Ausblick 2020: Boom am Wohnungsmarkt – wie geht es weiter?

Die deutsche Wirtschaft befindet sich im Krisenmodus. Nach Jahren des stetigen Aufschwungs sind angesichts der schwachen Konjunktur zum ersten Mal verstärkte Unsicherheiten über die Entwicklung auf den Wohnimmobilienmärkten zu erwarten.

Politische Entscheidungen wie die Handelskriege der USA oder der Brexit haben zuletzt zu massiven Verunsicherungen in der Wirtschaft geführt. Auch im kommenden Jahr wird das Wirtschaftswachstum mit rund einem Prozent nur schwach ausfallen. Betroffen war zunächst die Exportwirtschaft, während der private Konsum noch expandierte. Das könnte sich 2020 ändern. Auch an den Wohnungsmärkten wird nicht alles beim Alten bleiben.

Wohnungsbau gehemmt: Neue Regelungen in den Baugesetzen werden notwendig

Der Wohnungsbau boomte in den vergangenen Jahren mit Fertigstellungen von jährlich rund 280.000 Wohnungen und war damit einer der Wachstumsträger für die Gesamtwirtschaft. Aufgrund der höheren Zahl von Baugenehmigungen und des vor allem in den Städten bestehenden Bauüberhangs (Baugenehmigungen werden nicht in Fertigstellungen umgesetzt) ist in den nächsten Jahren damit zu rechnen, dass noch mehr Wohnungen fertiggestellt werden: Das ifo-Institut geht davon aus, dass es bis zum Jahr 2022 mehr als 300.000 Wohnungen pro Jahr sind.

Dabei ist es vor allem notwendig, dass mehr preiswerter Wohnraum gebaut wird. Die Mietkostenbelastung liegt insbesondere bei den einkommensschwächeren Haushalten bereits jetzt deutlich über dem Durchschnitt: Rund 15 Prozent der Haushalte geben mehr als 40 Prozent des Einkommens für die Miete aus.

Gebremst wird eine womöglich positive Entwicklung beim Bau derzeit zum einen durch fehlende Fachkräfte und stark steigende Baukosten sowie zu geringe Baukapazitäten. Die Kapazitäten der Bauunternehmen sind schon stark ausgelastet und eine Anpassung nimmt Zeit in Anspruch. Zum anderen wird potenzieller Wohnungsneubau vielfach durch Anwohner be- oder sogar verhindert. Während auf der einen Seite gegen die hohen Mieten und Preise protestiert wird, können auf der anderen Seite vielfach Projekte so gar nicht oder nur mit erheblicher Zeitverzögerung realisiert werden.

Dieses Problem müsste künftig viel stärker thematisiert werden, auch neue gesetzliche Regelungen sind notwendig.

Mietwohnungsmarkt: Wirkung der schwachen konjunkturellen Entwicklung steht noch aus

Die Nachfrage nach Wohnungen wurde in den vergangenen Jahren von der günstigen Einkommensentwicklung und insbesondere dem demografischen Trend der Zuwanderung in die Städte begünstigt. Vor diesem Hintergrund stiegen die Mieten in den Großstädten seit 2010 um etwa fünf Prozent pro Jahr an.

Die schwache konjunkturelle Entwicklung wird sich erst mit einer Zeitverzögerung auf den Mietwohnungsmarkt niederschlagen. Beschäftigungsstagnation und langsamer steigende Einkommen werden die Bereitschaft, hohe Mieten zu zahlen, voraussichtlich dämpfen. Die Zeiten der starken Mietsteigerungen sind vemutlich vorbei, wenn auch nicht mit einem Rückgang oder massivem Einbruch zu rechnen ist.

Bei dieser Entwicklung muss aber regional differenziert werden: Weiterhin sehr gefragt sein werden Wohnungen in den angesagten Kiezen in Trendvierteln und Innenstädten, dort ist mit weiteren Mietanstiegen zu rechnen, während sich die Situation in anderen Stadtteilen relativieren dürfte. Insgesamt sind die Mieten in den Großstädten so hoch, dass einzelne Bevölkerungsgruppen wegziehen und ins Umland ausweichen müssen, wo dann wiederum die Mieten steigen dürften. Andere Bevölkerungsgruppen werden wegen der hohen Mieten nicht mehr in die Städte ziehen. In den ländlichen beziehungsweise strukturschwachen Regionen ist die Lage hingegen ganz anders: Dort wird aufgrund der demografischen Entwicklung der Leerstand eher wachsen.

Von all dem abgesehen, ist auch weiterhin damit zu rechnen, dass die Politik bei anhaltenden Mieterprotesten in den Wohnungsmarkt eingreifen wird. Durch politische Maßnahmen wie etwa dem geplanten Berliner Mietendeckel wird aber keine einzige Wohnung neu gebaut. Weitere Entlastung in den Großstädten wird nur durch weitere Fertigstellungen und eine Verlagerung der Nachfrage ins Umland erreicht werden, oder auch durch infrastrukturelle Maßnahmen (wie eine bessere ÖPNV-Anbindung).

Wohninvestmentmarkt: Verstärkt Kommunen wieder als Käufer aktiv

Der Handel mit großen Wohnungsportfolios ist seit Jahren aufgrund des geringen Angebots an verfügbaren Portfolios rückläufig. Während die deutschen Investoren sich zunehmend eher im Ausland engagiert haben, sind hierzulande mittlerweile wieder Kommunen als Käufer aktiv, sei es aus wohnpolitischen oder sozialen Gründen. Zwar stellt der deutsche Wohnungsbestand nach wie vor ein beliebtes Anlageziel dar, doch den zahlungskräftigen Nachfragern steht nur ein beschränktes Angebot gegenüber.

Der Markt für Wohnungskäufe boomt hingegen seit dem Ende des vorigen Jahrzehnts. Die Preise sind seitdem in den Großstädten jährlich um rund zehn Prozent angestiegen, was das Doppelte der Mietsteigerungen ausmacht. Dementsprechend sind die Multiplikatoren explodiert.

Es kann damit gerechnet werden, dass diese Entwicklung anhalten wird. Da die EZB ihre expansive Geldpolitik fortsetzen will, sind die günstigen Rahmenbedingungen weiterhin gegeben. Es ist sehr viel Liquidität vorhanden und die Anlagealternativen sind aufgrund der geringen Verzinsung vielfach unattraktiv. Das erreichte hohe Preisniveau lässt jedoch das Risiko steigen, dass Investoren zurückhaltender werden, auch weil die Renditen historische Tiefstände erreicht haben. Die Investoren sind gezwungen, ihre Strategien zu überdenken. Standen früher Wertsteigerungen im Fokus, sind diese bei dem erreichten Preisniveau unwahrscheinlicher geworden. In Folge rückt der Cashflow noch stärker in den Mittelpunkt der Überlegungen der Investoren.

Auch die diversen politischen Maßnahmen zur Mietenregulierung könnten zu einem Rückzug der Investoren führen. Negativ wäre dies, wenn dadurch weniger in den Neubau von Wohnungen investiert würde, weil die Investoren keine entsprechende Rendite mehr zu erwarten haben. Warnungen davor, dass (die häufig internationalen) Investoren durch politische Maßnahmen verärgert würden, sind hinnehmbar, da deren zumeist spekulativen Käufe nur preistreibend wirken.


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