Alternative Investments: Kindergarten hängt Büro ab

Immer mehr Anleger setzen auf Alternative Real Estate Investments. Das wird auch auf der Expo Real in München thematisiert. Sie bieten höhere Renditechancen und das Immobilienvermögen kann effektiver strukturiert werden. Mit Know-how kann es sinnvoll sein, verstärkt auf Sozialimmobilien zu setzen.

Die Europäische Zentralbank (EZB) drückt mit ihrer Niedrigzinspolitik die Anleihenren­di­ten auf historische Tiefs. Investoren suchen verzweifelt nach Anlageal­ter­na­ti­ven. Im­mobilien stehen hierbei weit oben auf der Pri­o­ritätenliste. Sie bieten ein hohes Maß an Si­cher­­heit und ver­gleichs­weise passable Ren­di­ten. Doch beim Wettbieten um Ob­­jek­te wird es im­mer schwieri­ger, überhaupt zum Zuge zu kom­men.

„Wenn zum Beispiel Bü­­ros in Top­­lagen offe­riert wer­den, ge­hen mitunter acht bis zehn Interes­senten leer aus“, hat Ralf Kem­per, Head of Va­lu­a­tion & Trans­ac­­tion Advisory  Germany beim Immobiliendienstleister JLL, beobachtet. Deshalb halten sie verstärkt Ausschau nach Im­­­­­­­mo­bi­li­en abseits der traditionellen Nutzungs­ar­ten Büro, Ein­zelhandel, Wohnen und Logis­tik – im Seg­ment der Alternative Real Estates. Ge­meint sind etwa Gesundheitsimmobilien wie Pfle­geheime und Krankenhäuser, Serviced Appartements, Parkhäuser und Data Centers.

Bei Büros in Spitzenlagen der Top-Sieben-Städte sind dem Branchenkenner zufolge mitunter Ren­­di­ten von nicht einmal mehr drei Prozent erzielbar. Selbst bei Logistikimmobilien haben sich die­se innerhalb von zehn Jahren fast halbiert – auf weniger als vier Prozent. Vor wenigen Jah­ren zähl­ten sie wie Ho­tels noch zur Kategorie der Alternative Real Estates.

Investmentumsatz mit Hotels von 2012 bis 2018 mehr als verdreifacht

Laut Christoph Schu­ma­­cher, Global Head of Real Estate Credit Suisse Asset Management, sind für Alter­na­ti­ve Assets unter anderem Folgendes typisch: Die Rendite sollte in der Regel hö­her sein als von klassischen Investmentansätzen. Außerdem sollten Alternative Assets volumen­mäßig, risikoseitig und strukturell erkennen lassen, dass eine eigene Assetklasse mit hinreichend fungiblem Mark am entstehen ist. Dann kommen sie auch für institutionelle Anleger als Investment in Frage.

Paradebeispiel Hotel: Dort sei das Investoreninteresse durch den boomenden Stä­dte­touris­mus und die Pro­­fes­­­­­­sio­na­li­sierung der Branche entfacht worden, erklärt Roman Tka­­czen­ko, Manager bei En­gel & Völ­kers Hotel Consulting. Der Investmentumsatz habe sich von 2012 bis 2018 – von 1,2 auf rund vier Milliarden Euro – mehr als verdreifacht. Ho­tels seien daher nicht mehr als Al­ter­­na­tive Real Es­­tates einzustufen, sondern als eta­blierte Nu­t­­zungs­art.

Serviced Apartements und Micro-Li­ving: Neue Wohntrends in den Städten

Das Segment ist dabei, sich auszudifferenzieren. Serviced Apartments und Micro-Li­ving sind neue Wohntrends im urbanen Raum. Interessant aus Anlegersicht sei vor al­lem der geringere Ma­na­ge­­mentaufwand im Vergleich zu Hotels, stellt Ma­ximilian Ludwig, Head of Re­tail and Hotel der Real I.S., fest. Daher seien Investoren bereit, sich mit nie­dri­ge­ren Renditen als bei Hotel­in­vestments zu begnügen. Zumal die Verfügbarkeit noch be­grenzt ist.

Das sieht bei Ge­­sund­­heits­im­mo­­bi­lien anders aus. „Der In­vest­ment­markt ist reifer, und vie­le An­­­legergruppen haben das Seg­men­t längst im Visier“, sagt Clau­di­us Mey­er, Ge­schäfts­­führer der CR Investment Manage­ment. Zu den führenden Investmenthäusern in diesem Segment zählt AviaRent. Die Frankfurter kon­zipieren Spe­zial­fonds für Pen­si­ons­kassen, Versorgungswerke und Ver­siche­run­gen (ver­wal­tetes Ver­mö­gen: 1,5 Mil­liar­den Eu­ro).

