Wohnungsmieten und -preise ziehen trotz Covid-19 weiter an

Die Preise für Eigentumswohnungen in den größten deutschen Städten sind im ersten Halbjahr weiter gestiegen, unbeeindruckt von der Covid-19-Krise und weit stärker als im Vorjahr, wie Studien zeigen. Auch die Wohnungsmieten haben zugelegt. Allerdings mit großen regionalen Unterschieden. Das hat Gründe.

Ende 2019 waren – nach Anstiegen in den Monaten zuvor – vor allem die Neuvertragsmieten in vielen deutschen Städten gesunken oder nur marginal gestiegen, wie Zahlen des Forschungsunternehmens F+B und des Analysehauses Empirica von Anfang des Jahres belegten. Dieser Trend scheint sich, ungeachtet der Coronakrise, wieder gedreht zu haben. Die Immobiliendienstleister JLL und Colliers International haben für das erste Halbjahr 2020 in den wichtigsten Wohnungsmärkten wieder steigende Mieten ausgemacht, mal mehr, mal weniger stark: Die Unterschiede sind je nach Stadt groß. Bei den Kaufpreisen dagegen beobachtet JLL eine flächendeckend hohe Preisdynamik.

Eigentumswohnungen verteuern sich weiter dynamisch

Mit einem Blick auf die acht Top-Märkte für Eigentumswohnungen hat JLL festgestellt, dass sich die Preisentwicklung von der Covid-19-Krise unbeeindruckt zeigt. Im Gegenteil: Die Kaufpreise haben nach einem mittleren Anstieg von 6,7 Prozent im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr ein weiteres Mal zugelegt: und zwar um satte 9,3 Prozent. Damit liegt der Preisanstieg sogar über dem mittleren Fünfjahresschnitt (2015 bis 2019) von einem Plus 8,3 von Prozent.

Im Vergleich zu den Mietpreisentwicklungen fallen die Kaufpreisunterschiede zwischen den von JLL analysierten Wohnungsmärkten der sogenannten Big-8-Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) gering aus. Die Spanne reicht von plus 11,7 Prozent in Frankfurt (6.280 Euro pro Quadratmeter) bis plus 7,6 Prozent in Düsseldorf (4.250 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (4.800 Euro pro Quadratmeter).

Aufholeffekt bei den Kaufpreisen in Leipzig

Der "anhaltende und flächendeckende Trend in der Kaufpreisentwicklung" lasse sich insbesondere auf günstige Finanzierungskonditionen und steigende Renditespreads zu alternativen Investments zurückführen, erklärt Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL Frankfurt. Das sei für Selbstnutzer und Investoren interessant.

"Während die prozentualen Kaufpreisentwicklungen relativ ähnlich aussehen, liegen bei den absoluten Kaufpreisniveaus weiterhin große Unterschiede vor." Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL Frankfurt

Die teuerste Big-8-Stadt ist München: Hier kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt 8.390 Euro pro Quadratmeter ein Anstieg von 9,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Am anderen Ende findet sich Leipzig mit mittleren Kaufpreisen von 2.370 Euro pro Quadratmeter. Leipzig weist jedoch mit einem Fünfjahresschnitt von plus 11,1 Prozent unter den Big 8 den höchsten Wert bei der Preisentwicklung auf. Bis Ende Juni hat sich die Dynamik wieder leicht abgeschwächt (plus 10,2 Prozent).

Die Wohnungspreise in Berlin stiegen um neun Prozent auf 4.840 Euro pro Quadratmeter (Fünfjahresschnitt: plus 9,9 Prozent). Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen in Berlin um 2,5 Prozent zurückgegangen. Grund ist das knappe Angebot. Vor allem beim Wohnungsneubau verschiebe sich das Angebot wegen der Flächenknappheit vermehrt in die Peripherie, sagt Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Berlin.

Hamburg profitiert vom Bau neuer Wohnungen

Ganz anders sieht es in Hamburg aus, wo die Kaufpreise für Eigentumswohnungen deutlich um 11,4 Prozent zugelegt haben. Im Durchschnitt müssen für eine Wohnung 5.170 Euro pro Quadratmeter berappt werden. Neugebaut kostet der Quadratmeter 6.140 Euro. Das ist ein Plus von 17,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Anstieg fiel deshalb so stark aus, weil der Anteil von hochwertigen Eigentumswohnungen in guten Lagen gestiegen ist.

