14.06.2016 | Verdichtung

Strategien für mehr Wohnraum

Bild: SH-Vector/phoelix/shutterstock.com

Aufgrund von Zuwanderung und Einwohnerwachstum müssen deutsche Großstädte neuen Wohnraum schaffen. Dabei stoßen sie zunehmend an ihre Grenzen. Wie gehen die Städte mit den Herausforderungen des Wachstums um? Welche Strategien verfolgen sie?

„Die kompakte Stadt ist der beste Weg zum Schutz der Landschaft“

halten die Oberbürgermeister von 30 Städten in einem gemeinsamen Statement fest. In der Praxis fällt es den Städten immer schwerer, dem Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung treu zu bleiben. 

Nachverdichtung mit Hindernissen

Nachverdichtung – das ist das Schlagwort, mit dem alle Groß­städte arbeiten. Mit der Verdichtung von Nachkriegssiedlungen, der Bebauung ehemaliger Gewerbe- und Militärflächen, der Schließung von Baulücken und dem Ausbau von Dachgeschossen versuchen die Kommunen, neuen Wohnraum zu schaffen. Doch diese Maßnahmen stoßen zunehmend an ihre Grenzen.

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Da votierten die Stimmbürger in Berlin mit deutlicher Mehrheit gegen die Bebauung der Randbereiche des ehe­maligen Flughafens Tempelhof – ungeachtet einer sich verschärfenden Wohnungsknappheit in der Hauptstadt. 

Nichts geht ohne Bürgerbeteiligung

Allerdings finden sich in jeder deutschen Großstadt problemlos Beispiele dafür, dass Anwohner gegen den Bau von Wohnungen im Rahmen der Nachverdichtung protestieren.

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Dort, wo die Auseinandersetzungen um Stuttgart 21 noch in bester Erinnerung sind. Als Beispiel für eine erfolgreiche Bürgerbeteiligung nennt Axel Fricke vom Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung in Stuttgart, das Wohngebiet Fasanenhof am Ehrlichweg, wo im Rahmen der Nachverdichtung 120 bis 150 Genossenschaftswohnungen entstehen könnten. „Wir führen ein mehrstufiges Beteiligungsverfahren durch und werben damit um Akzeptanz“, sagt Fricke. 

Nutzung einstiger Verkehrsflächen und bislang gewerblich genutzter Flächen

Die Nutzung einstiger Verkehrsflächen ist ein Strategiebaustein, der sich in fast allen Städten findet.

Zwei besonders ehrgeizige Bauvorhaben verfolgt die Hansestadt Hamburg: die Mitte Altona, wo durch die Verlegung des Altonaer Fernbahnhofs 3.500 Wohnungen entstehen werden, und das Gebiet entlang der geplanten Überdeckelung der Autobahn 7 nördlich des Elbtunnels. Eine andere Strategie ist „die Konversion bislang gewerblich genutzter Flächen“, wie Thomas Östreicher von der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen ausführt. Hinzu kommen einstige Militärflächen. Vielerorts ist dieses Potenzial allerdings bereits ausgeschöpft.  

Potenzial für den Wohnungsbau durch Dachgeschossausbau?

1,5 Millionen Wohnungen, so ergab kürzlich eine vom Verbändebündnis „Impulse für den Wohnungsbau“ in Auftrag gegebene Studie, könnten deutschlandweit durch Dachgeschossausbau entstehen. Die Praktiker vor Ort sehen das allerdings deutlich skeptischer. Bereits in den neunziger Jahren seien in Hamburg zahlreiche Dachgeschosse ausgebaut worden, gibt Thomas Östreicher zu bedenken. Diese seien mitunter schwer vermietbar, da sie über keinen Aufzug und keinen Balkon verfügten. „Der Ausbau der Dachgeschosse ist schon weitgehend erfolgt“, sagt auch Ruth Orzessek-Kruppa in Düsseldorf.

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Mehr Flexibilität bei der Stellplatzpflicht

Eine zusätzliche Hürde für den Dachgeschossausbau stellen die Stellplatzsatzungen dar – jedenfalls dann, wenn sie für jede auf diese Weise geschaffene Wohnung einen Parkplatz vorschreiben. Nachdem Berlin und Hamburg die Stellplatzpflicht abgeschafft haben, ist auch in anderen Städten Bewegung in dieses Thema gekommen. München etwa plant beim geförderten Wohnungsbau eine Reduktion der Stellplatzzahl, und Frankfurt ist ebenfalls dabei, seine Vorschriften flexibler zu gestalten. In Düsseldorf hängt die Zahl der zu errichtenden Stellplätze bereits jetzt von Faktoren wie der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ab.

Neues Urbanes Gebiet gefordert

Die „Überarbeitung der Baunutzungsverordnung hinsichtlich Aufstockung, Nachverdichtung und Durchmischung“ fordert die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID). Und auch Engelbert Lütke Daldrup, der Staatssekretär für Bauen und Wohnen in Berlin, hält Änderungen für dringend erforderlich – „zum Beispiel durch die Einführung urbaner Mischgebiete mit höheren Geschossflächenzahlen und maßvollem Immissionsschutz“.

Blick geht über die Stadtgrenze hinaus

Bei allen Bemühungen räumen die Verantwortlichen ein, dass es – ein anhaltend starkes Einwohnerwachstum vorausgesetzt – nicht gelingen wird, den nötigen Wohnraum ausschließlich in gewachsenen Strukturen zu schaffen. Christiane Jäger vom Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln beispielsweise hält zwar grundsätzlich an der Innenentwicklung fest, stellt aber fest: „Aufgrund des enormen Bedarfs an zusätzlichem Wohnraum werden die hier vorhandenen Potenziale absehbar nicht ausreichen, sodass wir zusätzlich die Neuausweisung von Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan prüfen.“ 

Der Text ist im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 06/2016, erschienen


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Schlagworte zum Thema:  Nachverdichtung, Stadtentwicklung, Strategie

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