05.09.2016 | Special Region Report

Nürnberg: Mit passenden Strategien auf das Wachstum reagieren

Immobilienmarkt Nürnberg: Standort der Begegnung
Bild: YouTube

Nürnberg hat Probleme, die viele wachsende Städte in Deutschland haben. Das Wohnungsangebot hinkt seit Jahren der Nachfrage hinterher. Und bei der Entwicklung neuer Quartiere konkurrieren Wohnen und Gewerbenutzungen. Denn auch Unternehmen zieht es wegen der verkehrsgünstigen Lage nach Nürnberg. Fehlende City-Flächen lassen zudem die Mieten im Einzelhandel steigen.

Nürnberg wird auch künftig wachsen. Bis 2020 gehen die Statistiker von einem Anstieg der Bevölkerung von aktuell 526.900 auf 530.180 Personen aus. Seit Jahren hält die Neubautätigkeit nicht mit dem steigenden Bedarf Schritt. Im Jahr 2015 sind laut Bauordnungsbehörde 1.549 Wohnungen fertiggestellt und für 2.280 Wohnungen eine Baugenehmigungen erteilt worden. Einen Tiefstand hat im Jahr 2015 mit insgesamt 289 Wohneinheiten der geförderte Wohnungsbau erreicht. 

Extra Video: Trends auf dem Immobilienmarkt Nürnberg

Video: Trends auf dem Immobilienmarkt Nürnberg
Bild: Wirtschaftsförderung Nürnberg

Wohnen: Bedarf von 7500 neuen Einheiten bis 2020

Die verhaltene Neubautätigkeit ist dabei nicht auf das fehlende Investitionsinteresse der Bau- und Immobilienwirtschaft, sondern vor allem auf fehlende Wohnungsbauflächen zurückzuführen. Ein von der Stadt in Auftrag gegebenes Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass von 2015 bis 2017 jährlich rund 1.800 bis 2.200 Wohnungen zusätzlich gebaut werden müssen. Von 2017 bis 2021 ergebe sich ein jährlicher Neubaubedarf zwischen 1.800 und 2.300 Wohnungen. Erst ab 2021 sinke der Bedarf auf 800 bis 1.500 Wohnungen. Die Gegenüberstellung des flächenrelevanten Neubaubedarfs und des Flächenpotenzials zeigt, dass bis 2020 einem Neubaubedarf von mindestens 7.500 Wohnungen lediglich baureife Potenzialflächen für den Bau von 1.860 Wohnungen gegenüberstehen. Aufbauend auf die Ergebnisse des Gutachtens hat die Stadt ein Handlungsprogramm abgeleitet, das nun nach und nach abgearbeitet werden soll. 

Die Mieten steigen deutlich, auch im Bestand

Der Nachfrageüberhang führt auch zu höheren Mieten, selbst im Bestand. Laut Mietenspiegel 2016 haben sich im Zeitraum von zwei Jahren die Wohnungsmieten um durchschnittlich 6,6 Prozent von 6,86 Euro auf 7,31 Euro pro Quadratmeter erhöht. Die Mietpreissteigerungen betreffen alle Wohnungsgrößen- und Baualtersklassen. Die höchsten Mietsteigerungen sind mit 8,9 Prozent bei neu gebauten Wohnungen mit Flächen von 40 bis 60 Quadratmetern festzustellen. Auch die Mieten kleinerer Neubauwohnungen von 30 bis 40 Quadratmetern sind mit 8,1 Prozent stärker als der Durchschnitt gestiegen. Seit 1. August 2015 gilt in der Stadt die Mietpreisbremse.

Höhere Preise für Wohnimmobilien

Nürnberg Blick auf die Burg
Bild: Günther Dotzler ⁄

Nicht nur die Mieten steigen, sondern auch die Preise für neugebaute Eigentumswohnungen. Der Nürnberger Gutachterausschuss meldet für das Jahr 2015 einen Zuwachs gegenüber dem Vorjahr von vier Prozent auf 2.900 bis 4.800 Euro, je nach Lage und Objekteigenschaften. Für jüngere Bestandswohnungen sind die Preise um elf Prozent auf 2.200 bis 3.300 Euro pro Quadratmeter geklettert. Für große, etwa 15 Jahre alte Bestandswohnungen werden mittlerweile zwischen 2.200 bis 3.300 Euro je Quadratmeter bezahlt. Für ältere, etwa 50 Jahre alte Wohnungen liegen die Preise zwischen 1.600 und 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

„Die gute wirtschaftliche Lage, niedrige Zinsen und der kontinuierliche Einwohnerzuwachs erzeugen besonders bei Wohnimmobilien Nachfragedruck, der auch im Jahr 2015 wieder zu deutlichen Preissteigerungen geführt hat.“ Wirtschaftsreferent Dr. Michael Fraas. 

