich scheint es, derzeit eine verlässliche Auskunft über die Wertentwicklung einer Anlageform zu geben, die bislang als „Betongold“ und „sicherer Hafen“ beworben worden ist. Angesichts des exponentiellen Wachstumspfads, auf dem sich die Pandemie in Europa befinde, sei es illusorisch zu erwarten, dass alle möglichen Implikationen für die Immobilienmärkte eingeschätzt werden könnten, hält etwa Tobias Just fest. Der wissenschaftliche Leiter und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie und Lehrstuhlinhaber für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg erklärt in einer Kurzanalyse: Vor allem die mittelfristigen Folgen hingen von Faktoren ab, über die allenfalls spekuliert werden könne.

„Unsicherheiten wirken sich natürlich auch negativ auf den Immobilienmarkt aus“, heißt es derweil vom Beratungshaus bulwiengesa. Entscheidungen, ein Objekt anzumieten oder zu kaufen, würden voraussichtlich vertagt, sagt der Geschäftsführer bulwiengesa appraisal GmbH, Marcus Badmann. Er bestätigt damit Aussagen von weiteren Beobachtern und Marktteilnehmern, die in den vergangenen Tagen von Zurückhaltung bei Transaktionen berichtet haben: Geschäftspartner warten ab oder werden ganz konkret durch die aktuellen Reisebeschränkungen am Unterzeichnen von Verträgen gehindert. Man beobachte eine extreme Stagnation, bekräftigt Rohrer-Chef Keussen.

Wohnimmobilien zuletzt betroffen, Hotelimmobilien zuerst

Kurzfristig betroffen sind zuvorderst Hotel- und Touristikimmobilien – sie leiden auch am unmittelbarsten unter den Pandemie-Folgen. Quarantänemaßnahmen, Reiseverbote und -beschränkungen sowie die Schließung öffentlicher Veranstaltungen und das Verbot von Großveranstaltungen werden hier zu einem außerordentlich starken Nachfrageeinbruch führen“, bilanziert Franz Eilers, Leiter der Immobilienmarktforschung von vdp Research. In die gleiche Richtung wirke der Corona-Schock bei Einzelhandelsimmobilien, sofern nicht Waren des täglichen Bedarfs geführt werden. „Dies vor Augen ist davon auszugehen, dass sich Investoren auf diesen Teilmärkten zunächst sehr zurückhaltend verhalten werden.“ Zuletzt dürften sich die Auswirkungen nach Ansicht beispielsweise laut der Analysten von JLL im Wohnimmobiliensegment auswirken.

Just von der IREBS warnt davor, dass die gefühlte Gesetzmäßigkeit „hohe Unsicherheit ist gut für die Immobilienwirtschaft“ in der aktuellen Krise Bestand habe. Zum einen habe die deutsche Wirtschaft bereits zuvor an Schwung eingebüßt, Corona zwinge zu einem weiteren Korrigieren der Erwartungen. Außerdem seien diesmal Immobilienwerte von Branchen betroffen, die in der Regel als sicher gelten – weil das öffentliche Leben weitgehend lahm liegt. Es könnte dazu kommen, dass Banken schließlich ihre Kreditkonditionen neu bewerten müssen, hält Just weiter fest.

Auswirkungen des Coronavirus auf die Immobilienwerte: Zwei Szenarien möglich

Analysten entwerfen zwei Szenarien, von denen weit reichende Folgen für Immobilienwerte abhängen dürften: Entweder die Wirtschaft erholt sich so schnell wieder, wie sie abgestürzt ist – falls die Pandemie hierzulande verhältnismäßig glimpflich verläuft. Für diesen Fall rechnet Keussen von der Rohrer-Gruppe mit einer Art Verschnaufpause für den Immobilienmarkt, Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln spricht davon, dass sich Preise langsamer entwickeln und zumindest teilweise auch stagnieren. Dabei geht Voigtländer von unterschiedlichen Entwicklungen aus: „Während die Auswirkungen im Wohnungsmarkt tendenziell moderat sein werden, könnte es im Hotelmarkt aufgrund möglicher Insolvenzen von Betreibern stärkere Effekte geben.“

Auch Badmann von bulwiengesa sieht mäßige Folgen. „Wenn wir davon ausgehen, dass der Einfluss der Corona-Krise auf die Wirtschaft sich auf mehrere Monate beschränkt, werden sich danach die Miet- und Kaufnachfrage und somit das Investitionsvolumen sicherlich nicht einheitlich ad hoc auf das Vorkrisenniveau begeben.“ Abzuwarten bleibe, wie viele Marktakteure unbeschadet durch die Krise kommen und danach womöglich versuchen, Transaktionen aufzuholen.

Anders könnte es freilich aussehen, wenn in einem zweiten Szenario die weltweite Rezession tiefer greift. Für diesen Fall prognostizieren die Analysten von Savills eine deutlich sinkende Nachfrage, Flächenumsätze und Mieten sowie steigende Leerstände. „Auch die Nachfrage an den Wohnungsmärkten wäre in diesem Szenario wegen steigender Arbeitslosigkeit beziehungsweise sinkender Einkommen negativ betroffen.“ Rohrer-Chef Keussen bekräftigt: „Drei oder vier Monate Stillstand wären eine allgemeinwirtschaftliche Katastrophe mit kaum absehbaren und nicht mehr zu kalkulierbaren Folgen für den Immobilienmarkt.“

Lernbereitschaft von allen Seiten entscheidend

„Mit jeder neuen negativen Meldung nimmt die Bereitschaft, Immobilien zu erwerben, ab“, sagt vdp-Forscher Eilers über den zeitlichen Verlauf. „Der Corona-Schock wird die Neigung in Immobilien zu investieren also auch mittelbar bremsen.“ Dazu komme, dass Wohn- und Büromärkte nach dem langen Aufwärtstrend ohnehin teils hoch bewertet sind. „Vermutlich kann das Coronavirus als eine schwerwiegende negative externe Störung angesehen werden.“ Eilers geht zunächst von einer schwächeren Preisentwicklung aus. „Stärkere Wirkungen sind zu erwarten, wenn Covid-19 zu einer Marktzäsur führen sollte“, sagt er weiter und verweist auf die Möglichkeit, dass das das Virus die internationale Arbeitsteilung dauerhaft reduziert.

In eine ähnliche Richtung argumentiert Tobias Just, er macht dabei viel von der „institutionellen Lernfähigkeit“ hierzulande ab: Wie stark und anhaltend die Immobilienmärkte in Deutschland belastet werden, hänge auch davon ab wie schnell man beispielsweise vom Umgang Singapurs oder Koreas mit dem grassierenden Virus lerne. „In keinem dieser Länder wurden Immobilien dauerhaft als Anlageklasse in Frage gestellt, nachdem SARS oder MERS in Asien grassierten.“ 


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