37 Prozent der institutionellen finden Deutschland zu teuer

Für rund die Hälfte der institutionellen Anleger sind die Immobilienpreise in Deutschland gerade noch akzeptabel, 37 Prozent der Investoren finden die Preise überteuert. Das sind Ergebnisse einer Umfrage von Universal-Investment. Vor allem bei Neuinvestitionen in Büroimmobilien ist das Verhältnis angespannt: Nur rund ein Drittel der Befragten will 2017 in diesem Segment hierzulande investieren, während das Ausland in der Gunst der Investoren zugelegt hat.

Für die übrigen europäischen Märkte ist die Lage der Umfrage zufolge deutlich entspannter als auf dem deutschen Markt: Außerhalb von Deutschland halten nur 25 Prozent der Befragten die Preise als unangemessen hoch; außerhalb von Europa sogar nur 12,5 Prozent. Vor allem die Preise für Wohnimmobilien steigen in Deutschland seit sieben Jahren kontinuierlich an, wie eine Auswertung der Deutschen Hypo zeigt.

Neuinvestitionen: Deutschland ist Verlierer

Nur 45 Prozent der Neuanlagen sollen 2017 in Deutschland investiert werden. Im Vorjahr waren das noch 67,5 Prozent. Für das europäische Ausland legte der Wert zu: auf 25 Prozent, nach 22,5 Prozent im Vorjahr. Deutlich beliebter geworden ist im Jahresvergleich Nordamerika. 19 Prozent der Neuanlagen sollen hier investiert werden. Im Vorjahr waren es nur 5,7 Prozent Auch Asien legt zu: von 1,8 auf acht Prozent.

„In den vergangenen zwölf Monaten ist der Anteil nordamerikanischer Immobilien bereits um ein Drittel angestiegen“, sagt Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer Immobilien bei Universal-Investment.

Interesse an Einzelhandelsimmobilien und Logistik legt zu

Neuinvestitionen in Büroimmobilien sollen laut Umfrage nicht überproportional ausgebaut werden. Nur 37 Prozent der Befragten wollen 2017 in diesem Segment investieren, damit bleibt der Anteil nahezu unverändert zu 2016. Die Zahl der geplanten Neuinvestitionen in Einzelhandelsimmobilien hat auf rund 25 Prozent zugenommen (Vorjahr: 21 Prozent). In einer Studie der Hahn Gruppe wiederum, hat die Kauflust der Investoren in diesem Segment allerdings nachgelassen.

Im Segment Logistik ist die Bereitschaft zu Neuinvestitionen auf rund zwölf Prozent gestiegen (Vorjahr: acht Prozent). Die Logistikmärkte befinden sich im Wachstumsmodus, das zeigen auch andere Studien. Deutlich verloren hat die Assetklasse Wohnen: hier wollen nur noch 19 Prozent der befragten Investoren Geld anlegen, während es im Vorjahr noch 34 Prozent waren. In der Umfrage von 2015 waren Wohnimmobilien sogar noch besonders gefragt – auch auf dem deutschen Markt.

„Institutionelle Investoren diversifizieren auch ihre Immobilienportfolios richtigerweise immer stärker über Sektoren und Märkte“, so Tannenbaum.

Der Trend geht zur Master-KVG

„Im Bereich der Wertpapierfonds werden bereits deutlich über 70 Prozent der institutionellen Fonds über Master-KVGs gemanagt. Dieser Trend setzt sich zunehmend auch bei Immobilienanlagen fort“, erklärt Tannenbaum. Nach der Umfrage wollen 75 Prozent der Befragten in den kommenden zwölf Monaten eine Master-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) nutzen. Im Vorjahr waren es laut Universal-Investment nur 36 Prozent.

Die befragten Investoren legen mit rund 62,5 Prozent (Vorjahr: 82 Prozent) weiterhin einen Schwerpunkt auf die laufende Ertragsausschüttung (Cashflow-Rendite). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Anteil mit einem Fokus auf die Gesamtrendite (IRR) bei einem gewinnbringenden Verkauf von Immobilien auf rund 37,5 fast verdoppelt (Vorjahr: 18,2 Prozent). Die Erwartungen bezüglich des Cashflows sind weiter gedämpft: Die Investoren gehen von einer Mindestverzinsung von 4,1 Prozent aus (Vorjahr: 4,2 Prozent).

Indirekte Immobilienanlagen ziehen 87 Prozent der Investoren an

Die befragten Anleger setzen stärker auf indirekte Immobilienanlagen bei den Neuinvestitionen: 87 Prozent der Neuanlagen sollen 2017 über Fondsanlagen erfolgen. Direkte Immobilienanlagen fallen auf 13 Prozent ab. In der Vorjahresumfrage hatte der Wert zugunsten der indirekten Alternative noch bei 55 Prozent. Die bevorzugten indirekten Anlagevehikel sind laut Umfrage offene Spezialfonds nach deutschem Recht (Spezial-AIF nach KAGB). Die Mehrheit aller Neuanlagen sollen in die Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht fließen. Direkt investiert werden sollen rund 12,5 Prozent. 

An der Umfrage haben sich institutionelle Investoren mit einem verwalteten Gesamtvermögen von rund 50 Milliarden Euro beteiligt. Das Immobilienkapital der Befragten liegt nach Angaben von Universal-Investment bei 5,4 Milliarden Euro.

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