Sozialimmobilien: Cashflow lässt sich auf Jahre hi­naus im Vo­raus prog­nosti­zie­ren

Inves­tiert wird bevorzugt in Pfle­geheime und Im­mo­bilien für be­treu­tes Woh­nen – Nettoausschüttung: 4,75 Pro­­­zent. Das Segment biete beste Wachs­­­tums­­­pers­­pek­ti­­ven, ist Avia­­­Rent-Vorstand Hannes Ressel überzeugt. Bis 2030 müssten aufgrund der de­­mografischen Entwicklung allein in Deutschland rund 80 Mil­li­ar­­den­­ Euro in Neu- und Modernisierungsbauten von Pflegeheimen in­ves­tiert wer­den.

Auch der dritte allgemeine schwedische Pensionsfonds – über seine Tochter Hemsö (verwalte­­tes Immobilienvermögen: fünf Milliarden Euro) – set­zt auf dieses Seg­ment. „Es gibt kei­ne ge­werbliche Nutzungsart, deren Cashflow sich so exakt auf Jahre hi­naus im Vo­raus prog­nosti­zie­ren lässt wie der von Sozialimmobilien“, weiß Hemsö Deutschland-Geschäftsführer Jens Na­gel. Dazu gehören neben Pflege­hei­men unter anderem Kin­der­gärten, Schulen und Uni­­ver­si­tä­ten. Ob­wohl die Vorzüge eigentlich auf der Hand liegen, kann es dennoch eine Zeit­lang dau­­­ern, bis sie bei Assetmanagern auf Resonanz stoßen.

Große Publi­kums­fonds bleiben bei Bü­ro- und Einzel­han­delsobjekten

Große, lange bestehende Publi­kums­fonds haben nach wie vor insbesondere zwei Nutzungsarten im Fokus – Bü­ro- und Einzel­han­delsobjekte, sagt Michael Schneider, Geschäftsführer der IntReal Inter­na­tio­­nal Real Es­tate Kapitalverwaltungsgesellschaft (Intreal). Ihr Portfolio­an­­teil be­tra­ge im Schnitt mehr als 70 Pro­­­zent. Selbst etablierte Nutzungsarten wie Woh­nen und Lo­­gis­tik bräch­ten es allenfalls auf marginale Quoten. Spezialfonds für institutionelle In­ves­to­ren griffen neue In­vest­ment­themen meist weit schnel­ler und beherzter auf.

Der Entdeckungsprozess eines neuen Anlagesegments läuft meist nach folgendem Mus­ter ab: Zu­nächst zeigen we­nige Investoren, die First Mover, Interesse an Investments. Später, wenn auch andere Marktteilnehmer Chancen und Risiken der Assetklasse einzuschätzen verstünden, stiegen dort Nachfrage und Preise, die Renditen würden sinken, so Kemper.

Alternative Real Estate erfordern Know-how

Viele Alternative Real Estates sind Betreiberimmobilien, für deren Beur­tei­lung umfangreiches Know-how erforderlich ist. „Qua­­li­tät und La­ge eines Objekts sind zu be­­werten so­wie die Professionalität des Betreibers und sein Vermark­tungs­­kon­zept“, sagt Jan Lin­sin, Head of Research Ger­­many beim Immo­bi­li­en­dienst­leis­ter CBRE. Dieses Wissen ist zur Beurtei­lung von In­vestments in So­zial­im­mo­bilien eben­so nötig wie in Park­häuser oder Data Cen­tres.

„Das institutionelle Anleger an Park­häusern Ge­fallen finden, mag an­ge­sichts der Klimadebatte ver­wun­dern“, räumt Schu­macher ein. Doch die Parknot in den Städ­ten sei groß. Frank van der Sant, Chief Com­­mercial Officer der Apcoa Parking Group, die in Deutschland 300 Park­häuser be­treibt, sieht in der E-Mo­bilitätswende große Chancen für seine Branche.

Zukunftstrend: Vernetzte Mobilität

„Der vernetzten Mobilität gehört die Zukunft“, prophezeit van der Sant. Davon würden auch Parkraumdienstleister wie Apcoa profitieren, etwa als Service-Station für Carsharing-Dienstleis­ter, E-Bike- und E-Scoo­ter-An­bieter. Die Digitalisierung führt nicht nur im Verkehr zu einer Explosion des Datenaufkommens. „Der Bedarf an Speicherkapazitäten und Data Centers verzeichnet enorme Wachstumsraten“, sagt Schumacher. Die Entwicklung zu einer eigenständigen institutionellen Anlage­klas­se ste­he in Europa allerdings noch am Anfang.

Veranstaltungstipps zum Thema:

Alternative Real Estate Investment: Jenseits von Büro-, Einzelhandels, Wohn- und Logistikimmobilien

8. Oktober 2019

11:15 - 12:15 Uhr

Halle B2, Konferenzraum B21

Moderator: Achille Simo, Jones Lang LaSalle SE

Teilnehmer: Amal Del Monaco, AXA IM - Real Assets, Thomas Kallenbrunnen, PGIM Real Estate Germany AG, Ralf Kemper, Jones Lang LaSalle SE, Ollie Saunders, Jones Lang LaSalle Limited, Francisca Farina Fischer, Credit Suisse Asset Management (Switzerland) Ltd., Tina Störmer, Swiss Life Asset Managers

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