Der maximale Ertragsfaktor für vermietete Zinshäuser in den beliebten Lagen von Hamburg liegt nach Berechnungen von Grossmann & Berger aktuell beim 37-Fachen der Jahresnettokaltmiete. 2019 wird der Faktor demnach auf das 39-Fache steigen. Immer mehr Eigentümer wollen verkaufen. Dadurch werden die Preise vermutlich weniger stark steigen als bisher. Seit 2014 waren die Minimal-Kaufpreise um 100 Prozent in die Höhe gegangen.

"In den Bestlagen von Hamburg registrieren wir bereits heute vereinzelt noch höhere Ertragsfaktoren", sagt Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Vor allem dann, wenn Investoren Zinshäuser zum Zweck der Aufteilung in Eigentumswohnungen kauften oder aber das Mietniveau besonders niedrig sei.

Ertragsfaktoren in allen Lagen erneut angezogen

Das Interesse an Hamburger Zinshäusern ist anhaltend hoch. Bei den erzielbaren Ertragsfaktoren (Quotient aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete, welcher der Bruttoanfangsrendite entspricht) setzte sich der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre weiter fort. Laut Grossmann & Berger sind in allen Lagen Hamburgs die minimalen und maximalen Ertragsfaktoren von 2017 auf 2018 gestiegen.

Der Maximal-Faktor kletterte von 34 (2017) auf 37 im Jahr 2018. Der Höchstwert lässt sich für vermietete Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in den bevorzugten Lagen von Hamburg rund um die Alster und in der HafenCity erreichen.

Auch die Minimal-Faktoren sind seit 2014 kontinuierlich gestiegen. 2017 betrugen die Minimal-Faktoren das 18-Fache, 2018 das 20-Fache der Jahresnettokaltmiete. Für 2019 erwartet Grossmann & Berger hier einen Anstieg auf das 21-Fache. Zinshäuser auf diesem Preisniveau finden sich in den mäßigen Lagen südlich der Elbe sowie im Hamburger Osten.

Maximale Kaufpreise steigen auf 5.700 Euro pro Quadratmeter

Nachdem sich die Maximal-Kaufpreise seit 2016 in 500-Euro-pro-Quadratmeter-Schritten entwickelten, prognostiziert Grossmann & Berger für 2019 einen weniger starken Anstieg um 200 Euro pro Quadratmeter auf maximal 5.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Die Prognose der Minimal-Kaufpreise liegt für 2019 bei 2.100 Euro pro Quadratmeter für Zinshäuser in mäßigen Lagen. Aus dem Jahresvergleich von 2014 bis 2018 ergibt sich ein Anstieg der Minimal-Kaufpreise um 100 Prozent. Zum Vergleich: Die Maximal-Kaufpreise verzeichneten in demselben Vergleichszeitraum ein Plus von 28 Prozent. 

"Diese beachtliche Preisentwicklung ist unter anderem auf das begrenzte Angebot und das hohe Preisniveau in den bevorzugten Lagen zurückzuführen", erläutert Steinbrinker. Dadurch sind immer mehr Käufer auf mäßige Lagen mit Potenzial und höheren Renditechancen ausgewichen.

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