Mehrfamilienhäuser im Bestand sind um 9 Prozent teurer geworden. Käufer müssen für diese Objekte mit überwiegend älterem Baujahr zwischen 400.000 Euro und einer Million Euro aufwenden. „Die gute wirtschaftliche Lage, niedrige Zinsen und der kontinuierliche Einwohnerzuwachs erzeugen besonders bei Wohnimmobilien Nachfragedruck, der auch im Jahr 2015 wieder zu deutlichen Preissteigerungen geführt hat“, erläutert Wirtschaftsreferent Dr. Michael Fraas. 

Interview mit Volker Koch
Bild: Kochinvest
Moderate Preise, solide Renditen": Interview mit Volker Koch, Geschäftsführer der Kochinvest Unternehmensgruppe 

Auch in Fürth zieht der Immobilienmarkt an

Auch auf dem Fürther Immobilienmarkt sind 2015 die Preise auf breiter Front gestiegen. Laut Fürther Gutachterausschuss kosten neue Eigentumswohnungen im Durchschnitt 3.301 Euro pro Quadratmeter und damit 4,6 Prozent mehr als im Vorjahr. Zum Erwerb gebrauchter Eigentumswohnungen muss man in Fürth durchschnittlich 1.778 Euro pro Quadratmeter investieren, ein Plus von 4,4 Prozent. Um 7,2 Prozent haben umgewandelte Mietwohnungen zugelegt, die in bislang nicht zu Wohnzwecken genutzten Altbauten entstanden sind. Für ihren Kauf werden durchschnittlich 1.513 Euro pro Quadratmeter fällig. Die Bodenwerte der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau haben sich um 7,4 Prozent auf durchschnittlich 343 Euro pro Quadratmeter erhöht. Auch in Fürth gilt seit 1. August 2015 die Mietpreisbremse. 

Gewerbe: Mit Entwicklungsprogramm gegen Flächenknappheit

Nürnberg ist aufgrund seiner zentralen Lage in Europa und der guten Erreichbarkeit auch für Unternehmensansiedlungen und Logistiker attraktiv. Die Nachfrage ist hoch, die Flächen sind knapp. In der Stadt herrscht viel Bedarf nach Gewerbegrundstücken, sowohl für Logistik als auch für höherwertiges Gewerbe. Mit einem Gewerbeflächen-Entwicklungsprogramm will die Stadt gegensteuern. Ein in Auftrag gegebene Gutachten zur Gewerbeentwicklung geht bis zum Jahr 2025 von einem Bedarf von 158 Hektar Fläche aus, 78 Hektar davon für Logistik. Das Wirtschaftsreferat beobachtet zudem, dass die Ansprüche der Unternehmen an die gewünschten Flächen zunehmend spezifischer ausfallen und der Entscheidungshorizont sich sehr verkürzt hat.

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Die drei Nachbarkommunen Georgensgmünd, Röttenbach und Spalt wollen künftig gemeinsam Gewerbegebiete entwickeln und vermarkten. Hierzu haben sie das Unternehmen „Gewerbepark Mittelfranken Süd gKU“ gegründet. Damit wollen sie dem Wunsch von ansiedlungswilligen Unternehmen nach einem schnellen Kauf von Gewerbeflächen genügen, ohne in jeder Gemeinde ein kurzfristig verfügbares Flächenpotenzial von rund 20 Hektar vorhalten zu müssen. Zudem verhindere die Kooperation einen Ansiedlungswettbewerb der Mitgliedskommunen über den niedrigsten Preis, begründen die Gemeinden ihr Vorgehen. Die Kosten für die Erschließung und Vermarktung sollen ebenso geteilt werden wie die Einnahmen aus der Gewerbesteuer.

 

Die geplante Halle auf dem Messegelände hat einen trapezförmigen Grundriss.
Bild: Nürnberg Messe GmbH

Eine neue Halle für die Messe

Nürnberg ist nicht nur ein gefragter Wirtschafts-, sondern auch ein attraktiver Messestandort. Im vergangenen Jahr haben 27.147 Aussteller und 1,23 Millionen Besucher an 161 Veranstaltungen der NürnbergMesse Group teilgenommen. Bis 2018 errichtet die Messegesellschaft für 70 Millionen Euro ein neues Messegebäude. Die Halle entsteht nach den Plänen der Ende März verstorbenen Star-Architektin Zaha Hadid und umfasst eine Brutto-Ausstellungsfläche von 9.600 Quadratmetern. Der Grundriss der Halle ist als Trapez ausgebilde,t mit einer Länge von 95 bis 145 Metern und einer Breite von 85 Metern. Die Höhe beträgt 13 bis 20 Meter, das Dach ist leicht geneigt. 

