Frühjahrsgutachten des ZIA: Staat treibt Immobilienpreise

Die Preise für Immobilien werden auch in diesem Jahr weiter steigen, prognostiziert der Rat der Immobilienweisen im Frühjahrsgutachten 2019. Auch der Staat habe daran seinen Anteil, so die Forscher. Etwa bei Wohnimmobilien wirkten Baukindergeld und Sonder-AfA als Preistreiber.

Vor allem der deutsche Wohnungsmarkt sei weiter von steigenden Miet- und Kaufpreisen gekennzeichnet, heißt es im aktuellen Gutachten. Deutschlandweit habe sich die mittlere Neuvertragsmiete innerhalb eines Jahres um 3,9 Prozent auf 7,06 Euro pro Quadratmeter erhöht. Besonders starke Preissteigerungen gab es demnach gegenüber dem Frühjahrsgutachten 2018 in den sogenannten A-Städten.

Die Ergebnisse stammen aus dem Frühjahrsgutachten 2019 des Rats der Immobilienweisen, das der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA in Auftrag gegeben hatte und am 19. Februar an Marco Wanderwitz, Parlamentarischer Staatssekretär beim Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat, übergeben hat.

Die Angebotskaufpreise haben den Gutachtern zufolge in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart weiter angezogen – bei Ein- und Zweifamilienhäusern um 7,6 Prozent auf rund 2.455 Euro pro Quadratmeter, bei Eigentumswohnungen um 8,2 Prozent auf 1.875 Euro pro Quadratmeter. Den größten Preiszuwachs verzeichnete laut ZIA Berlin mit 15,2 Prozent.

Baukindergeld und Sonder-AfA wirken preistreibend

Spielzeughaus auf Gutachten mit Geld im Hintergrund
Als Preistreiber identifiziert das Frühjahrsgutachten des ZIA insbesondere das Baukindergeld sowie die Sonder-AfA

Die Zahlen seien Ausdruck dafür, dass sich die Lage auf vielen deutschen Wohnungsmärkten weiter anspannt, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Der Neubau werde in Deutschland "völlig vernachlässigt".

"Die Anstiege sind das Ergebnis eines weiterhin zu knappen Wohnungsangebots. Die Politik setzt die falschen Signale statt die richtigen Anreize." Andreas Mattner, Präsident des ZIA

Kapazitätseinschränkungen und fehlendes Bauland vergrößern Nachfrageüberhang

Professor Lars Feld von der Universität Freiburg, einer der Immobilienweisen, die die Studie für den ZIA erstellt haben, hat im Rahmen des aktuellen Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysiert.

Eine der Hauptursachen für die steigenden Preise und Mieten im Wohnungssegment liegt Feld zufolge in der starken Nachfrage nach Wohnraum. Angebotsseitige Kapazitätseinschränkungen und fehlendes Bauland würden den Nachfrageüberhang zusehends vergrößern. Preistreibend wirkten auch das Baukindergeld und die Sonder-AfA.

"Auswertungen des sozio-ökonomischen Panels zeigen, dass viele Familien Baukindergeld erhalten, die darauf nicht angewiesen wären, während die eigentlichen Probleme – geringes Kapital gepaart mit hohen Erwerbsnebenkosten – für Haushalte mit geringeren Einkommen fortbestehen." Lars Feld, Universität Freiburg 

Auch die von der Bundesregierung eingeführte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau führe durch die stimulierte Nachfrage, die entsteht, wenn Immobilieninvestitionen in den zeitlich befristeten Förderzeitraum vorgezogen werden, zu weiteren Preissteigerungen, so Feld abschließend.

Büroimmobilien: Unternehmen wandern ab

Im Bereich der Wirtschaftsimmobilien wurde am stärksten in Büroimmobilien investiert. Im Vergleich zum Vorjahr stieg dem ZIA zufolge das in Büroobjekte investierte Kapital um 18 Prozent auf rund 28,8 Milliarden Euro (2017: 24,4 Milliarden Euro). Die Leerstandsquote sei dagegen weiter gesunken.