"Anders als andere Städte hat Hamburg das Potenzial, innerstädtische Areale durch Konversion für Wohnen umzuwidmen. Dies wurde zuletzt wieder deutlich, als gut die Hälfte der Baugenehmigungen auf die Bezirke Altona und HafenCity entfallen ist." Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Berlin

Eine mögliche Zunahme von Remote-Working könnte laut JLL aktuellen Markttrends wie der rückläufigen Zuwanderung in die Großstädte einen Schub versetzen. Verschiebe sich die Nachfrage, könnte das dort, wo der Markt sehr angespannt ist, dämpfend auf die Preise wirken. Auch Wanderungsbewegungen innerhalb der Europäischen Union könnte die Nachfrage nach Wohnungen in deutschen Großstädten verstärken. Für die Entwicklung der Kaufpreise seien diese Entwicklungen allerdings weit weniger bedeutsam als für die Mietpreise.

Wohnungsmieten in den Top-Märkten steigen weiter aber unterschiedlich stark

Die Angebotsmieten für Wohnungen in den "Big 8" sind laut JLL in den ersten sechs Monaten 2020 im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um fünf Prozent gestiegen und damit deutlich stärker als im Vorjahr gegenüber 2018 mit einem kleinen Plus von 2,3 Prozent. Der Fünfjahresschnitt ist erreicht.

Bei der Mietpreisentwicklung zeigen die von JLL analysierten Städte große Unterschiede. In Berlin sind die mittleren Mieten im ersten Halbjahr am deutlichsten gestiegen: um 6,6 Prozent auf 13 Euro pro Quadratmeter. Damit hat sich die Dynamik im Vergleich zum Fünfjahresschnitt (plus 7,1 Prozent) leicht abgeschwächt. Bei den Bestandsobjekten liegt der Anstieg mit plus 4,1 Prozent noch deutlich darunter. Neubaumieten haben sich hingegen in Berlin um 14,8 Prozent auf 16,65 Euro pro Quadratmeter erhöht. Dies sei ein deutlicher Effekt des Mietendeckels, meint JLL-Berlin-Spezialist Heidrich.

"Mietpreissteigerungen im Neubausegment, wo die Mietpreisgestaltung weniger Einschränkungen unterliegt, werden zur Kompensation gedeckelter Bestandsmieten genutzt. Wir sehen hier deutlich ein Auseinanderlaufen der Mieten." Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Berlin

In Stuttgart sind die Durchschnittsmieten um 5,8 Prozent auf 15,40 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Hier treibt laut JLL das niedrige Fertigstellungsniveau die Mietpreisentwicklung. Stuttgart weist neben Köln unter den Big-8-Städten das niedrigste relative Fertigstellungsniveau auf. Den mit 2,8 Prozent geringsten jährliche Zuwachs bei den Mietpreisen hat JLL in Hamburg beobachtet: Das Mietniveau liegt bei 13 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dies ist JLL zufolge eine Folge des hohen Neubauniveaus. In Frankfurt sind die Monatsmieten im Schnitt um 4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 15,70 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Covid-19 ohne signifikante Effekte auf die Mietpreise

Als Reaktion auf die Covid-19 Krise lassen sich zwar teilweise kurzfristige Rückgänge im Angebot, aber keine signifikanten Preiseffekte beobachten, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

"Bei allem berechtigten Optimismus blieben für die mittlere Frist allerdings weiterhin realwirtschaftliche Risiken für den Wohninvestmentmarkt bestehen, da die eigentliche Bewährungsprobe für den Arbeitsmarkt mittelfristig noch ausstehe." Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany

Auch Colliers International sieht einen gesunden deutschen Wohnimmobilienmarkt. Das Unternehmen hat für seine Marktsstudie die fünf größten Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln) unter die Lupe genommen. Ausgewertet wurden die durchschnittlichen Mieten von Zwei- bis Fünf-Zimmer Wohnungen ab 35 Quadratmeter von Dezember bis Juni auf Basis von Zahlen von Empirica.

Bei Wiedervermietungen beobachtet Colliers leichte Preissteigerungen von eins bis drei Prozent sowie einen Rückgang in Berlin um 3,4 Prozent. Bei den Erstvermietungen im Neubau sind laut Colliers die Preise in fast allen Märkten gesunken, am deutlichsten in München mit einem Minus von 2,8 Prozent. Nur Frankfurt zeigt hier ein Plus von drei Prozent.


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Schlagworte zum Thema:  Miete, Wohnungsmarkt, Immobilienpreis