Potsdam: Jahrelang hat die Stadt nach einer Lösung für das Kasernenareal Krampnitz gesucht – jetzt bietet sich die Deutsche Wohnen als Hauptinvestor an Bild: henrikvogel.de ⁄

Die Deutsche Wohnen hatte vor ein paar Tagen angekündigt, nach Investitionsobjekten suchen zu wollen. Geld ist da. Dabei sollen nicht nur Wohnimmobilien im Fokus stehen, auch der Pflegeimmobilienmarkt erscheint dem Unternehmen attraktiv. Nun sind aber zunächst einmal 1.400 Mietwohnungen geplant: In Potsdam will die Deutsche Wohnen als Hauptinvestor das ehemalige Kasernengelände Krampnitz entwickeln.

Nach einer Lösung wurde jahrelang gesucht. Bislang lag das Kasernengelände im Potsdamer Stadtteil Krampnitz brach.

Die Deutsche Wohnen wird die meisten der denkmalgeschützten Gebäude und eine Fläche kaufen, auf der Plattenbauten zum Abriss freigegeben wurden. Verkäufer ist ein Entwicklungsträger, der wiederum das Gesamtgelände vom Land Brandenburg erwirbt. Die Gesamtnutzfläche für die 1.400 Mietwohnungen beträgt 137.000 Quadratmeter. Das Investitionsvolumen liegt nach Angaben der Deutsche Wohnen bei 350 bis 400 Millionen Euro.

Geplant war bislang, in den kommenden Jahren auf einer Fläche von 140 Hektar rund 1900 Wohnungen für insgesamt 3.800 Menschen zu bauen, wie die Potsdamer Nachrichten schreiben.

Im laufenden Jahr plant die Brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam zudem einen städtebaulichen Wettbewerb mit dem Ziel, über bisherige Planungen hinaus die Möglichkeit der Schaffung zusätzlicher Wohnungsneubaupotentiale zu untersuchen.

Auf der verzweifelten Suche nach neuem Wachstumspotenzial

Die Wohnungskonzerne in Deutschland wollen weiter expandieren. Dass das schwieriger geworden ist, dürfte auch der Deutsche Wohnen klar sein. Deshalb tummelt sich die Nummer zwei unter den Wohnungskonzernen hierzulande auch längst auf einem anderen, durchaus lukrativen Geschäftsfeld. Eine Analyse von Norbert Jumpertz.

Wohnimmobilien stehen bei Investoren weiter hoch im Kurs. Das lässt die Preise nach oben schie­ßen. Dass gerade in Berlin die Zeit der Schnäppchen längst vorbei ist, weiß die Deu­tsche Wohnen. Sie unter­schrieb kürzlich eine Vereinbarung über den Kauf eines Im­mo­bi­li­enpakets mit 3.900 Wohn- und 270 Ge­wer­be­einheiten in Berlin, wofür sie 655 Millionen Euro locker­ ma­chen muss.

Finanziert werden dieser Deal und der Rückkauf einer Wandelanleihe über eine Kapitalmaßnahme, durch die sich die Deutsche Wohnen frische finanzielle Mittel von insgesamt 1,35 Milliar­den Euro besorgt hat. Wer der Verkäufer des Im­mobilien­pa­kets ist, gab die Deutsche Woh­­nen bislang nicht preis.

Der Kaufpreis entspricht mit knapp 2.400 Euro pro Quadratmeter der 20-fachen Jah­res­miete bei neu vermieteten Wohnungen und dem 30-Fachen der ak­tu­el­len Jahres­mie­ten. En­de 2016 wurden die 110.000 Berliner Woh­nun­gen der Deu­tschen Woh­­­­nen mit knapp 1.740 Euro pro Qua­drat­me­ter, also etwa der 24-fa­chen Jah­res­miete, be­wer­tet.

Deutsche Wohnen punktet mit niedrigem Verschuldungsgrad

„Die Zahlen zeigen, dass es für die Deu­tsche Wohnen momentan immer schwieriger wird, auf ihrem Berliner Kernmarkt zu expandieren“, stellt Georg Kanders, Immobilienaktienanalyst des Bankhauses Lampe, fest. Die Deutsche Wohnen zeichne aus, dass ihr Immobilienportfolio ein sehr klares Profil besitze und der niedrige Verschuldungsgrad (Ende 2016) von 37,7 Pro­zent.

Der von der Vonovia liegt mit 41,6 Prozent. Dieser könnte sich laut Kanders im Zuge der Übernahme der Conwert AG in Richtung 45 Prozent erhöhen. Bis 2020 hat die Deutsche Wohnen zudem keinen Refinanzierungs­be­darf bei Krediten, deren Zinssatz im Schnitt 1,5 Prozent beträgt.

Mietmärkte weiterhin angespannt         

Sich regional neue Schwerpunkte zu setzen in Regionen mit schwächeren demografischen Perspektiven, hält Branchenexperte Kanders – angesichts des klaren Fokus auf Premium­märkte – für wenig sinnvoll. In an­de­ren Big-Sieben-Städten wie Düsseldorf und Frankfurt am Main sei die Deutsche Wohnen ohnehin prä­­sent und dort bestehe das gleiche Problem beim  Woh­nungs­angebot wie auf dem Berliner Kernmarkt.

Die Mietmärkte der Städte haben sich 2016 weiter angespannt und zu einem neuen Rekordjahr bei den Mietpreisanstiegen geführt“, re­sü­miert Romann Heidrich, JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin. Selbst die hohen Wachstumsraten im Jahre 2012 seien in einigen Städten übertroffen worden.

„Durch Zukäufe den Wohnungsbestand von 160.000 Einheiten kräftig auf­­zu­stocken auf 200.000 oder sogar 250.000, lässt sich zu akzeptablen Preisen kaum realisieren und ist unter den gegen­wär­tigen Marktbedingungen daher auch nicht wünschenswert“, lautet sein Fazit.    

Spielraum bei Pflegeheimen

Einen gewissen Spielraum sieht Heidrich bei Pflegeheimen, wo das Unternehmen mit der Marke „Katharinenhof“ schon seit Jahren präsent ist. Deren Anteil am operativen Ergebnis des Immobilienportfolios beträgt laut Kanders im Moment rund acht Prozent. Diese Quote könnte die Deu­­tsche Woh­nen – gemäß dem selbst gesteckten Limit – auf bis zu 15 Prozent "hochschrau­ben".

Die Bedeutung von Pflegeimmobilien in Deutschland hat stark zugenommen. Die Summe der Investitionen hat laut CBRE 2016 mit rund drei Milliarden Euro ein neues Rekordniveau erreicht. Allein die Deutsche Wohnen hat im ver­gan­ge­nen Jahr 31 Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 4.600 Pflegeplätzen erworben.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsunternehmen, Expansion

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