Alleine in den A-Standorten reduzierte sich das Büroflächenangebot 2018 um knapp 570.000 Quadratmeter Mietfläche auf eine Leerstandsrate von 3,4 Prozent. Mittlerweile herrsche in 35 deutschen Büromärkten mit einer Leerstandsrate von nur drei Prozent quasi Vollvermietung. Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der Bulwiengesa AG, der im Frühjahrsgutachten die Entwicklung der Büro-, Unternehmens-, Logistik- und Hotelimmobilien analysiert hat, geht hier von einem anhaltenden Trend aus.

"Die Situation in den Städten mit sehr geringen Angebotsvolumen dürfte sich 2019 noch stärker zuspitzen und es müssen an einigen Standorten Unternehmensabwanderungen in Kauf genommen werden." Andreas Schulten, Bulwiengesa AG

Pflegeimmobilien: Bedarf steigt rasant

Rollstuhl
Nicht nur im Wohnungsbau, auch bei Pflegeimmobilien zeichnet sich ein steigender Bedarf ab

Auch bei den Pflegeimmobilien hinkt das Angebot der steigenden Nachfrage hinterher.

"Bleiben die Fertigstellungen weiterhin auf dem niedrigen Niveau der vergangenen Jahre, so reicht der Angebotszuwachs bis 2030 bei weitem nicht aus, um den zusätzlichen Bedarf zu decken." Harald Simons, Vorstand Empirica AG

Der Markt für vollstationäre Pflege zeige darüber hinaus gravierende regionale Unterschiede auf, so Simons weiter.

Einzelhandel: Durchschnittliches Jahr

Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien blickt laut ZIA in Bezug auf das Transaktionsvolumen auf ein insgesamt nur durchschnittliches Jahr 2018 zurück, auch durch den E-Commerce gibt es zunehmend Veränderungen.

Mit einem Volumen von etwa 10,5 Milliarden Euro lag das Ergebnis demnach zwar noch leicht über dem langjährigen Mittel, aber mehr als 25 Prozent unter dem Vorjahreswert. Die Summe der Verkaufsflächen sei wie in den Jahren zuvor erneut leicht angestiegen und lag zum Jahresende 2018 bei rund 119,8 Millionen Quadratmetern. Im Vorjahresvergleich entspreche dies einem geringen Zuwachs von 0,6 Prozent. Für 2019 zeichne sich eine etwa gleichbleibende Marktentwicklung ab.

Logistikimmobilien: Flächen werden knapp

Logistikimmobilien entwickeln sich weiter als starke Assetklasse. Nach den Rekordergebnissen im Jahr 2017 hinsichtlich Fertigstellungen und Investmentvolumen hat sich dem ZIA zufolge im vergangenen Jahr allerdings ein Mangel an verfügbaren Objekten auf dem Markt bemerkbar gemacht. Ebenso fehlten Baugrundstücke.

Für das Jahr 2018 wurde erstmals seit 2015 wieder ein Rückgang des Flächenneuzugangs auf 3,9 Millionen Quadratmeter verzeichnet – nach 4,6 Millionen Quadratmetern im Vorjahr. Auch das Investmentvolumen war demnach seit langem erstmals rückläufig und lag 2018 bei 3,9 Milliarden Euro (2017: 5,9 Milliarden Euro).

Hotelmarkt: A-Städten fehlen 80.000 zusätzliche Betten

Nach vorläufigen Hochrechnungen stieg die Zahl der Ankünfte im deutschen Hotelgewerbe 2018 nach Angaben des ZIA im Vorjahresvergleich um 3,8 Prozent auf etwa 185,1 Millionen und die Anzahl der Übernachtungen um 3,9 Prozent auf rund 477,6 Millionen an. Diese Zuwachsraten stellten einen neuen Rekordwert dar. Mit 32,6 Millionen Übernachtungen beweise insbesondere Berlin hohe Anziehungskraft.

Entsprechend schreite der Bau neuer Hotels kräftig voran – alleine in den sieben deutschen Metropolen beträgt das Projektentwicklungsvolumen laut ZIA aktuell rund 1,2 Millionen Quadratmeter. Der Bedarf an zusätzlichen Betten bis 2021 wird auf insgesamt knapp 80.000 Betten prognostiziert.


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