30.10.2014 | Top-Thema Immobilienbewertung: Mehrwert bieten

„Ergänzende“ Bewertung setzt sich durch

Kapitel
Unbefangener Blick auf ein chancenreiches Produkt
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Die Ergänzung der klassischen Bewertungsleistung setzt sich zunehmend im Markt durch. 

Angelsachsen einen Schritt voraus

So fragen beispielsweise vor allem Loan-Servicer, die in Schieflage geratene Immobilienbestände der Verbriefungsvehikel der letzten Boomphase verwalten oder auch ausländische Banken, die Investments oder Finanzierungsengagements in Deutschland halten, zunehmend ergänzende Beratungsleistungen zu den klassischen Bewertungsgutachten an.

Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt, dass die von ihnen betreuten Portfolios aufgrund ihrer oft extremen Kleinteiligkeit und Vielfältigkeit an Assetklassen und der damit verbundenen Herausforderungen eine fundierte und alleinige Inhouse-Bearbeitung kaum noch zulassen.

Allein die Tatsache, dass der Gutachter die Immobilie sowie die Mieter und deren Historie meist nicht so lange und detailliert kennt wie der Kunde und gleichzeitig keine eigenen Interessen am Objekt hat, kann ein nicht unerheblicher Vorteil sein. Als Gutachter hat er einen „frischen“, unabhängigen Blick auf Chancen und Risiken und steht dem Produkt unbefangen und ohne Vorbelastung gegenüber, was ein deutlicher Mehrwert bei der neutralen Identifikation von Problemen und der Erarbeitung möglicher Lösungsansätze ist – auch wenn hier natürlich das Detailwissen des Kunden genutzt und einbezogen werden sollte.

Marktnahe interdisziplinäre Mehrwertanalysen

Insbesondere Gutachterbüros bzw. Bewertungsteams, die sich aus einer Vielfalt an interdisziplinären Spezialisten zusammensetzen und auf ein Research zurückgreifen können, der sich durch eine hohe Primärdatendichte und Marktdurchdringung auszeichnet, können so mit überschaubarem Mehraufwand vielfältige Analysen generieren, die auch Trends und Entwicklungen in kleineren Teilmärkten berücksichtigen.

Szenarioanalysen zu möglichen Wertentwicklungen unter Einbezug unterschiedlicher Abvermietungsszenarien, Cashflowbetrachtungen zur Feststellung optimierter Veräußerungszeitpunkte oder Portfoliostrukturierungen und -optimierungen sind dabei nur einige Beispiele für ergänzende Beratungsleistungen.

Unabhängig, aber kundenspezifisch

Ein entscheidender Faktor ist, dass anders als bei der Marktwertermittlung, die die Wahrnehmung typischer Marktteilnehmer möglichst neutral wiederspiegeln muss, bei einer kundenspezifischen Beratung individuelle Umstände, wie z. B. Strategie oder Kapitalverfügbarkeit, einbezogen werden können.

So kann beispielsweise eine Strategie für eine Mietvertragsneuverhandlung für einen langfristigen Bestandshalter komplett anders aussehen als für einen Investor, der sich mit Verkaufsabsichten trägt. Für den Bestandshalter kann eine Maximierung des Mietpreises bei kurzfristigen Verträgen durchaus sinnvoll sein, wenn er von Standortbindung und Solvenz des  Mieters überzeugt ist.

Für den verkaufswilligen Investor ist im Gegensatz dazu eine Mietreduktion bei längerer Laufzeit des Vertrags gegebenenfalls opportunes Mittel um die Investmentfähigkeit eines Objektes, insbesondere in weniger nachgefragten Regionen, zu erhöhen. Weitere Faktoren, wie beispielsweise Incentives oder mietfreie Zeiten können hier ebenfalls in Cashflow-Sensitivitätsanalysen einbezogen werden, um den Barwert oder die langfristige Rendite zu optimieren.

Win-Win bei jeder Bewertung

Eine auf die Bewertung aufsetzende, individuelle Beratungsleistung ist aufgrund der Synergieeffekte somit nicht nur zeit- sondern auch kostenoptimiert. Der Kunde erhält, bei überschaubarem Mehraufwand, eine deutlich erweiterte Leistung, die sich im Idealfall in kürzester Zeit amortisiert und somit, unabhängig vom eigentlichen Bewertungsergebnis, immer einen Mehrwert bietet.

Für den Gutachter bedeutet sie, neben der effektiveren Nutzung seiner Analysen und Erkenntnisse sowie dem hieraus zu generieren Zusatzhonorar vor allem, dass er als unabhängiger Berater wahrgenommen wird, was die Kundenbindung nachhaltig erhöht.

Schlagworte zum Thema:  Bewertung, Sachverständige, Gutachter

Aktuell

Meistgelesen