Der Neubau von Wohnungen bricht ein, die Mieten sinken – das nimmt der Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland zunehmend die Brisanz, wie Empirica berechnet hat. Aber immer noch weisen neun der zwölf größten Städte ein "eher hohes" Risiko für Überhitzungen auf.
Der Empirica-Blasenindex – der vierteljährlich den Überschuss an deutschen Kreisen "mit Risiko" für eine Immobilienblase gegenüber denen "ohne Risiko" misst – ist im dritten Quartal 2023 gegenüber dem zweiten Quartal 2023 insgesamt um zwei Punkte gesunken. In den Schwarmstädten geht er mit einem Minus von vier Punkten am stärksten zurück. In den Wachstumsregionen verliert er dagegen durchschnittlich zwei Punkte, wie das Institut ausgerechnet hat.
Der Teilindex "Vervielfältiger" (Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen) sinkt um zwei Punkte, der Teilindex "Preis-Einkommen" (Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen) gibt um einen Punkt nach. Auch die Teilindices "Fertigstellungen" (minus vier Punkte) und "Baukredite" (minus zwei Punkte) lassen nur noch leicht nach.
Mieten und Kaufpreise gleichen sich langsam an
Das Rückschlagpotenzial, das die prozentuale Preiskluft zwischen Mieten und Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und damit die Brisanz der Blasengefahr zeigt, sinkt nach einem elfjährigen Anstieg bundesweit seit 2022 und liegt nun bei 24 Prozent. Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2022 waren es noch 31 Prozent und vor drei Jahren 25 Prozent.
In den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hat der Preisanstieg im dritten Quartal nur noch einen Vorsprung von 34 Prozent gegenüber dem Mietanstieg – das war zuletzt im vierten Quartal 2018 der Fall. Im dritten Quartal 2023 waren es noch 46 Prozent und vor drei Jahren 43 Prozent.
Begünstigt wird dieser Trend durch die hohen Mietzuwächse: zu wenig Neubau aufgrund von steigenden Bau- und Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, weil steigende warme Nebenkosten den Mietanstieg begrenzen, heißt es bei Empirica.
Blasengefahr: In neun Großstädten "eher hoch"
Großstädte: Essen, Frankfurt am Main und Stuttgart weisen mittlerweile nur noch ein "mäßiges" Blasenrisiko auf. In allen anderen Städten bleibt das Risiko unverändert "eher hoch".
Verteilung "Vervielfältiger": Mieten und Kaufpreise wachsen nur noch in 310 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 312, vor drei Jahren 285).
Verteilung "Preis-Einkommen": In 362 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 367, vor drei Jahren 312).
Verteilung "Fertigstellungen": In zehn Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal neun, vor drei Jahren 65).
Verteilung "Gesamtindex": Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex jetzt für 341 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Vorquartal noch 347, vor drei Jahren 309).
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