Der Online-Handel boomt, Logistikimmobilien sind gefragt. Ganz besonders der deutsche Markt für moderne Hallen profitiert von der wirtschaftlichen Dynamik. Der Wettbewerb 2017 hat sich noch einmal verschärft und zu steigenden Preisen geführt. Wie sich die Mieten bei diesen Immobilien entwickelt haben, zeigt ein neuer Industrieimmobilien-Index (IWIP-Index) des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln und dem Beratungsunternehmen Industrialport.

Immobilien, die bei der Produktion, Logistik und Lagerung von Gütern eine Rolle spielen, werden wichtiger für Unternehmen. Die Gesamtgröße aller deutschen Lager-, Logistik- und Produktionsflächen über 1.000 Quadratmeter liegt bei rund 0,6 Milliarden Quadratmetern, wie eine frühere Analyse von Industrialport zeigt.

Der Markt für Industrieimmobilien hat sich immer mehr von einem Eigennutzer- hin zu einem Fremdvermietungsmarkt entwickelt. Dem IW zufolge ist die Entscheidung von Investoren und Nutzern über einen Standort hinsichtlich ökonomischer Kennzahlen bisher nur durch eine schwache Datenlage gekennzeichnet.

IWIP-Index: Monitoring der Marktentwicklung auf breiter Datenbasis

Um die Transparenz des boomenden Marktes für Industrieimmobilien zu erhöhen, haben das IW und Industrialport nun einen bundesweiten Preisindex für Logistik-, Lager- und Produktionshallen entwickelt.

Für den IW-Industrialport-Industrieimmobilien-Index (IWIP-Index) wurden Daten von rund 11.500 Immobilien mit 100 Millionen Quadratmetern Hallenfläche für 2012 bis 2017 ausgewertet. Die zentrale Variable der Untersuchung ist die Durchschnittsmiete in Euro pro Quadratmeter, die innerhalb von fünf Jahren um 34 Prozent (sechs Prozent pro Jahr) zugenommen hat: Wurden 2012 durchschnittlich noch 2,81 Euro pro Quadratmeter bezahlt, waren es 2017 schon 3,76 Euro.

Dabei hat dem Index zufolge die Hauptnutzungsart der Halle einen erheblichen Einfluss auf die Quadratmeterpreise.

Drei Hallentypen auf Basis der überwiegenden Nutzung

  1. Logistikhallen: Diese verbinden die beiden Funktionen Lagerung und Verteilung von Waren. Sie verfügen über eine größere Hallenhöhe und -tiefe und über eine höhere Anzahl an Rampentoren als herkömmliche Lagerhallen. Logistikhallen sind in der Regel beheizt und mit einer Sprinkleranlage ausgestattet.
    Die Durchschnittsmiete lag im Jahr 2017 bei 4,22 Euro je Quadratmeter.
  2. Lagerhallen: Diese dienen primär der Einlagerung von Waren. Sie haben häufig eine niedrige Deckenhöhe und weisen nur eine begrenzte Anzahl ebenerdiger Tore oder Rampen auf. Im Jahr 2017 lag die Durchschnittsmiete bei 3,65 Euro je Quadratmeter.
  3. Produktionshallen: Diese dienen primär der Herstellung von Waren. Sie sind beheizt und verfügen über ebenerdige Rolltore, Tageslicht und teilweise Krananlagen. Die Durchschnittsmiete lag im Jahr 2017 bei 3,29 Euro.

Wie erwartet sinkt der Quadratmeterpreis mit der Größe einer Halle. Auch ein zunehmendes Alter wirkt sich negativ auf die Miete aus. Die Ergebnisse zur Ausstattung sind hingegen nicht eindeutig. Auch verschiedene Baugebietstypen haben keinen signifikanten Einfluss.

Ausgehend von einem Indexwert von 100 im Jahr 2012 steigt der IWIP-Index auf 120,6 in 2017.

Gerade im vergangenen Jahr erlebten Industrieimmobilien demnach mit 9,7 Prozent einen enormen Preissprung. Das deutet auf eine hohe Nachfrage hin. Während die Mieten zuvor in den Zentren stärker gestiegen sind, legen diese nun auch in der Fläche zu. Davon ausgenommen bleiben aber weiterhin Standorte, die zu weit von den wirtschaftlich prosperierenden Regionen entfernt liegen.

Dynamik: "Lager" und "Produktion" vor Logistik

Während Lager- und Produktionshallen im vergangenen Jahr mit einem Plus von 14,8 Prozent (auf 121,9) und 14,5 Prozent (auf 128,1) deutlich zulegen, steigt der Index für Logistikhallen nur um 0,1 Prozent (auf 111,7).

Ursächlich hierfür ist die hohe Nachfrage nach innenstadtnahen Logistikflächen, die dazu führt, dass zunehmend die beiden Hallentypen "Lager" und "Produktion" auch als Logistikflächen benutzt werden. Dies gilt besonders für Flächen, die im Wachstumssegment Internethandel genutzt werden können.

Größere Logistikhallen können wegen des hohen Grundstücksflächenbedarfs oft nur noch in Randlagen gebaut werden. Dort ist zwar das Bauland günstiger, dafür in vielen Fällen die Fahrt- sowie die Facility-Management-Kosten höher und die das Personal knapper. Die Folge: Das Mietpreiswachstum von Logistikflächen ist geringer als das bei den zentraler gelegenen Lager- und Produktionsflächen. Auch das Nachvermietungsrisiko ist größer.

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