Einzelhandel: Fehlende City-Flächen lassen Spitzenmieten steigen

Nürnberg gehört zu den Top-Einkaufsstädten Deutschlands. Im Comfort City-Ranking 2016 belegt Nürnberg den siebtbesten Platz. Die Stadt punktet laut städtischem Immobilienmarktbericht mit hohen Werten bei Zentralität (135,9) und Kaufkraft (104) und hat einen Einzelhandelsumsatz von rund 3,5 Milliarden Euro. Die gesamte Einzelhandelsverkaufsfläche umfasst gut eine Million Quadratmeter. Rund ein Viertel des Umsatzes wird in der City erzielt. Das Wirtschaftsreferat hat 2015 erneut moderate Mietsteigerungen beobachtet, allerdings erreichen die Spitzenmieten inzwischen den oberen Wert der mehrjährigen Spanne von 100 bis 140 Euro pro Quadratmeter. In den Einkaufszentren außerhalb der Altstadt beträgt die Ladenmiete meist zehn bis 37 Euro pro Quadratmeter. Zur Sicherung der erreichten Qualität und Stärkung des Einkaufsstandortes hat die Stadt auf Initiative des Wirtschaftsreferats Ende 2015 ein City Management auf den Weg gebracht.

Prominente Ansiedlungen: Der Möbelriese Ikea plant auf einem 73.000 Quadratmeter großen Grundstück an der Regensburger Straße einen neuen Markt. Mitte Juni hat die Regierung von Mittelfranken das Projekt im Zuge des Raumordnungsverfahrens genehmigt. Die Eröffnung ist für 2019 geplant.

In Altdorf bei Nürnberg möchte das spanische Familienunternehmen Neinver ein Designer-Outlet-Center (DOC) errichten. Die Spanier haben den Nürnberger Architekten Martin Pöllot mit der Erstellung einer städtebaulichen Konzeptstudie beauftragt. Diese sieht neben dem Outlet Center den Bau einer Stadthalle und eines Hotels vor. Da es um großflächigen Einzelhandel geht, ist das Projekt umstritten. 

Gemischte Nutzung als Alternative

Da die Flächen in Nürnberg sowohl für Wohnraum als auch für gewerbliche Nutzungen knapp sind, stehen Stadtplaner und Developer vor der Herausforderung, eine marktgerechte Mischung zu finden. Zunehmend setzen sie auf die Konversion von Brachflächen, auf Nachverdichtung und Revitalisierung. Ein Beispiel: Die Fürther P&P Gruppe revitalisiert das seit 2003 leerstehende ehemalige Straßenbahndepot Muggenhof im Nürnberger Westen. Über 90 Jahre lang wurden hier die Nürnberger Straßenbahnen gewartet und repariert. Das 1912 erbaute, denkmalgeschützte Verwaltungsgebäude mit den Lehrwerkstätten und dem imposanten Uhrenturm wird in 78 Wohnungen umgewandelt. Auch die Entwicklung des Lichtenreuth-Quartier am ehemaligen Nürnberger Südbahnhof geht voran. Auf einer Fläche von rund 95 Hektar soll Wohnraum für 5.000 Menschen sowie Gewerbe-, Dienstleistungsflächen und Einkaufsmöglichkeiten entstehen. Die Grundstückseigentümerin Aurelis Real Estate und die Stadt Nürnberg entwickeln das Areal westlich des Naherholungsgebiets „Dutzendteich“ und nahe der südlichen Innenstadt gemeinsam.

Eine andere Strategie der Stadtplaner ist die Nutzungsmischung. Doch das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe und der Bau zusätzlicher Wohnungen in urbanen Zentren ist bisher rechtlich nur eingeschränkt möglich. Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt soll daher eine neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiete“ (MU) in das Bauplanungs- und Immissionsschutzrecht eingeführt werden. Ziel ist, die Entwicklung von Gebieten zu fördern, die einen hohen Anteil an Wohnbebauung haben, gleichzeitig aber auch Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe in kleinteiliger Nutzungsmischung beherbergen. Kommunen könnten dann in besonderen urbanen Lagen Baugebiete ausweisen, in denen eine höhere bauliche Dichte als in Mischgebieten möglich ist. Zugleich soll für die Wohnnutzung ein innenstadttypischer Lärmschutzstandard wie im Mischgebiet gelten. Am 16. Juni 2016 wurde der Entwurf an Länder und Verbände zur Stellungnahme übersandt.

Der Text ist in der Spezialbeilage "Region-Report Nürnberg" zum Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 09/2016, erschienen.

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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsbau, Nachverdichtung, Konversion, Gewerbliche Nutzung, Einzelhandel

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