04.10.2012 | BNPPRE

Zertifizierte Single-Tenant-Objekte verkaufen sich am besten

Nur an einen Mieter vergeben und zertifiziert sind Büroimmobilien am begehrtesten
Bild: Haufe Online Redaktion

Eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE)  zeigt, dass seit Anfang 2011 rund 26 Prozent des in Büroimmobilien getätigten Investmentumsatzes auf langfristig (mindestens 10 Jahre) vermietete Objekte entfallen, die durch nur einen Mieter belegt sind.

Nicht nur der relativ hohe Anteil überrascht, sondern auch die Tatsache, dass Investoren die langfristige Sicherheit, die die Fokussierung auf einen Single-Tenant bietet, scheinbar deutlich höher gewichten als das durch die Abhängigkeit entstehende sogenannte "Klumpenrisiko".

Anders lässt sich kaum erklären, dass der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter mit mehr als 3.120 Euro um rund ein Drittel über dem Vergleichswert (2.270 Euro) von Multi-Tenant-Objekten liegt. Zwar ist hierbei zu berücksichtigen, dass gerade in 2011 einige spektakuläre Großdeals, wie der Verkauf der Deutsche Bank Doppeltürme oder des Silberturms, das Ergebnis überproportional beeinflusst haben, trotzdem lässt sich der grundlegende Trend auch ohne diese Sondereinflüsse nachweisen.

Sicherheitsorientierte Investoren dominieren

Die Analyse zeigt auch, dass über 90 Prozent des Umsatzes in dieser Assetklasse auf lediglich vier Anlegergruppen entfallen. An erster Stelle liegen Geschlossene Fonds, die auf einen Anteil von 53 Prozent kommen, gefolgt von Spezialfonds (21 %), Pensionskassen (10 %) und Versicherungen (8 %). Allen ist gemeinsam, dass sie als sicherheitsorientierte Investoren einzustufen sind, die aufgrund unterschiedlicher Gründe (z. B. gesetzliche Vorgaben, Streuung von Privatvermögen) nur begrenzt in riskante Anlageformen investieren können oder wollen.

Geschlossene Fonds am aktivsten

Insbesondere Geschlossene Fonds, für deren Vertrieb an Privatinvestoren die langfristig sichere und im Vergleich zu konkurrierenden Anlagemöglichkeiten attraktive Verzinsung ein wichtiges Argument darstellt, haben einen Großteil (86 %) ihres Anlagevolumens seit Anfang 2011 in diese Objektklasse investiert. Bei den übrigen genannten Anlegertypen bewegen sich die jeweiligen Anteile zwischen 27 Prozent (Versicherungen) und 35 Prozent (Spezialfonds).

Interesse auch außerhalb der Big-Six-Standorte
Da das Angebot an langfristig an einen bonitätsstarken Single-Tenant vermieteten Objekten begrenzt ist, verwundert es nicht, dass rund ein Viertel des Investmentumsatzes auch in Großstädten außerhalb der Big-Six-Standorte getätigt wurde. Bei langfristig garantierten und in der Regel auch indexierten Mieteinnahmen, etwa durch 15 oder 20-jährige Verträge mit der öffentlichen Hand, sind auch diese kleineren Märkte für Investoren interessant.

Überdurchschnittliche Qualität der Objekte

Ein Blick auf die Qualität der Immobilien deutet auf ein weiteres interessantes Ergebnis der Analyse hin: Der Anteil zertifizierter Büroobjekte am Investmentumsatz liegt im zugrundeliegenden Untersuchungszeitraum bei 17 Prozent, bei den langfristig an einen Single-Tenant vermieteten Immobilien liegt er dagegen bei 42 Prozent.

Investorengruppen, die in diesem Marktsegment aktiv sind, legen demzufolge nicht nur überdurchschnittlichen Wert auf die Sicherheit der Mietverträge, sondern auch auf die Qualität und Nachhaltigkeit der Gebäude. Auch dies passt ins Gesamtbild der sicherheitsorientierten Anlagestrategie dieser Anleger.

Schlagworte zum Thema:  Immobiliendienstleister, Büroimmobilie

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